Nieuws

Zelfbouw heeft de toekomst

vrijdag 04-11-2011,

Wil je met me bouwen? Overal in Amsterdam staan borden met deze oproep. De hoofdstad gaat in zelfbouw. Het is een voedingsbodem voor nieuwe initiatieven zoals 4Winden, een nieuwe woningcorporatie. Vanwaar ineens die aandacht voor zelfbouw?

In september had de Amsterdamse woningmarkt er ineens een nieuwe speler bij: corporatie 4Winden. Links en rechts gingen wenkbrauwen omhoog. Een nieuwe corporatie? We hebben er toch genoeg in de hoofdstad? Wat voegt dat toe?

Oprichter Maarten de Boer vindt deze vragen ‘wel grappig' omdat ze uit de corporatiehoek komen. ‘De naam corporatie', zegt hij, ‘betekent samenwerken, zelforganisatie. Zo zijn alle corporaties ooit begonnen, maar dat lijken we vergeten.

Tegenwoordig roept de naam woningcorporatie vooral associaties op met massaliteit en anonimiteit. Ze zijn maatschappelijke ondernemingen geworden. Daar is niets mis mee, maar wij willen een alternatief bieden voor mensen die op zoek zijn naar zeggenschap en zelforganisatie. Wij willen werken met en voor deelnemers en hun de gelegenheid geven om zelf te participeren in de bouw van hun woning.'

Niche-speler
Maarten de Boer (68) kent de Amsterdamse woningmarkt op zijn duimpje. Hij werkte vele jaren bij de gemeente, onder meer als hoofd Stadsvernieuwingsbeleid. Hij was betrokken bij grote Amsterdamse projecten als IJburg. Als gepensioneerde gaat hij zich nu voluit richten op de kleinschaligheid van zelfbouw. Hij heeft 4Winden opgericht als een stichting.

Particulieren kunnen zich inschrijven voor 110 euro. Zij kunnen inhoudelijk en financieel deelnemen aan een van de projecten van 4Winden. Op dit moment heeft de stichting opties op tien woningen in twee bestaande projecten in Amsterdam-Noord (Patch 22 en Kavel 41). Daarnaast zoekt de stichting posities in nieuwe zelfbouwprojecten, zoals Blok 0 in de Houthavens.

In het eerste jaar wil 4Winden 45 koopwoningen in ontwikkeling nemen. In een latere fase moeten daar ook huurwoningen bijkomen. Op de Amsterdamse woningmarkt een klein initiatief. ‘We zijn een niche-speler', zegt De Boer zelf. Het is hem niet te doen om concurrentie met bestaande corporaties.

Hij gaat ook niet de status aanvragen van toegelaten instelling. De Boer: ‘De voordelen van goedkoper kunnen lenen wegen niet op tegen de nadelen van intensieve regelgeving en toezicht. Maar we zijn wel heel nadrukkelijk een non-profit organisatie. Het gaat ons niet om winst.'

Bittere noodzaak
De timing van De Boer is geen toeval. Zijn initiatief valt samen met een ander opmerkelijk fenomeen op de Amsterdamse woningmarkt: de opkomst van zelfbouw. Na een paar kleinschalige experimenten, onder meer op IJburg, wil Amsterdam daar nu serieus werk van maken.

Wethouder Maarten van Poelgeest wil dit jaar nog 1.000 vrije kavels kunnen aanbieden. Hij maakt er flink reclame voor. Overal in de stad hangen borden met de oproep. ‘Wil je met me bouwen?' Eind oktober is de eerste serieuze test of Amsterdammers er warm voor lopen. Dan houdt de gemeente een ‘1.000 kavelshow'. Op deze zelfbouwmarkt kunnen potentiële zelfbouwers zich inschrijven op de kavels en elkaar ontmoeten.

Voor Amsterdam is zelfbouw vooral een pragmatische keuze, vanuit de bittere noodzaak om de bouwproductie weer op gang te krijgen. Nog niet zo lang geleden gingen in de hoofdstad jaarlijks tussen de 3.500 tot 4.000 woningen in aanbouw. In de eerste helft van 2011 waren dat er niet meer dan 500. Een dramatische terugval van de bouwproductie.

Het gemeentebestuur heeft de ambitie van 66.000 woningen in tien jaar inmiddels ingekrompen tot 36.000 woningen. In het huidige tempo lijkt ook dit aantal te hoog gegrepen. Wethouder Van Poelgeest gaat daarom zijn kaarten zetten op een heel nieuwe groep van financiers en ontwikkelaars: de particulieren. Zelfbouw moet de woningproductie weer op gang brengen, verklaarde hij recent in Het Parool: Van Poelgeest streeft naar jaarlijks 1.000 tot 1.200 woningen in particulier opdrachtgeverschap.

Afhakers
Maarten de Boer juicht dit natuurlijk toe, maar voorziet ook een lastig probleem. Amsterdam is vooral een stad van gestapeld bouwen. In het overgrote deel van de zelfbouw zal het dus gaan om collectief particulier opdrachtgeverschap, groepen zelfbouwers die samen een perceel of een kavel tot ontwikkeling gaan brengen. En hier stuit je al snel op het fenomeen van de afhakers.

De Boer: ‘Mensen haken af bijvoorbeeld vanwege veranderingen in hun persoonlijke situatie. Daarna zit zo'n groep met de handen in het haar, want die hebben een financieel probleem.'

4Winden wil hierop inspelen door leden de gelegenheid te geven om te switchen tussen projecten. ‘We willen een substantieel deelnemersbestand combineren met meerdere projecten. Deelnemers krijgen de mogelijkheid om te switchen tussen projecten. En als iemand uitstapt, kunnen wij bij anderen langs om de plek weer op te vullen. Projecten hoeven dan niet te wachten.'

Democratische projectontwikkeling
Is er in Amsterdam markt voor zelfbouw? Albert Ravestein verwacht van wel. Hij is ontwikkelingsmanager Project-ontwikkeling bij woningcorporatie Stadgenoot en nauw betrokken bij Blok 0 in de Houthavens. Het deel waar hij nu aan werkt kan ruimte bieden aan ongeveer 250 woningen in combinatie met bedrijfsruimten. Het bijzondere is dat het helemaal wordt uitgegeven in collectief particulier opdrachtgeverschap.

Op 7 oktober was de eerste presentatie van de bouwenveloppen. Er kwamen ruim 900 particulieren op af. ‘Dat was ver boven verwachting.' Stadgenoot probeert samen met projectontwikkelaar Synchroon al jarenlang om Blok 0 van de grond te krijgen. Het project aan de rand van de Houthavens is met name lastig omdat het ook moet dienen als geluidswal tussen havenbedrijven en woningen.

In de huidige vastgelopen woningmarkt lukt het niet om dit project te ontwikkelen op de traditionele manier. Een voorverkooppercentage van 70 procent van het koopdeel is onhaalbaar. Daarom is het project omgevormd naar particulier opdrachtgeverschap. De recent gepensioneerde directeur Frank Bijdendijk van Stadgenoot omschreef de omslag nog elegant als ‘democratische projectontwikkeling', maar ook hier betreft het vooral een pragmatische keus, afgedwongen door de markt.

Ravestein noemt 4Winden een interessant concept. ‘Het is een club die voor deelnemers probeert woningen te bouwen. Dit soort initiatieven is meer dan welkom. Hun slaagkans zal afhangen van de mate waarin ze gelijkgestemde particulieren kunnen binden.'

Cultuuromslag
Om zelfbouw echt succesvol te maken, is volgens Ravestein nog iets anders nodig: een flinke cultuuromslag binnen bestaande instituties. ‘We moeten onze ongelooflijke plan- en regeldrift durven loslaten. Dat geldt voor het grondbedrijf, de uitgifte van vergunningen, de nutsbedrijven, en ook voor de corporaties. In deze markt is de toekomst aan kleinschalige initiatieven: van onder op, minder regels, vraaggestuurd en langzamer. Die trend is onomkeerbaar.'

Stadgenoot haalt de zelfbouwinspiratie uit Almere. ‘Daar zijn ze echt het verst van het hele land', aldus Ravestein. Hij vertelt hoe zijn corporatie, toen nog Het Oosten geheten, betrokken raakte bij particuliere zelfbouw in Almere Poort. Verder deed Het Oosten/Stadgenoot al veel kennis en ervaring op met de Solids, een concept met cascowoningen waar huurders zelf de prijs en de indeling van wonen en werken bepalen. Ravestein: ‘Wat we kunnen leren van Almere is dat alles gericht moet zijn op optimale vrijheid en het stimuleren van pioniers.'

Wethouder Adri Duivesteijn propageert de zelfbouw in Almere. Tussen 2007 en 2010 verkocht Almere ruim 1.000 kavels aan particulieren. Via samenwerking met woningcorporaties maakt Almere de zelfbouw bovendien betaalbaar voor lagere inkomens. In de komende jaren moeten daar ruim 4.000 kavels bijkomen in Almere Poort en het nieuwe stadsdeel Nobelhorst. Duivesteijn volgt hiermee consequent de strekking van zijn eigen motie die hij als Tweede-Kamerlid in 1998 indiende en die werd aangenomen: 30 procent van de woningproductie moet in particulier opdrachtgeverschap tot stand komen. Het werd nooit staand beleid.

Meesurfen op de golf
4Winden is een bescheiden initiatief, maar wel een teken van deze tijd. Gemeenten in het hele land zitten met braakliggende gronden en terughoudende ontwikkelaars. Zelfbouw is ineens een aanlokkelijk alternatief. Ideaal en pragmatisme ontmoeten elkaar in de noodzaak om de woningproductie een stimulans te geven.

De Boer surft mee op deze golf. Hij wil met 4Winden doorgroeien naar ongeveer 4.000 deelnemers en 800 woningen. Bovendien gaat hij in Amsterdam een belangenvereniging oprichten voor zelfbouwers. Doel: iets doen aan de grondprijzen en de plankosten. Daarnaast wil hij een soort marktplaats creëren voor leden en projecten en een waarborgfonds opzetten voor zelfbouwers. De huidige tendens naar kleinschaligheid is volgens hem onomkeerbaar. ‘De burger wil ruimte veroveren op de instituties. Mensen willen meer zeggenschap en meer zelf bepalen. Dat willen wij faciliteren.'

Bron: Aedesnet.nl


(advertentie)

Verder in het nieuws

do
22-06
Koopwoningen 7,8 procent duurder dan één jaar eerder
do
22-06
Kadaster registreert in mei 2017 meer verkochte woningen
wo
21-06
Blog: ‘Staat onze sociale woningbouw internationaal gezien stil?’
ma
19-06
Steden nemen maatregelen tegen dure 'Blokhokken'
do
15-06
EIB: stevige groei bouwproductie houdt aan
do
15-06
Steeds minder twintigers kopen een woning
di
13-06
LET OP: veel koolmonoxidemelders zijn onveilig
ma
12-06
Zuid-Holland stuurt steviger op beschikbaarheid woningen
wo
07-06
Weer kwart miljoen minder sociale huurwoningen
wo
07-06
Corporaties bouwden slechts 12.000 woningen in 2015
di
06-06
Investeringen leiden tot minder bestedingsruimte voor nieuwbouw
vr
02-06
VEH: Behoud fiscale restschuldregeling
do
01-06
Record aantal Nederlanders verhuisd in 2016
di
30-05
Duizenden woningen nodig voor doorstroming daklozen
di
30-05
Kwart minder nieuwbouw door woningcorporaties
ma
29-05
68.000 bezoekers zien beste staaltjes van de bouw
wo
24-05
Koopwoningen 7,4 procent duurder
wo
24-05
Ruim 10 procent meer makelaars sinds 2010
wo
24-05
Energienota’s moeten beter
wo
24-05
Optimistische bouwsector ziet omzet verder stijgen
di
23-05
Bouw biedt 40.000 nieuwe vakmensen werkgarantie
vr
19-05
Vergunde bouwsom naar hoogtepunt
vr
19-05
Huis verkopen in bevingsgebied duurt relatief lang
do
18-05
Kadaster registreert in april 2017 meer verkochte woningen
wo
17-05
Grote verschillen in regionale cijfers woningmarkt
ma
15-05
Verschillen in bouwleges nog steeds groot en onvergelijkbaar
ma
15-05
Senioren van nu willen niet ‘sneu’ wonen
vr
12-05
Sociale huren stijgen minder hard
wo
10-05
NEPROM: 'eenzijdige oplossing van DNB voor woningmarkt grote steden'
di
09-05
Te weinig aanbod betaalbare huurwoningen
vr
05-05
Voorkom dat zelfbouwwijk attractie wordt
vr
05-05
College: Meldplicht voor verhuurders Airbnb
do
04-05
Kwart corporaties haalt doelstelling energiebesparing niet
wo
03-05
Vastgoedmarkt doet het over bijna gehele linie beter, met gunstige vooruitzichten
wo
26-04
Amsterdammers willen meer sociale huurwoningen
wo
26-04
Grootste prijsstijging koopwoningen in 15 jaar
ma
24-04
Woonagenda pleit voor nieuwbouw en huurmatiging
vr
21-04
Laagste inkomens dragen hoogste lasten klimaatbeleid
wo
19-04
Kadaster registreert in maart 2017 meer verkochte woningen
vr
14-04
Woningaanbod daalt hard door enorme vraag
bekijk oudere nieuwsberichten...