Nieuws

Donner wil corporatiesector flink laten krimpen

dinsdag 18-10-2011,

Corporaties moeten zich puur richten op huishoudens met een inkomen onder de sociale huurgrens vindt minister Donner. Daar slagen ze niet in, want in 500.000 corporatiewoningen wonen mensen die niet tot die doelgroep behoren. Oplossing? Een half miljoen woningen verkopen. Maar aan wie? Een onmogelijke opgave.

Nederland staat bekend als een paradijs voor sociale huisvesters. De grote aantallen corporatiewoningen van goede kwaliteit wekken internationaal bewondering. Maar door een ingestorte vastgoedmarkt en maatregelen vanuit Den Haag en Brussel staat het corporatiesysteem financieel zwaar onder druk. Geld vrijmaken door woningen te verkopen is langzamerhand noodzakelijk als een corporatie aan nieuwbouw wil blijven doen.

En de regering? Die is enthousiast over die toenemende verkoopdruk. Minister Donner stelt dat er 2,4 miljoen corporatiewoningen zijn, terwijl de doelgroep maar uit 1,9 miljoen huishoudens bestaat. Daaruit kan je opmaken dat zo'n 500.000 woningen in de verkoop kunnen. Hoe raak je zo'n berg woningen kwijt?

De regering lijkt veel te zien in het Engelse model, waarbij sociale huurders in 1980 het recht kregen om het eigen huis te kopen. Juridisch is dat in Nederland echter lastig, want het eigendomsrecht ligt bij de corporaties en niet bij de overheid. Er worden overigens jaarlijks maar zo'n 4.000 woningen verkocht aan huurders en van een veel grotere onderliggende vraag is volgens de corporaties geen sprake. Nog eens 9.000 woningen worden nadat ze leeg zijn gekomen verkocht aan ­derden, dat heet uitponden.

Om echt veel meer huurders tot kopen aan te zetten is naast het kooprecht ook een agressieve verlaging van de woningprijzen nodig. Nu mag een ­corporatie een kooplustige huurder volgens het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en de daarbij behorende MG-circulaire niet minder vragen dan 90 procent van de lege onderhandse verkoopwaarde. Om dat te veranderen moeten allerlei regels en wetten op de schop. De overheid moet daarbij ook nog bereid zijn om het taboe te laten varen op het aan de sociale huursector onttrekken van vermogen dat is gevormd door overheidssubsidies en garanties.

Dom plan
Hoe kijken kenners van de markt tegen de plannen van Donner aan? Karin de Graaf is directeur-bestuurder van het Woon­investeringsfonds (WIF). Deze ge­specialiseerde corporatie neemt complexen over van reguliere corporaties. Het verdienmodel van het WIF gaat uit van de verkoop van de woningen als ze leeg komen (uitponden).

De Graafs oordeel over grootschalige verkoop is helder: ‘Geleidelijke inkrimping van de corporatiesector is verstandig, binnen korte tijd grote volumes verkopen is dom en een plan om 500.000 woningen te verkopen staat buiten de werkelijkheid.'

De Graaf benadrukt dat er bij huurders van sociale woningen gewoon te weinig geld zit om hun huurhuis te kunnen kopen. ‘Dat is nu juist de reden waarom ze in de sociale sector wonen. Een kooprecht verandert dat gegeven niet.'

Hoe zit het met het toestaan van grotere kortingen aan huurders die hun woning willen verkopen. Het is denkbaar dat een corporatie bij wie het water tot aan de lippen staat daartoe bereid is. Bert Kramer, co-auteur van het Ortec Finance-rapport Omvangrijke verkoop van corporatiewoningen, zou dat een onzalige ontwikkeling vinden.

‘Zonder voorwaarden grotere kortingen bieden dan de toegestane 10 procent zou bij grootschalige verkopen de hele koopmarkt ontwrichten. Dat effect kan overigens wel verminderd worden door de Koopgarant-formule toe te passen. Daar komt bij dat de politieke consensus altijd is geweest dat het onwenselijk is als het maatschappelijk kapitaal dat in de corporaties zit, weglekt naar de particuliere sector.'

Kosten voor schatkist
Kramer ziet ook nog een lastig fiscaal aspect aan grootschalige verkoop aan privépersonen. Het kabinet heeft zich opgeworpen als beschermer van de aftrek van hypotheekrente. Hij wijst erop dat het verkopen van honderdduizenden corporatiewoningen de schatkist gedurende de looptijd van de hypotheken tientallen miljarden euro's zal kosten.

Huurwoningen omzetten naar koopwoningen zou ook nauwelijks besparingen opleveren op de huurtoeslag. Potentiële kopers zijn immers vooral de beter verdienende sociale huurders en die ontvangen geen huurtoeslag.

Kramers conclusie? ‘Zolang niet wordt begonnen met het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek, kan de overheid zich moeilijk veroorloven om dergelijke grote volumes om te laten zetten van huur- naar koopwoningen. Er zal eerst een integrale aanpak van de hele woningmarkt moeten komen. Waar zowel huur- als koopwoningen bij betrokken worden.'

Zijn de 150.000 geliberaliseerde corporatiewoningen niet het ideale startpunt voor verkoop aan huurders? Daar zitten bewoners die een huur van meer dan 650 euro per maand aankunnen. Karin de Graaf is niet zo optimistisch over verkoopkansen van die woningen.

‘Onze ervaring is dat je in dit segment erg veel bewuste huurders tegenkomt. Het zijn vaak mensen die zich niet lekker voelen bij een hypotheeklast of die snel willen kunnen verkassen naar een andere regio. Veel van die huurders zouden allang een koophuis hebben als dat hun ideaal was.'

Bodemprijzen
Een tweede manier om corporatiebezit om te zetten in contanten is de verkoop van hele complexen ineens aan investeerders. De corporaties hebben daar geen oren naar. Onder hen leeft het idee dat de investeerders erop uit zijn om tegen bodemprijzen de mooiste complexen over te nemen en die dan uit te ponden. Veel corporaties denken dat ze dat dan veel beter zelf kunnen doen.

Volgens de institutionele beleggers zijn ze helemaal niet alleen geïnteresseerd in uitponden. Ze willen gewoon verhuren maar tegen de huidige koopprijzen van wooncomplexen met sociale huurwoningen is dat niet rendabel.

Frank van Blokland, directeur van de vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN) zou graag veranderingen zien: ‘Voor ons geldt dat we een gezonde corporatie minimaal 90 procent moeten betalen van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur. Maar de woningen die je koopt zijn niet vrij van huur, daar zitten huurders in.

Een huis met huurder is veel minder waard, want dat kun je niet op de vrije markt verkopen. Dus als we willen optreden als verhuurders hoort daar een veel lagere koopprijs bij. Bij de huidige prijs is een meerjarige rendabele doorexploitatie niet mogelijk.'

De regering is altijd huiverig geweest voor verkoop aan beleggers. De angst is dat maatschappelijk vermogen cadeau wordt gedaan aan beleggers. Maar met een verkoopdoelstelling van 500.000 woningen is het denkbaar dat het kabinet daarin wat soepeler wordt.

Vastgoedhandelaar en -adviseur DTZ Zadelhoff, beweert dat het ministerie van Binnenlandse Zaken op 25 oktober 2011, op een congres van DTZ een versoepeling zal aankondigen van de regels voor transacties tussen corporaties en beleggers. Zullen corporaties voor lagere bedragen hun bezit mogen gaan verkopen?

Van Blokland verwacht er niet al te veel van: ‘Ik denk dat DTZ wat reclame wil maken voor zijn congres, maar ik kan me niet voorstellen dat die norm van 90 procent van de onderhandse leegwaarde wordt verlaagd. Wat ik me wel kan voorstellen is dat er enige versoepeling komt in het geliberaliseerde segment, zo'n 150.000 woningen met een huur boven de 650 euro.'

De plannen van minister Donner klinken daadkrachtig, maar het is zeer onwaarschijnlijk dat de beoogde verkoop van 500.000 corporatiewoningen nog tijdens zijn ambtstermijn goed op gang zal komen. Voorlopig heeft het allemaal veel weg van een Donneriaans proefballonnetje.

Bron: Aedesnet.nl


(advertentie)

Verder in het nieuws

wo
26-04
Amsterdammers willen meer sociale huurwoningen
wo
26-04
Grootste prijsstijging koopwoningen in 15 jaar
ma
24-04
Woonagenda pleit voor nieuwbouw en huurmatiging
vr
21-04
Laagste inkomens dragen hoogste lasten klimaatbeleid
wo
19-04
Kadaster registreert in maart 2017 meer verkochte woningen
vr
14-04
Woningaanbod daalt hard door enorme vraag
vr
14-04
Amsterdam wil stop verkoop corporatiewoningen
do
13-04
Hypotheekschulden in 2015 niet verder opgelopen
di
11-04
Isolatiesubsidie nu al op
vr
07-04
Betaalbaarheid van huren baart ook wetenschappers zorgen
di
04-04
CBS: aantal 'dure scheefwoners' stagneert
ma
03-04
Belangstelling bezoekers NVM Open Huizen Dag blijft hoog
do
30-03
Koopwoningen in februari 6,7 procent duurder
do
30-03
Nederlander vindt de wijk belangrijker dan zijn woning zelf
wo
29-03
Toezichthouder Agentschap Telecom staat in voor goede slimme meter
vr
24-03
Verdere stijging woningtransacties en koopsom in februari
di
21-03
17.708 verkochte woningen in februari 2017
ma
20-03
Wat willen de politieke partijen met de woningmarkt?
vr
17-03
10 tot 30% van woningvraag te realiseren in bestaande stad
di
14-03
Slimme energiemeters laten steken vallen
ma
13-03
Woningbouw versnellen is noodzakelijk en mogelijk
do
09-03
Bestaande stad biedt weinig soelaas voor woningvraag
do
09-03
Huizenkopers worden steeds ouder
wo
08-03
Tienduizenden sociale huurwoningen dreigen te verdwijnen
di
07-03
Landelijke monitor leegstand gelanceerd
vr
03-03
Gebrek aan warme bouwgrond remt verkoop nieuwbouwwoningen
di
28-02
Meer vergunningen voor nieuwbouwwoningen vierde kwartaal
ma
27-02
Verplicht sparen voor verenigingen van eigenaars
do
23-02
Woningmarkt flitsend van start, hoogste koopsom sinds 2008
di
21-02
Leegstand vastgoed licht gedaald in 2015
ma
20-02
Regionale verschillen huizenprijzen nemen weer toe
vr
17-02
NVM bezorgd over fors hogere kosten nieuwbouwwoning
do
16-02
Haarlemmerliede en Spaarnwoude op nummer 1 in 2016
di
14-02
Amsterdam blokkeert nieuwbouw 'Blokhokken'
di
14-02
Woningaanbod in vrije huursector blijft ver achter bij groeiende vraag
ma
13-02
‘Probleem’ scheefwonen lost zich grotendeels vanzelf op
di
07-02
Gering woningaanbod en hypotheekrente bedreiging voor koopwoningmarkt
ma
06-02
Kwart meer hypotheekaanvragen in januari
ma
06-02
Enorme huurstijgingen door kabinetsbeleid
wo
01-02
Woningmarkt koelt iets af
bekijk oudere nieuwsberichten...