Nieuws

Woningmarktcijfers: restschuld woningmarkt in 2020 opgelost

woensdag 12-11-2014,

De restschuld op koopwoningen kan in 2020 zijn opgelost. Dat is door Woningmarktcijfers.nl becijferd op basis van de veronderstelling dat de gemiddelde koopsom de komende jaren met 2% per jaar stijgt. Vanaf 2009 is in Nederland opnieuw de restschuldproblematiek ontstaan. In de beginjaren tachtig van de vorige eeuw deed dit fenomeen zich eveneens voor. Een restschuld ontstaat zodra de woningopbrengst lager is dan de op dat moment uitstaande hypotheekschuld. Zolang de woning niet wordt verkocht spreken we van een woning die onder water staat. Het CBS heeft onlangs becijferd dat op dit moment ruim 1,4 miljoen huishoudens onder water staan. Het CBS heeft hierbij geen rekening gehouden met de opgebouwde waarde van bijvoorbeeld spaarhypotheken.

Hoogte hypotheekschuld niet exact bekend

Het is best lastig om de exacte omvang van de restschulden c.q. het aantal huishoudens dat "onder water" staat vast te stellen. In het Kadasterregister worden meestal hogere inschrijvingen gedaan waardoor de exacte hypotheekschuld moeilijk kan worden bepaald. Op de top van de markt lag de gemiddelde hypotheekinschrijving op € 300.000, in 2014 is dit bedrag gedaald tot € 250.000. Voor nieuwbouwwoningen is de berekening eveneens lastig te maken. De ontwikkeling van de aankoopsom en huidige waarde is nauwelijks te achterhalen mede in verband met meerwerk, tuinaanleg e.d. Hierdoor zal de restschuld aanvankelijk vermoedelijk iets groter zijn, om daarna een vergelijkbare ontwikkeling te volgen als de bestaande koopwoningen.

De door Woningmarktcijfers.nl gebruikte methode

De analyse van Woningmarktcijfers.nl is daarom gebaseerd op alle kopers die vanaf 2005 een bestaande koopwoning hebben gekocht met de volgende uitgangspunten: De hypotheekschuld is bepaald op de gemiddelde koopsom in het jaar van aankoop, verhoogd met 12% kosten koper in de jaren tot en met 2011. Verder is de koopsomontwikkeling van de afgelopen jaren gevolgd. Er is een verhouding in de hypotheekvorm van 50% spaarhypotheek en 50% aflossingsvrij aangehouden. Bovendien is geen rekening gehouden met verbouwingskosten of tussentijdse extra aflossingen. In de tabel is te zien dat de kopers van 2004 geen of nauwelijks onderwaarde hebben. Bij kopers uit 2006 begint restschuld serieuze vormen aan te nemen met een piek in 2008. Volgens deze methode hebben kopers uit 2008 op dit moment een gemiddelde onderwaarde van afgerond € 50.000. Deze kopers zullen bij 2% prijsstijging in 2020 nog een kleine restschuld hebben.

Saldo woningwaarde en hypotheekschuld per koopjaar, bij 2% prijsstijging per jaar

Koopjaar Gem. k.som %hypotheek hypotheek 2014 2016 2018 2020
2004 212.700 112% 238.200 5.300 23.400 36.100 53.100
2005 222.700 112% 249.400 -7.700 7.200 23.000 40.000
2006 235.800 112% 264.100 -24.200 -9.200 6.700 23.700
2007 248.300 112% 278.100 -40.100 -25.100 -9.200 7.800
2008 254.900 112% 285.500 -49.900 -35.100 -19.300 -2.400
2009 238.300 112% 266.900 -34.800 -20.600 -5.500 10.600
2010 239.500 112% 268.300 -38.600 -24.600 -9.800 6.000
2011 240.100 110% 264.100 -36.800 -23.200 -8.700 6.700
2012 226.700 106% 240.300 -15.600 -2.600 11.200 25.800
2013 213.400 105% 224.000 400 16.500 33.800 52.300
2014* 221.000 104% 229.800 -8.800 7.200 24.300 42.600
             
 
Ontwikkeling aantal eigenaren met restschuld 1.437.800 1.086.200 759.200 182.400
               
okt. 2014 Gem. koopsom 221.000 229.900 239.200 248.900

* voorlopig cijfer

Gevolgen van restschuld

Bij een gedwongen verkoop van een woning met Nationale Hypotheekgarantie wordt, mits geen sprake is van grove schuld, de restant schuld kwijtgescholden. Deze huishoudens zullen daarna veelal op de huurmarkt zijn aangewezen. Met overige woningeigenaren zal de bank een betalingsregeling treffen. Net als in de jaren tachtig het geval was, bestaan er momenteel mogelijkheden om bij verkoop en aankoop van een andere woning de restant schuld mee te financieren. Hiervoor gelden wel speciale criteria. Zo dient vanwege de renteaftrek de restantschuld binnen 10 jaar (2015: 15 jaar) te worden afgelost. Het is vanzelfsprekend dat de restantproblematiek belemmerend werkt voor de woningmarkt. De restantschuld kan de komende jaren alleen maar snel worden opgelost wanneer de woningprijzen stijgen. Voor nieuwe kopers is de kans op onderwaarde gering. Omdat er steeds minder kan worden gefinancierd (2015: 103% van woningwaarde) en er via een annuïteiten-hypotheek verplicht afgelost moet worden, wordt het saldo tussen restant schuld en woningwaarde sneller positief.

Bron: Woningmarktcijfers.nl


(advertentie)

Verder in het nieuws

di
13-02
Regionale verschillen huizenprijzen
ma
12-02
Energiebus helpt huurders besparen
vr
09-02
Koopwoningmarkt opgesloten in eigen succes?
vr
09-02
Prijzen in vrije huursector blijven stijgen, ondanks meer nieuwbouw
wo
07-02
Verkoop nieuwbouwwoningen stijgt
di
06-02
Woningnood loopt verder op
ma
05-02
Corporaties en bouwers komen met ideeën voor verduurzaming
do
01-02
Voorgestelde regulering leidt tot minder middenhuur
wo
31-01
50PLUS in actie voor referendum over wet Hillen
di
30-01
Hoogste aantal nieuwbouwwoningen in acht jaar
vr
26-01
NAM moet ook zonder verkoop vergoeden
vr
26-01
Verplichte gasaansluiting nog dit jaar verdwenen
vr
26-01
Grote regionale verschillen bij herstel woningmarkt
do
25-01
Bouwkundig voorbehoud standaard in koopcontract
wo
24-01
Einde aan verwarring rond energielabels
di
23-01
2017 topjaar woningmarkt: koopsom stijgt met 8% en 12,6% woningen meer verkocht
vr
19-01
Woningtransacties 2017 naar nieuw record
wo
17-01
Kadaster registreert in december 2017 meer verkochte woningen
di
16-01
Te weinig oog voor huurders aardbevingsgebied
ma
15-01
Nieuwbouw aardgasvrij!
vr
12-01
Consument ziet ten onrechte zeepbelvorming op Nederlandse woningmarkt
vr
12-01
Woningtekort loopt tot in 2018 verder op
do
11-01
Woningmarkt gevangen tussen grote vraag en slinkend aanbod
wo
10-01
Tevredener bij goede binding met de buurt
ma
08-01
Wil om huis te kopen groot, consument ziet beren op de weg
wo
03-01
Huiseigenaren laten massaal geld liggen bij nieuwe rente hypotheek
ma
01-01
Nieuwbouwwijzer wenst u het allerbeste voor 2018!
wo
20-12
Recordaantal nieuwbouwwoningen verkocht
di
19-12
Kadaster registreert in november 2017 meer verkochte woningen
ma
18-12
Toch geen overgangstermijn hypotheken in 2018
vr
15-12
Vertraging bouwprojecten door personeelstekorten
vr
15-12
‘Vloek van het hoogste bod’ richt zich ten onrechte op makelaars
do
14-12
Kamer vraagt nieuw actieplan studentenhuisvesting
wo
13-12
Geen extra maand voor hypotheekaanvragen
vr
08-12
VNG bepleit aardgasverbod voor nieuwbouw
do
07-12
Is uw nieuwbouwhuis straks circulair?
wo
06-12
Rijk moet regie houden bij woningbouw
vr
01-12
Hoogte ozb verschilt sterk per gemeente
do
30-11
Wonen in een getransformeerd pand (nieuwe stijl)
di
28-11
Woningverkoper maakt gemiddeld 32 duizend euro winst
bekijk oudere nieuwsberichten...