Nieuws

Huizenprijzen blijkbaar niet te voorspellen

woensdag 19-06-2013,

Banken zijn de afgelopen jaren niet in staat gebleken betrouwbare voorspellingen over de ontwikkeling van de huizenprijzen te doen. Dat stelt Woningmarktcijfers.nl na een onderzoek en analyse van de prognoses die de Rabobank vanaf eind 2008 heeft gepubliceerd.
 
Bedroevende resultaten voorspellingen
 
In onderstaande grafieken zijn de kwartaalvoorspellingen van de Rabobank weergegeven. De bank start doorgaans halverwege het jaar met de voorspelling voor het jaar daarna. Elk kwartaal worden de prognoses bijgesteld. Als de lijn van startpunt voorspelling tot eindpunt horizontaal verloopt, is sprake van een goede voorspelling. Hoe groter de schommelingen, des te beroerder is de juistheid ervan. Gedurende het jaar zien we de verschillen tot wel tien procent oplopen. Eind 2008, toen de crisis in de VS begon, sprak de voorzitter van de Raad van Bestuur van de Rabobank de verwachting uit dat de huizenprijzen in Nederland ook wel eens met 30% konden dalen. De economen van die bank zagen die daling vooralsnog niet. De prijsniveaus van het Kadaster en de NVM worden als gelijkblijvend tot licht dalend ingeschat. Het aantal transacties voor 2009 schat de Rabobank in op 185.000 stuks. In de loop van 2009 zien we dat de prognoses elk kwartaal worden bijgesteld. Vanaf 2010 worden eveneens prognoses van de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) van het CBS/Kadaster gegeven. De bijstellingen in de prognoses zijn er niet minder om. Bij de andere banken is het niet veel beter. In 2006 was er een econoom van de ABN AMRO bank die halverwege het jaar voorspelde dat de huizenprijzen in 2006 met 4% zouden dalen, terwijl er op dat moment sprake was van een prijsstijging van 4%. Over het gehele jaar kwam de prijsstijging uiteindelijk uit op 6%. De voorspellingen van andere banken vertonen geen schokkende afwijkingen, zodat de Rabo prognoses als illustratief voor de gehele sector kunnen worden beschouwd. De Rabobank is in 2013 gestopt met het doen van voorspellingen in deze vorm. De laatste voorspellingen van 2012 voor 2013 voorzien een prijsdaling van 4% tot 9%.

Voorspellingen Rabobank, absolute koopsom Nederland

Voorspellingen Rabobank, aantal transacties Nederland

Voorspellingen Rabobank, ontwikkeling NVM prijzen %

Voorspellingen Rabobank, PBK index CBS/kadaster
Onvoorspelbare factoren
 
Er zijn meerdere factoren die de prijsontwikkeling bepalen. Sommigen zaken zijn enigszins in te schatten. Anderen helemaal niet. Zo is er niemand in Nederland die het consumentenvertrouwen voorspelt. Het consumentenvertrouwen is een van de belangrijkste indicatoren die kan aangeven of het beter of slechter gaat met de woningmarkt. Met te veel gemak accepteren we dat de prognoses niet uitkomen. Ondanks het feit dat deze, vanwege de vele aandacht in de media, veel onrust en economische schade kunnen veroorzaken. Een overzicht van alle factoren vindt u hieronder.

Factoren woningmarkt
Meerdere prijsindexen
 
De informatie over huizenprijzen wordt vertroebeld omdat in de media regelmatig over "huizenprijzen" wordt gesproken, zonder dat wordt aangegeven over welke prijzenreeks het gaat. In onderstaande grafiek zijn de verschillen van de meest gebruikte reeksen goed te zien. Bij de absolute koopsom van het Kadaster worden alle koopsommen opgeteld en gedeeld door het aantal transacties. De PBK index is een bewerking op de absolute koopsom, waarbij het CBS/Kadaster grote schommelen tracht te elimineren. Er wordt onder andere een correctie toegepast op basis van de WOZ taxaties. De NVM prijzen gaan over de mediaan prijs (middelste in de reeks) van alle door NVM makelaars verkochte woningen. Het meetmoment bij de NVM is de ondertekening van de koopakte bij de makelaar, doorgaans drie maanden voordat de registratie bij het Kadaster plaats vindt. Onderstaande grafiek laat zien dat de absolute koopsom doorgaans op een hoger niveau ligt dat de PBK index. Dat is merkwaardig omdat de prijsdaling van de absolute koopsom deels veroorzaakt wordt door minder verkoop van duurdere woningen. De NVM prijzen liggen structureel € 10.000 onder het niveau van de absolute koopsom van het Kadaster.

Huizenprijzen Nederland per kwartaal 2007-2013
Publicatie transacties per maand onzinnig
 
Bij de publicaties van het aantal transacties is het niet beter. Doorgaans wordt door het Kadaster een vergelijking gemaakt met de voorgaande maand en met dezelfde maand van voorgaand jaar. De hevige schommelingen tonen onomstotelijk aan dat publicatie op maandbasis onzinnig is. In juni 2012 vonden ruim 16.200 transacties plaats. In juni 2013 zal het aantal hooguit rondom de helft uitkomen en kunnen we opnieuw een negatief persbericht verwachten. De achterstand in transacties kan dan oplopen tot 20% in vergelijking met de eerste helft van 2012. Tot en met mei 2013 bedraagt de achterstand in transacties ten opzichte van vijf maanden 2012 al 10,3 %.

Woningtransacties per maand, Nederland 2009 - 2013
Forse prijsdalingen voorbij na juli 2013
 
Sinds de prijsval in juli 2012 is de gemiddelde koopsom van woningen nauwelijks veranderd. Dit blijkt uit analyse van Woningmarktcijfers.nl. De koopsom bevindt zich al tien maanden op een stabiel niveau van gemiddeld € 215.000. In het eerste halfjaar van 2012 werd er nog gemiddeld € 235.000 voor een koopwoning betaald. De prijsdaling werd deels veroorzaakt doordat er minder dure woningen werden verkocht. De Prijsindex Bestaande Koopwoningen, zoals deze door het CBS en het Kadaster worden gepubliceerd vertonen een vergelijkbaar beeld. Hoewel deze PBK index voortdurend en zonder duidelijke reden onder het niveau van de absolute koopsom acteert. De ontwikkelingen zijn in de hierna volgende grafiek te zien. De verkoopprijzen van de NVM makelaars zijn de afgelopen drie kwartalen eveneens onveranderd gebleven.
 
Koopsomvergelijking met dezelfde maand voorgaand jaar
 
Omdat het CBS en het Kadaster vergelijkingen maken met voorgaande maand en dezelfde maand van het voorgaande jaar, kunnen we nog zeker twee maanden persberichten met dalende prijzen verwachten. Vooral in juni, wanneer de vergelijking met de topmaand juni 2012 (gemiddelde koopsom € 240.000) wordt gemaakt, zal sprake zijn van een forse prijsdaling. Vanaf juli kunnen de ontwikkelingen voor het eerst positief worden, omdat dan vergelijkingen met het huidige, lagere prijsniveau worden gemaakt. Het zou dan zo maar kunnen dat de woningprijzen gedurende een of meer maanden een hoger gemiddelde laten zien. De lage hypotheekrente van dit moment kan hierbij een positieve rol spelen. Het consumentenvertrouwen krabbelt langzaam omhoog. Behoudens nieuwe prijsdalingen, zou dit het einde kunnen inluiden van een periode, waarin vooral het negatieve sentiment de woningmarkt heeft beheerst. De verwachting van de minister van financiën en andere instellingen dat het dieptepunt op de woningmarkt zo langzamerhand wel is bereikt, maakt derhalve een grote kans waarheid te worden.

Gemiddelde koopsom per maand 2012-2013

Bron: Woningmarktcijfers.nl


(advertentie)

Verder in het nieuws

vr
24-03
Verdere stijging woningtransacties en koopsom in februari
di
21-03
17.708 verkochte woningen in februari 2017
ma
20-03
Wat willen de politieke partijen met de woningmarkt?
vr
17-03
10 tot 30% van woningvraag te realiseren in bestaande stad
di
14-03
Slimme energiemeters laten steken vallen
ma
13-03
Woningbouw versnellen is noodzakelijk en mogelijk
do
09-03
Bestaande stad biedt weinig soelaas voor woningvraag
do
09-03
Huizenkopers worden steeds ouder
wo
08-03
Tienduizenden sociale huurwoningen dreigen te verdwijnen
di
07-03
Landelijke monitor leegstand gelanceerd
vr
03-03
Gebrek aan warme bouwgrond remt verkoop nieuwbouwwoningen
di
28-02
Meer vergunningen voor nieuwbouwwoningen vierde kwartaal
ma
27-02
Verplicht sparen voor verenigingen van eigenaars
do
23-02
Woningmarkt flitsend van start, hoogste koopsom sinds 2008
di
21-02
Leegstand vastgoed licht gedaald in 2015
ma
20-02
Regionale verschillen huizenprijzen nemen weer toe
vr
17-02
NVM bezorgd over fors hogere kosten nieuwbouwwoning
do
16-02
Haarlemmerliede en Spaarnwoude op nummer 1 in 2016
di
14-02
Amsterdam blokkeert nieuwbouw 'Blokhokken'
di
14-02
Woningaanbod in vrije huursector blijft ver achter bij groeiende vraag
ma
13-02
‘Probleem’ scheefwonen lost zich grotendeels vanzelf op
di
07-02
Gering woningaanbod en hypotheekrente bedreiging voor koopwoningmarkt
ma
06-02
Kwart meer hypotheekaanvragen in januari
ma
06-02
Enorme huurstijgingen door kabinetsbeleid
wo
01-02
Woningmarkt koelt iets af
di
31-01
Ronald Plasterk nieuwe minister Wonen
vr
27-01
Hoogste aantal nieuwbouwwoningen in vijf jaar
vr
27-01
'Nieuwbouw zakt tijdelijk iets in'
di
24-01
Brief over WOZ-waarde belangrijk voor huurders
di
24-01
Grootste prijsstijging koopwoningen in 14,5 jaar
di
24-01
Explosief gestegen vraag naar nieuwbouwwoningen
ma
23-01
Koopwoningen Rotterdam duurder dan in 2008
vr
20-01
2016 was historisch topjaar woningtransacties
di
17-01
Energieprijzen blijven vrijwel gelijk in 2017
ma
16-01
Makelaar moet vrije keuze blijven
ma
16-01
Een derde minder faillissementen bouw door woningmarkt
do
12-01
Een vijfde meer hypotheekaanvragen in 2016
ma
09-01
Veel onderhoudsklachten huurwoningen
ma
09-01
BKR registreert hypotheekachterstand sneller
ma
09-01
ABN AMRO verwacht pas in 2018 afname woningverkopen
bekijk oudere nieuwsberichten...