Nieuws

Nederlandse woningmarkt stabiel in tweede halfjaar 2013

woensdag 22-01-2014,

De gemiddelde koopsom van de door het Kadaster geregistreerde woningtransacties kwam in december uit op € 215.388, een stijging van 1,5% ten opzichte van november. In het vierde kwartaal van 2013 bedroeg de koopsom € 213.784, een fractie lager dan in het voorgaande kwartaal. De grafieken op maand- en kwartaalbasis laten een duidelijke stabiele koopsomontwikkeling zien in 2013. Op jaarbasis kostte een koopwoning gemiddeld € 213.353, een daling van 5,9% in vergelijking met 2012. De koopsomdaling werd veroorzaakt door het hogere prijsniveau (gemiddeld € 235.000) in de eerste helft van 2012. In het tweede halfjaar van 2012 kwam de gemiddelde koopsom uit op € 218.000. In vergelijking met deze periode is de koopsom in 2013 met een kleine 2% gedaald. Volgens Woningmarktcijfers.nl een duidelijke indicatie dat huizenprijzen lijken te stabiliseren. In vergelijking met het topjaar 2008 is de gemiddelde koopsom in Nederland met 16,3% gedaald. De koopsom bevindt zich momenteel op hetzelfde niveau als in 2004.

Verschillen per provincie beperkt
Groningen is met € 163.505 de goedkoopste provincie van Nederland, in Utrecht wordt de hoogste koopsom betaald, namelijk € 249.506. Zeeland kende in 2013 met -2,6% de kleinste koopsomdaling, gevolgd door Zuid-Holland met -3,5%. In Noord Brabant daalde de koopsom met -7,9% het sterkst, gevolgd door Gelderland met -7,5%. Dezelfde verschillen zien we ook terug als een vergelijking met het topjaar 2008 wordt gemaakt.

Fors verschil tussen PKB index en koopsom absoluut
De prijsindex van bestaande koopwoningen (PBK index) scoort beduidend slechter dan de absolute gemiddelde koopsom. Het verschil bedraagt bijna € 10.000. De PBK, zoals deze door het CBS en het Kadaster worden gepubliceerd, is op maandbasis voor Nederland beschikbaar en op kwartaalbasis voor provincies en enkele grote gemeenten. Wanneer de PBK index wordt vergeleken met de ontwikkeling van de gemiddelde koopsom, dan vallen grote verschillen op. Sinds 2010 is de index met 14,6% in waarde gedaald, terwijl de gemiddelde koopsom slechts met 10,9% is afgenomen. De PBK index is sinds de top van eind 2008 gedaald met 20,5%, de absolute koopsom daalde slechts met 16,3%. De huidige PBK index komt overeen met het prijsgemiddelde van 2002, de absolute koopsom ligt op het niveau van 2004. Dat is merkwaardig als men bedenkt dat er sinds de crisis vooral minder dure woningen worden verkocht. Aan de andere kant is de verkoop van goedkopere corporatiewoningen met gemiddeld 15.000 per jaar juist op peil gebleven. Het marktaandeel is echter verdubbeld van 7% in 2008 tot 14% in 2013. Dit grotere marktaandeel levert een prijsvervuilend effect op van € 5.000. Dezelfde redenering kan gevolgd worden bij de gedwongen verkopen. Dit aantal is de afgelopen jaren toegenomen, terwijl deze woningen voor 2/3 van de marktwaarde worden verkocht. In feite zou de index op dit moment boven de gemiddelde koopsom moeten uitkomen. De persberichten van het CBS zijn daardoor extra negatief, wat de woningmarkt en de economie de afgelopen jaren geen goed heeft gedaan. Bij de grafiek op kwartaalbasis zijn de verschillen eveneens zichtbaar. De PBK eindigt zelfs beneden de mediane koopsom van de NVM uit die traditioneel € 10.000 beneden de absolute koopsom van het Kadaster ligt.

Minder woningtransacties in 2013, ondanks sterk 4e kwartaal
In 2013 werden door het Kadaster in Nederland 110.094 woningtransacties geregistreerd. In vergelijking met 2012 betekent dit een daling van 6,1%. De achterstand werd opgelopen in het eerste halfjaar van 2013. De oorzaak lag grotendeels in de vervroegde gang naar de notaris van enkele duizenden kopers in december 2012. De reden hiervan is bekend, per 1 janauri 2013 veranderde de renteaftrekregels ingrijpend. Ook juni 2012 was een uitzonderlijk maand vanwege de kwestie rondom de overdrachtsbelasting. Deze ontwikkelingen zorgden voor een slecht eerste halfjaar in 2013. Per 1 juli 2013 bedroeg de achterstand 23%. In de tweede helft van 2013 zien we de achterstand elke maand kleiner worden. In de grafiek zijn de maandelijkse schommelingen goed te zien. De tabel op kwartaalbasis laat een goed 4e kwartaal zien, met een stijging ten opzichte van voorgaande kwartalen. Zelfs in vergelijking met het 4e kwartaal van 2012 kan een kleine plus worden genoteerd. Zeer opmerkelijk vanwege de bijzondere decembermaand in 2012. Het resultaat is eveneens hoger dan van het vierde kwartaal van 2010 en 2011. Op jaarbasis is het aantal tranacties ten opzichte van 2006 (209.767 transacties) met 47,5% afgenomen.

Provinciale verschillen
De verschillen op provinciaal niveau zijn groot. In Flevoland wordt met (-2,2%) de kleinste daling ten opzichte van 2012 wordt gemeten, de grootste in Overijssel met -12,8%. Ten opzichte van 2006 blijft de daling in Zeeland met -39,4% het meest beperkt. De provincie Flevoland is nu met 54,5% de grootste daler.

Ontwikkeling per woningtype
In onderstaande tabel wordt de ontwikkeling per wonintype weergegeven. De verkoop van appartementen laat met -3,2% de kleinste afname zien. Vrijstaande woningen en 2/1 kapwoningen dalen met -8,1% respectievelijk -9,4% sterker dan gemiddeld. De twee duurste woningtypen laten dus een sterkere daling zien. Voor de gemiddelde koopsom van alle woningtypen samen heeft dit een prijsdrukkend effect.

Woonlastenontwikkeling koop/huur
Onderstaande tabel laat de woonlastenontwikkeling zien van een koper en huurder die in 2014 starten op de woningmarkt. De koper koopt voor € 210.000 en financiert € 220.000, de huurder start met en huurprijs van € 750,- per maand. De huren stijgen elk jaar met 3%. De koper betaaalt naast rente (4%) en aflossing voor een annuiteitenhypotheek, kosten voor onderhoud, OZB en opstalverzekering. De koper is aanvankelijk duurder uit. Na ongeveer 15 volgt het omslagpunt en wordt in dit voorbeeld de huurwoning duurder. In 40 jaar heeft de koper € 455.000 betaald en de huurder € 680.000. Inflatie (2%) zal het verschil verkleinen naar uiteindelijk € 105.000. De koper heeft daarnaast nog een hypotheekvrij huis dat een bepaalde waarde zal vertegenwoordigen.

 

Bron: Woningmarktcijfers.nl


(advertentie)

Verder in het nieuws

vr
31-08
Ook bij de nieuwbouw lijkt de wal nu echt het schip te keren
wo
29-08
Woningwaarde in 2018 gemiddeld 6,5 procent omhoog
di
28-08
Stijgende WOZ-waarde problematisch voor huurders
do
23-08
36 duizend bouwvakkers teruggekeerd in de bouw
do
23-08
Aantal woningverkopen blijft dalen
wo
22-08
Kamerprijzen vaak veel te hoog
wo
22-08
Koopwoningen 9 procent duurder in juli
ma
20-08
Huurwoning nog lang niet energiezuinig genoeg
vr
17-08
VEH: Nationale Hypotheek Garantie is veel te duur
wo
15-08
CBS: economie bloeit
vr
10-08
Woningaanbod op koopwoningmarkt steeds nijpender
do
09-08
Aanbod sociale huurwoningen steden fors gedaald
di
07-08
Ouderen overwegen vaker een verhuizing
ma
06-08
'Buitenlandse studenten makkelijke prooi voor huisjesmelkers'
do
02-08
Steeds meer huurwoningen in handen van beleggers
wo
01-08
Woning verkopen? Juli en december beste maanden
vr
27-07
Noord-Holland en Bouwend Nederland zetten in op circulair bouwen
di
24-07
Prijzen op recordhoogte, krapte op woningmarkt
di
24-07
Steeds meer bewoners 4 grote steden verlaten hun stad
ma
23-07
Veel startende huurders tussen wal en schip
wo
18-07
Regio Holland boven Amsterdam wil snel 40.000 extra woningen bouwen
wo
18-07
Ouderen blijven relatief veel huizen kopen
di
17-07
Steden vragen VN om hulp tegen oververhitte woningmarkt
vr
13-07
Nederlandse huizenprijzen stijgen harder dan Europees gemiddelde
do
12-07
Stemming woningmarkt negatief door hoge prijzen en aanbodtekort
wo
11-07
Akkoord: geplande nieuwbouw zo mogelijk zonder aardgas
di
10-07
Kopers in krappe woningmarkten zien niet vaker af van voorbehouden
vr
06-07
Het dilemma van de bouwondernemer: gasloze nieuwbouw of aansturen op meer innovatie?
di
03-07
Recordaantal meters kantoorruimte gesloopt en herbestemd naar woningen
ma
02-07
Steeds meer bewoners vier grote steden verlaten hun stad
vr
29-06
Minder mensen verhuisd in eerste kwartaal 2018
do
28-06
Tekort seniorenwoningen vraagt om regie
wo
27-06
VEH: Te weinig parkeerplekken bij nieuwbouw
ma
25-06
Prijzen koopwoningen op hoogste niveau ooit
ma
25-06
VEH: Klimaatakkoord moet haalbaar en betaalbaar zijn
wo
20-06
Minder woningen verkocht, meer hypotheken verstrekt
di
19-06
Amsterdammers wonen het krapst
ma
18-06
Energieprijzen per 1 juli omhoog
do
14-06
Woningtekort: hoe kom je van zorg tot een aanpak?
do
14-06
Aantal huisuitzettingen bij woningcorporaties weer lager
bekijk oudere nieuwsberichten...