Nieuws

Huizenprijzen blijkbaar niet te voorspellen

woensdag 19-06-2013,

Banken zijn de afgelopen jaren niet in staat gebleken betrouwbare voorspellingen over de ontwikkeling van de huizenprijzen te doen. Dat stelt Woningmarktcijfers.nl na een onderzoek en analyse van de prognoses die de Rabobank vanaf eind 2008 heeft gepubliceerd.
 
Bedroevende resultaten voorspellingen
 
In onderstaande grafieken zijn de kwartaalvoorspellingen van de Rabobank weergegeven. De bank start doorgaans halverwege het jaar met de voorspelling voor het jaar daarna. Elk kwartaal worden de prognoses bijgesteld. Als de lijn van startpunt voorspelling tot eindpunt horizontaal verloopt, is sprake van een goede voorspelling. Hoe groter de schommelingen, des te beroerder is de juistheid ervan. Gedurende het jaar zien we de verschillen tot wel tien procent oplopen. Eind 2008, toen de crisis in de VS begon, sprak de voorzitter van de Raad van Bestuur van de Rabobank de verwachting uit dat de huizenprijzen in Nederland ook wel eens met 30% konden dalen. De economen van die bank zagen die daling vooralsnog niet. De prijsniveaus van het Kadaster en de NVM worden als gelijkblijvend tot licht dalend ingeschat. Het aantal transacties voor 2009 schat de Rabobank in op 185.000 stuks. In de loop van 2009 zien we dat de prognoses elk kwartaal worden bijgesteld. Vanaf 2010 worden eveneens prognoses van de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) van het CBS/Kadaster gegeven. De bijstellingen in de prognoses zijn er niet minder om. Bij de andere banken is het niet veel beter. In 2006 was er een econoom van de ABN AMRO bank die halverwege het jaar voorspelde dat de huizenprijzen in 2006 met 4% zouden dalen, terwijl er op dat moment sprake was van een prijsstijging van 4%. Over het gehele jaar kwam de prijsstijging uiteindelijk uit op 6%. De voorspellingen van andere banken vertonen geen schokkende afwijkingen, zodat de Rabo prognoses als illustratief voor de gehele sector kunnen worden beschouwd. De Rabobank is in 2013 gestopt met het doen van voorspellingen in deze vorm. De laatste voorspellingen van 2012 voor 2013 voorzien een prijsdaling van 4% tot 9%.

Voorspellingen Rabobank, absolute koopsom Nederland

Voorspellingen Rabobank, aantal transacties Nederland

Voorspellingen Rabobank, ontwikkeling NVM prijzen %

Voorspellingen Rabobank, PBK index CBS/kadaster
Onvoorspelbare factoren
 
Er zijn meerdere factoren die de prijsontwikkeling bepalen. Sommigen zaken zijn enigszins in te schatten. Anderen helemaal niet. Zo is er niemand in Nederland die het consumentenvertrouwen voorspelt. Het consumentenvertrouwen is een van de belangrijkste indicatoren die kan aangeven of het beter of slechter gaat met de woningmarkt. Met te veel gemak accepteren we dat de prognoses niet uitkomen. Ondanks het feit dat deze, vanwege de vele aandacht in de media, veel onrust en economische schade kunnen veroorzaken. Een overzicht van alle factoren vindt u hieronder.

Factoren woningmarkt
Meerdere prijsindexen
 
De informatie over huizenprijzen wordt vertroebeld omdat in de media regelmatig over "huizenprijzen" wordt gesproken, zonder dat wordt aangegeven over welke prijzenreeks het gaat. In onderstaande grafiek zijn de verschillen van de meest gebruikte reeksen goed te zien. Bij de absolute koopsom van het Kadaster worden alle koopsommen opgeteld en gedeeld door het aantal transacties. De PBK index is een bewerking op de absolute koopsom, waarbij het CBS/Kadaster grote schommelen tracht te elimineren. Er wordt onder andere een correctie toegepast op basis van de WOZ taxaties. De NVM prijzen gaan over de mediaan prijs (middelste in de reeks) van alle door NVM makelaars verkochte woningen. Het meetmoment bij de NVM is de ondertekening van de koopakte bij de makelaar, doorgaans drie maanden voordat de registratie bij het Kadaster plaats vindt. Onderstaande grafiek laat zien dat de absolute koopsom doorgaans op een hoger niveau ligt dat de PBK index. Dat is merkwaardig omdat de prijsdaling van de absolute koopsom deels veroorzaakt wordt door minder verkoop van duurdere woningen. De NVM prijzen liggen structureel € 10.000 onder het niveau van de absolute koopsom van het Kadaster.

Huizenprijzen Nederland per kwartaal 2007-2013
Publicatie transacties per maand onzinnig
 
Bij de publicaties van het aantal transacties is het niet beter. Doorgaans wordt door het Kadaster een vergelijking gemaakt met de voorgaande maand en met dezelfde maand van voorgaand jaar. De hevige schommelingen tonen onomstotelijk aan dat publicatie op maandbasis onzinnig is. In juni 2012 vonden ruim 16.200 transacties plaats. In juni 2013 zal het aantal hooguit rondom de helft uitkomen en kunnen we opnieuw een negatief persbericht verwachten. De achterstand in transacties kan dan oplopen tot 20% in vergelijking met de eerste helft van 2012. Tot en met mei 2013 bedraagt de achterstand in transacties ten opzichte van vijf maanden 2012 al 10,3 %.

Woningtransacties per maand, Nederland 2009 - 2013
Forse prijsdalingen voorbij na juli 2013
 
Sinds de prijsval in juli 2012 is de gemiddelde koopsom van woningen nauwelijks veranderd. Dit blijkt uit analyse van Woningmarktcijfers.nl. De koopsom bevindt zich al tien maanden op een stabiel niveau van gemiddeld € 215.000. In het eerste halfjaar van 2012 werd er nog gemiddeld € 235.000 voor een koopwoning betaald. De prijsdaling werd deels veroorzaakt doordat er minder dure woningen werden verkocht. De Prijsindex Bestaande Koopwoningen, zoals deze door het CBS en het Kadaster worden gepubliceerd vertonen een vergelijkbaar beeld. Hoewel deze PBK index voortdurend en zonder duidelijke reden onder het niveau van de absolute koopsom acteert. De ontwikkelingen zijn in de hierna volgende grafiek te zien. De verkoopprijzen van de NVM makelaars zijn de afgelopen drie kwartalen eveneens onveranderd gebleven.
 
Koopsomvergelijking met dezelfde maand voorgaand jaar
 
Omdat het CBS en het Kadaster vergelijkingen maken met voorgaande maand en dezelfde maand van het voorgaande jaar, kunnen we nog zeker twee maanden persberichten met dalende prijzen verwachten. Vooral in juni, wanneer de vergelijking met de topmaand juni 2012 (gemiddelde koopsom € 240.000) wordt gemaakt, zal sprake zijn van een forse prijsdaling. Vanaf juli kunnen de ontwikkelingen voor het eerst positief worden, omdat dan vergelijkingen met het huidige, lagere prijsniveau worden gemaakt. Het zou dan zo maar kunnen dat de woningprijzen gedurende een of meer maanden een hoger gemiddelde laten zien. De lage hypotheekrente van dit moment kan hierbij een positieve rol spelen. Het consumentenvertrouwen krabbelt langzaam omhoog. Behoudens nieuwe prijsdalingen, zou dit het einde kunnen inluiden van een periode, waarin vooral het negatieve sentiment de woningmarkt heeft beheerst. De verwachting van de minister van financiën en andere instellingen dat het dieptepunt op de woningmarkt zo langzamerhand wel is bereikt, maakt derhalve een grote kans waarheid te worden.

Gemiddelde koopsom per maand 2012-2013

Bron: Woningmarktcijfers.nl


(advertentie)

Verder in het nieuws

vr
13-10
Meldpunt voor benadeelde nieuwbouwkopers
vr
13-10
Woningprijzen in de stad gaan door het dak
vr
13-10
Nieuwbouw in nabije toekomst zonder aardgas
do
12-10
Energienota hard omhoog door belastingstijgingen
do
12-10
Regeerakkoord pakt slecht uit voor huurders en woningzoekenden
di
10-10
Regionale verschillen jonge koopstarters
ma
09-10
Gevolgen coalitieakkoord voor huiseigenaren
ma
09-10
Nieuw kabinet snijdt fors in hypotheekrenteaftrek
vr
06-10
Aedes: ‘100 miljoen voor verduurzaming veel te mager’
wo
04-10
Interesse voor een ‘nieuwe’ eigen woning groot
vr
30-09
Verduurzaming woningmarkt hoogste prioriteit
di
26-09
Eigen Huis: NHG-premie moet omlaag
ma
25-09
Koopwoningen bijna 8 procent duurder dan een jaar geleden
wo
20-09
20.780 verkochte woningen in augustus 2017
di
19-09
Reactie Rijksbegroting: meer bouwen, sneller verduurzamen, betaalbare huren
do
14-09
Drempels voor starters op de koopwoningmarkt
do
14-09
Starters dupe van gebrek aan middeldure huurwoningen
wo
13-09
Subsidiepot voor isolatie nog niet opnieuw gevuld
ma
11-09
Barstjes in het bouwwerk van de woningmarkt
ma
11-09
CBS: Laagste huurstijging sinds 2010
ma
11-09
Groeiende kloof tussen huurprijs corporatie en commerciële verhuurder
wo
06-09
Extra subsidie voor aardgasloos wonen in Amsterdam
di
05-09
Conceptueel Bouwen: goedkoper, minder opleverfouten en tevreden bewoners
wo
30-08
Inkomensafhankelijke huurverhoging zorgt nauwelijks voor meer doorstroming
di
29-08
Nog nooit zo vaak boven de vraagprijs geboden
vr
25-08
Koopsom en woningtransacties blijven stijgen
di
22-08
Verhagen: Er is geld genoeg om te investeren in de bouw
di
22-08
Koopwoningen bijna 8 procent duurder dan een jaar geleden
ma
21-08
19.979 verkochte woningen in juli 2017
ma
21-08
Opbrengst energiebelasting in 2016 hard gestegen
di
15-08
Droogkokende nieuwbouwmarkt neemt ernstige vormen aan
ma
14-08
‘Schaf verhuurderheffing af om woningnood aan te pakken’
vr
11-08
100.000 extra sociale huurwoningen nodig
vr
11-08
Groen licht voor Zalmhaventoren, hoogste gebouw Nederland
di
08-08
Ongekende groei markt voor recreatiewoningen zet door
wo
02-08
Vertrouwen woningmarkt stabiel
vr
28-07
Dynamis: Marktvraag neemt af door weinig aanbod en hoge prijzen
di
25-07
Koophuizen Noord-Holland duurder dan voor crisis
ma
24-07
Koopwoningen 8 procent duurder dan vorig jaar
vr
21-07
Amsterdam wil op woongebied ‘gemengde stad’ blijven
bekijk oudere nieuwsberichten...