Nieuws

Wie houdt het wonen betaalbaar?

maandag 14-11-2011,

Wie zorgt ervoor dat het wonen betaalbaar is? Het Aedes-bestuur vindt dit de verantwoordelijkheid van de overheid en bepleit een marktgerichter huurprijzenbeleid. Dat is het vertrekpunt voor de discussie op het Verenigingscongres van 17 november. Een voor- en een tegenstander kruisen de degens.

Een denkshift, zo typeert bestuurslid Ruud van den Boom het voorstel van het Aedes-bestuur voor een nieuw huur- en betaalbaarheidsbeleid voor de lange termijn. Dit plan kan volgens het bestuur uiteindelijk leiden tot een beter functionerende woningmarkt, waarbij de rollen van corporaties en overheid duidelijker zijn afgebakend.

Wat zijn de uitgangspunten van dit voorstel? In een notendop: de betaalbaarheid van het wonen is een zaak van de overheid. Corporaties brengen hun huurprijzen meer in evenwicht met de kwaliteit en de gewildheid van de woning. Huurbeleid en betaalbaarheid worden zo gescheiden verantwoordelijkheden. In uitzonderingssituaties is het mogelijk om op gemeentelijk of regionaal niveau afspraken te maken om van deze lijn af te wijken.

Dit zijn geen concrete voorstellen om meteen in te voeren. Het bestuur wil de denkrichting uit deze visie eerst toetsen aan de mening van de leden. Dat is de afgelopen weken al gebeurd op diverse bijeenkomsten in het land. Vervolgens komt het thema uitgebreid terug op 17 november tijdens het Aedes-verenigingscongres: huur- en betaalbaarheid is dan het belangrijkste agendapunt.

Reflectie op deze langetermijnvisie, dat is wat het bestuur wil, zegt Van den Boom, tevens directeur-bestuurder van Brabantse Waard, een corporatie in West-Brabant. ‘Ons voorstel voor een alternatief systeem is een basis voor discussie. Laat de leden er maar gaten in schieten.'

En de integrale aanpak?
Kees Kwadijk, directeur-bestuurder van Woningbouwvereniging Langedijk geeft graag aan die oproep gehoor. Met passie en kritische betrokkenheid bij de sector. Kwadijk heeft ernstige bedenkingen bij het doel van het bestuursvoorstel. ‘De ziekte van de woningmarkt komt vooral door de koopmarkt waar de prijzen door de hypotheekrenteaftrek en overkreditering geweldig opgeschroefd zijn.

Dat lossen we toch niet op door de huren te verhogen richting die overspannen marktprijzen? Is het niet heel vreemd om de problemen op de woningmarkt aan te pakken met eenzijdige maatregelen op de huurmarkt? Sinds wanneer is het Aedes-bestuur niet meer voor een integrale aanpak?'

Natuurlijk is die integrale aanpak van de huur- en koopmarkt uiteindelijk nodig, reageert Ruud van den Boom. ‘Dat kunnen we wel blijven roepen, maar we moeten accepteren dat het politieke klimaat die aanpak de komende tijd onmogelijk maakt.' Daarom stelde het Aedes-bestuur zichzelf de vraag: welke veranderingen kunnen wij wél bewerkstelligen? Waar zijn corpo­raties van? Waar gaan wij over?

De huurmarkt is het antwoord op die vragen, zegt Van den Boom. ‘Met dit voorstel nemen we vanuit onze eigen verantwoordelijkheid positie in. Daarmee toont de sector kracht en lef.'

Corporaties zijn van het bouwen en het verhuren. In het huidige systeem hebben we de reële prijs voor onze producten wat uit het oog verloren, aldus Van den Boom. Corporaties vragen nu een lagere huurprijs dan de woning in feite waard is. De objectsubsidie die ze geven, boeken ze af als onrendabele top.

‘Ons voorstel is een systeem waarbij de huurprijs beter in verhouding staat tot de waarde van de woning. We willen wat meer marktwerking. Huurders moeten beseffen dat een woning van een hogere kwaliteit, met een gunstigere ligging of meer kamers ook een hogere huurprijs met zich meebrengt.'

Verworden tot commerciële partijen
In het huidige stelsel zijn twee systemen vermengd geraakt. Door de objectsubsidies vragen corporaties aan de voorkant een kunstmatig lage huurprijs. En daarnaast geeft de overheid via het systeem van huurtoeslag mensen ook nog eens financiële ondersteuning.

Van den Boom: ‘Dat is niet transparant. Wij willen het huurprijsbeleid scheiden van de betaalbaarheid. Dat laatste is een verantwoordelijkheid van de overheid. Die bepaalt wie voor welke financiële ondersteuning in aanmerking komt en vervolgens betaalt de overheid die ondersteuning ook.'

Dat moeten we niet gaan doen, vindt Kwadijk. Hij koestert het huidige systeem waarbij corporaties en overheid samen verantwoordelijk zijn voor de betaalbaarheid. ‘Ik ken maar weinig huurders die vragen: "Zeg, hoe bepalen jullie eigenlijk de objectsubsidie?" Het leveren van een bijdrage aan de betaalbaarheid in de vorm van die objectsubsidie is naar mijn overtuiging het bestaansrecht van de corporatie. Als we die betaalbaarheid overboord gooien zijn we weg. Dan verspelen we het unieke revolving fund-karakter van de corporatiesector en verworden we tot commerciële partijen.'

‘Dat laatste gebeurt niet', luidt de reactie van Van den Boom. Nu wordt hij wat feller. Het is absoluut een misverstand om te denken dat dit voorstel is gebaseerd op de wens om meer te verdienen. ‘Het is niet de bedoeling de huurprijzen ongelimiteerd omhoog te laten gaan. Daarmee zouden corporaties zichzelf uit de markt prijzen. Onze focus blijft namelijk gericht op onze primaire doelgroep: de lagere inkomens.

Natuurlijk: naar verwachting leidt ons voorstel tot gemiddeld wat hogere huren, zeker in overdrukgebieden. In krimp-regio's zal het de huurprijzen echter juist dempen. En de financiële middelen van de corporatie blijven we altijd inzetten in volkshuisvestelijke investeringen, bijvoorbeeld in een leefbare wijk. Wij gaan geen winst maken.'

De overheid incasseert in 2014 bij de corporaties een groot bedrag aan huurtoeslagheffing. Ondertussen keert ze nu al minder uit aan de ontvangers van de huurtoeslag. ‘Hoe naïef is het dan om de betaalbaarheid volledig in handen van de overheid te geven', vraagt Kwadijk.

‘Dit plan zal zeker zorgen voor een groter beroep op de huurtoeslag en je kunt ervan uitgaan dat de overheid ons die rekening zal presenteren.' Dat laatste ontkent Van den Boom niet: ‘Wellicht krijgen corporaties dan een extra heffing. Maar die rekening betalen we nu door de huren aan de voorkant laag te houden. Dan verkiezen wij liever helderheid.'

Maatschappelijke handrem
Het nieuwe systeem brengt voor huurders een prijsprikkel met zich mee. Ook is het voorspelbaar dat de rijksoverheid niet iedereen voldoende subsidieert om de huidige woningkwaliteit overal te behouden. Dat kan ertoe leiden dat in sommige wijken segregatie ontstaat. Onwenselijk, vindt ook het Aedes-bestuur. Daarom kent het plan de mogelijkheid om zo nodig regionaal en lokaal af te wijken van de voorgestelde lijn.

Dat kan bijvoorbeeld betekenen dat corporatie en gemeente in onderling overleg afspreken om in een bepaalde wijk nieuwbouw neer te zetten met een lagere huurprijs dan de reële prijs, legt Van den Boom uit. Kees Kwadijk gelooft er niet in. ‘Als ik het goed begrijp, geeft een corporatie dan wel weer een korting op de huurprijs. En de gemeente moet dat bepalen. Dat laat je toch niet gebeuren?'

Van den Boom acht zo'n ‘lokaal gelegitimeerde maatschappelijke handrem' echter noodzakelijk. Het is niet de bedoeling dat de corporaties daarbij de oren naar de gemeente laten hangen, vervolgt hij. ‘Dat zie ik ook niet gebeuren. Corporaties en gemeenten zijn van elkaar afhankelijk. De gemeente heeft er belang bij dat ons investeringsvermogen op peil blijft.'

Hoe die lokale interventies er precies uit zullen gaan zien, kan ook het Aedes-bestuur nog niet zeggen. Huurprijzen zouden een electoraal issue kunnen worden. En dat kan twee verschillende kanten uitgaan. Lokale politieke partijen menen lage huren te kunnen beloven. Of gemeenten verkiezen juist hoge huren om minder draagkrachtige bewoners te kunnen weren.

Aartsconservatief
Er ligt hier geen kant-en-klaar voorstel, dat is duidelijk. ‘Dat willen we niet en dat kan ook niet', zegt Ruud van den Boom namens het Aedes-bestuur. ‘Dit is een denkrichting met een nieuw vertrekpunt: we willen een redelijkere en evenwichtigere prijs vragen voor onze woningen.'

Daarbij blijven corporaties zich primair richten op mensen met lagere inkomens. Als mensen uit die doelgroep onze woningen niet kunnen betalen, zorgt de overheid voor een aanvulling van hun inkomen.

‘Dat dit voorstel tal van vragen oproept, spreekt voor zich', zegt Van den Boom. Hoe hoog zullen de huren stijgen? Wat kan onze doelgroep zelf betalen en wat zal de overheid willen bijdragen? Zal de kwaliteit van de woningen verminderen? Wanneer leidt dit ­systeem tot segregatie en wanneer niet? Welke afspraken kunnen corporaties en gemeenten lokaal maken? Wat betekent dit voor krimpgebieden? En wat voor overdrukgebieden? En voor de onderlinge verhouding tussen de corporaties?

Kees Kwadijk verwacht dat het antwoord op deze vragen negatief zal uitpakken. Daarom pleit hij voor behoud van het bestaande systeem. ‘Aartsconservatief', geeft hij toe. ‘Ik ben veranderingsgezind genoeg om dat jammer te vinden. Maar er is voorlopig geen beter betaalbaar systeem dan het huidige. Lees het VROM-raad advies uit 2007 Tijd voor keuzes er nog maar eens op na.'

Ruud van den Boom: ‘Uiteindelijk komt er een andere woningmarkt. Als we dan pas gaan bedenken wat er moet gebeuren, zijn we te laat.' Daarom legt het Aedes-bestuur nu dit plan open op tafel. Een spannende exercitie.

Bron: Aedesnet.nl


(advertentie)

Verder in het nieuws

do
30-03
Koopwoningen in februari 6,7 procent duurder
do
30-03
Nederlander vindt de wijk belangrijker dan zijn woning zelf
wo
29-03
Toezichthouder Agentschap Telecom staat in voor goede slimme meter
vr
24-03
Verdere stijging woningtransacties en koopsom in februari
di
21-03
17.708 verkochte woningen in februari 2017
ma
20-03
Wat willen de politieke partijen met de woningmarkt?
vr
17-03
10 tot 30% van woningvraag te realiseren in bestaande stad
di
14-03
Slimme energiemeters laten steken vallen
ma
13-03
Woningbouw versnellen is noodzakelijk en mogelijk
do
09-03
Bestaande stad biedt weinig soelaas voor woningvraag
do
09-03
Huizenkopers worden steeds ouder
wo
08-03
Tienduizenden sociale huurwoningen dreigen te verdwijnen
di
07-03
Landelijke monitor leegstand gelanceerd
vr
03-03
Gebrek aan warme bouwgrond remt verkoop nieuwbouwwoningen
di
28-02
Meer vergunningen voor nieuwbouwwoningen vierde kwartaal
ma
27-02
Verplicht sparen voor verenigingen van eigenaars
do
23-02
Woningmarkt flitsend van start, hoogste koopsom sinds 2008
di
21-02
Leegstand vastgoed licht gedaald in 2015
ma
20-02
Regionale verschillen huizenprijzen nemen weer toe
vr
17-02
NVM bezorgd over fors hogere kosten nieuwbouwwoning
do
16-02
Haarlemmerliede en Spaarnwoude op nummer 1 in 2016
di
14-02
Amsterdam blokkeert nieuwbouw 'Blokhokken'
di
14-02
Woningaanbod in vrije huursector blijft ver achter bij groeiende vraag
ma
13-02
‘Probleem’ scheefwonen lost zich grotendeels vanzelf op
di
07-02
Gering woningaanbod en hypotheekrente bedreiging voor koopwoningmarkt
ma
06-02
Kwart meer hypotheekaanvragen in januari
ma
06-02
Enorme huurstijgingen door kabinetsbeleid
wo
01-02
Woningmarkt koelt iets af
di
31-01
Ronald Plasterk nieuwe minister Wonen
vr
27-01
Hoogste aantal nieuwbouwwoningen in vijf jaar
vr
27-01
'Nieuwbouw zakt tijdelijk iets in'
di
24-01
Brief over WOZ-waarde belangrijk voor huurders
di
24-01
Grootste prijsstijging koopwoningen in 14,5 jaar
di
24-01
Explosief gestegen vraag naar nieuwbouwwoningen
ma
23-01
Koopwoningen Rotterdam duurder dan in 2008
vr
20-01
2016 was historisch topjaar woningtransacties
di
17-01
Energieprijzen blijven vrijwel gelijk in 2017
ma
16-01
Makelaar moet vrije keuze blijven
ma
16-01
Een derde minder faillissementen bouw door woningmarkt
do
12-01
Een vijfde meer hypotheekaanvragen in 2016
bekijk oudere nieuwsberichten...