Nieuws

Donner wil corporatiesector flink laten krimpen

dinsdag 18-10-2011,

Corporaties moeten zich puur richten op huishoudens met een inkomen onder de sociale huurgrens vindt minister Donner. Daar slagen ze niet in, want in 500.000 corporatiewoningen wonen mensen die niet tot die doelgroep behoren. Oplossing? Een half miljoen woningen verkopen. Maar aan wie? Een onmogelijke opgave.

Nederland staat bekend als een paradijs voor sociale huisvesters. De grote aantallen corporatiewoningen van goede kwaliteit wekken internationaal bewondering. Maar door een ingestorte vastgoedmarkt en maatregelen vanuit Den Haag en Brussel staat het corporatiesysteem financieel zwaar onder druk. Geld vrijmaken door woningen te verkopen is langzamerhand noodzakelijk als een corporatie aan nieuwbouw wil blijven doen.

En de regering? Die is enthousiast over die toenemende verkoopdruk. Minister Donner stelt dat er 2,4 miljoen corporatiewoningen zijn, terwijl de doelgroep maar uit 1,9 miljoen huishoudens bestaat. Daaruit kan je opmaken dat zo'n 500.000 woningen in de verkoop kunnen. Hoe raak je zo'n berg woningen kwijt?

De regering lijkt veel te zien in het Engelse model, waarbij sociale huurders in 1980 het recht kregen om het eigen huis te kopen. Juridisch is dat in Nederland echter lastig, want het eigendomsrecht ligt bij de corporaties en niet bij de overheid. Er worden overigens jaarlijks maar zo'n 4.000 woningen verkocht aan huurders en van een veel grotere onderliggende vraag is volgens de corporaties geen sprake. Nog eens 9.000 woningen worden nadat ze leeg zijn gekomen verkocht aan ­derden, dat heet uitponden.

Om echt veel meer huurders tot kopen aan te zetten is naast het kooprecht ook een agressieve verlaging van de woningprijzen nodig. Nu mag een ­corporatie een kooplustige huurder volgens het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en de daarbij behorende MG-circulaire niet minder vragen dan 90 procent van de lege onderhandse verkoopwaarde. Om dat te veranderen moeten allerlei regels en wetten op de schop. De overheid moet daarbij ook nog bereid zijn om het taboe te laten varen op het aan de sociale huursector onttrekken van vermogen dat is gevormd door overheidssubsidies en garanties.

Dom plan
Hoe kijken kenners van de markt tegen de plannen van Donner aan? Karin de Graaf is directeur-bestuurder van het Woon­investeringsfonds (WIF). Deze ge­specialiseerde corporatie neemt complexen over van reguliere corporaties. Het verdienmodel van het WIF gaat uit van de verkoop van de woningen als ze leeg komen (uitponden).

De Graafs oordeel over grootschalige verkoop is helder: ‘Geleidelijke inkrimping van de corporatiesector is verstandig, binnen korte tijd grote volumes verkopen is dom en een plan om 500.000 woningen te verkopen staat buiten de werkelijkheid.'

De Graaf benadrukt dat er bij huurders van sociale woningen gewoon te weinig geld zit om hun huurhuis te kunnen kopen. ‘Dat is nu juist de reden waarom ze in de sociale sector wonen. Een kooprecht verandert dat gegeven niet.'

Hoe zit het met het toestaan van grotere kortingen aan huurders die hun woning willen verkopen. Het is denkbaar dat een corporatie bij wie het water tot aan de lippen staat daartoe bereid is. Bert Kramer, co-auteur van het Ortec Finance-rapport Omvangrijke verkoop van corporatiewoningen, zou dat een onzalige ontwikkeling vinden.

‘Zonder voorwaarden grotere kortingen bieden dan de toegestane 10 procent zou bij grootschalige verkopen de hele koopmarkt ontwrichten. Dat effect kan overigens wel verminderd worden door de Koopgarant-formule toe te passen. Daar komt bij dat de politieke consensus altijd is geweest dat het onwenselijk is als het maatschappelijk kapitaal dat in de corporaties zit, weglekt naar de particuliere sector.'

Kosten voor schatkist
Kramer ziet ook nog een lastig fiscaal aspect aan grootschalige verkoop aan privépersonen. Het kabinet heeft zich opgeworpen als beschermer van de aftrek van hypotheekrente. Hij wijst erop dat het verkopen van honderdduizenden corporatiewoningen de schatkist gedurende de looptijd van de hypotheken tientallen miljarden euro's zal kosten.

Huurwoningen omzetten naar koopwoningen zou ook nauwelijks besparingen opleveren op de huurtoeslag. Potentiële kopers zijn immers vooral de beter verdienende sociale huurders en die ontvangen geen huurtoeslag.

Kramers conclusie? ‘Zolang niet wordt begonnen met het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek, kan de overheid zich moeilijk veroorloven om dergelijke grote volumes om te laten zetten van huur- naar koopwoningen. Er zal eerst een integrale aanpak van de hele woningmarkt moeten komen. Waar zowel huur- als koopwoningen bij betrokken worden.'

Zijn de 150.000 geliberaliseerde corporatiewoningen niet het ideale startpunt voor verkoop aan huurders? Daar zitten bewoners die een huur van meer dan 650 euro per maand aankunnen. Karin de Graaf is niet zo optimistisch over verkoopkansen van die woningen.

‘Onze ervaring is dat je in dit segment erg veel bewuste huurders tegenkomt. Het zijn vaak mensen die zich niet lekker voelen bij een hypotheeklast of die snel willen kunnen verkassen naar een andere regio. Veel van die huurders zouden allang een koophuis hebben als dat hun ideaal was.'

Bodemprijzen
Een tweede manier om corporatiebezit om te zetten in contanten is de verkoop van hele complexen ineens aan investeerders. De corporaties hebben daar geen oren naar. Onder hen leeft het idee dat de investeerders erop uit zijn om tegen bodemprijzen de mooiste complexen over te nemen en die dan uit te ponden. Veel corporaties denken dat ze dat dan veel beter zelf kunnen doen.

Volgens de institutionele beleggers zijn ze helemaal niet alleen geïnteresseerd in uitponden. Ze willen gewoon verhuren maar tegen de huidige koopprijzen van wooncomplexen met sociale huurwoningen is dat niet rendabel.

Frank van Blokland, directeur van de vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN) zou graag veranderingen zien: ‘Voor ons geldt dat we een gezonde corporatie minimaal 90 procent moeten betalen van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur. Maar de woningen die je koopt zijn niet vrij van huur, daar zitten huurders in.

Een huis met huurder is veel minder waard, want dat kun je niet op de vrije markt verkopen. Dus als we willen optreden als verhuurders hoort daar een veel lagere koopprijs bij. Bij de huidige prijs is een meerjarige rendabele doorexploitatie niet mogelijk.'

De regering is altijd huiverig geweest voor verkoop aan beleggers. De angst is dat maatschappelijk vermogen cadeau wordt gedaan aan beleggers. Maar met een verkoopdoelstelling van 500.000 woningen is het denkbaar dat het kabinet daarin wat soepeler wordt.

Vastgoedhandelaar en -adviseur DTZ Zadelhoff, beweert dat het ministerie van Binnenlandse Zaken op 25 oktober 2011, op een congres van DTZ een versoepeling zal aankondigen van de regels voor transacties tussen corporaties en beleggers. Zullen corporaties voor lagere bedragen hun bezit mogen gaan verkopen?

Van Blokland verwacht er niet al te veel van: ‘Ik denk dat DTZ wat reclame wil maken voor zijn congres, maar ik kan me niet voorstellen dat die norm van 90 procent van de onderhandse leegwaarde wordt verlaagd. Wat ik me wel kan voorstellen is dat er enige versoepeling komt in het geliberaliseerde segment, zo'n 150.000 woningen met een huur boven de 650 euro.'

De plannen van minister Donner klinken daadkrachtig, maar het is zeer onwaarschijnlijk dat de beoogde verkoop van 500.000 corporatiewoningen nog tijdens zijn ambtstermijn goed op gang zal komen. Voorlopig heeft het allemaal veel weg van een Donneriaans proefballonnetje.

Bron: Aedesnet.nl


(advertentie)

Verder in het nieuws

do
23-02
Woningmarkt flitsend van start, hoogste koopsom sinds 2008
di
21-02
Leegstand vastgoed licht gedaald in 2015
ma
20-02
Regionale verschillen huizenprijzen nemen weer toe
vr
17-02
NVM bezorgd over fors hogere kosten nieuwbouwwoning
do
16-02
Haarlemmerliede en Spaarnwoude op nummer 1 in 2016
di
14-02
Amsterdam blokkeert nieuwbouw 'Blokhokken'
di
14-02
Woningaanbod in vrije huursector blijft ver achter bij groeiende vraag
ma
13-02
‘Probleem’ scheefwonen lost zich grotendeels vanzelf op
di
07-02
Gering woningaanbod en hypotheekrente bedreiging voor koopwoningmarkt
ma
06-02
Kwart meer hypotheekaanvragen in januari
ma
06-02
Enorme huurstijgingen door kabinetsbeleid
wo
01-02
Woningmarkt koelt iets af
di
31-01
Ronald Plasterk nieuwe minister Wonen
vr
27-01
Hoogste aantal nieuwbouwwoningen in vijf jaar
vr
27-01
'Nieuwbouw zakt tijdelijk iets in'
di
24-01
Brief over WOZ-waarde belangrijk voor huurders
di
24-01
Grootste prijsstijging koopwoningen in 14,5 jaar
di
24-01
Explosief gestegen vraag naar nieuwbouwwoningen
ma
23-01
Koopwoningen Rotterdam duurder dan in 2008
vr
20-01
2016 was historisch topjaar woningtransacties
di
17-01
Energieprijzen blijven vrijwel gelijk in 2017
ma
16-01
Makelaar moet vrije keuze blijven
ma
16-01
Een derde minder faillissementen bouw door woningmarkt
do
12-01
Een vijfde meer hypotheekaanvragen in 2016
ma
09-01
Veel onderhoudsklachten huurwoningen
ma
09-01
BKR registreert hypotheekachterstand sneller
ma
09-01
ABN AMRO verwacht pas in 2018 afname woningverkopen
di
03-01
Optimisme woningmarkt over hoogtepunt heen
vr
23-12
Nieuwbouwwijzer wenst u fijne feestdagen en het allerbeste voor 2017!
do
22-12
Energierekening in 2017 € 56 hoger
do
22-12
Buitenlandse woningbouwers meer actief in Nederland
wo
21-12
Koopwoningen 6 procent duurder dan jaar eerder
di
20-12
Woningverkoop met een kwart gestegen vergeleken met 1 jaar eerder
do
15-12
VEH: versoepeling bouwregels nieuwbouwwoningen onverantwoord
di
13-12
IMF bepleit verdere hervorming van de Nederlandse woningmarkt
ma
12-12
Vraag naar sociale huurwoningen groeit
do
08-12
‘Minister heeft problemen nieuwbouwsector zelf veroorzaakt’
wo
07-12
Stijging vertrouwen woningmarkt gestuit
ma
05-12
Klaas Hummel verkoopt vakantiehuisjes in Zeeuwse Port Zélande
ma
05-12
Piek in hypotheekaanvragen door stijgende rente
bekijk oudere nieuwsberichten...