Nieuws

Woningmarktcijfers: restschuld woningmarkt in 2020 opgelost

woensdag 12-11-2014,

De restschuld op koopwoningen kan in 2020 zijn opgelost. Dat is door Woningmarktcijfers.nl becijferd op basis van de veronderstelling dat de gemiddelde koopsom de komende jaren met 2% per jaar stijgt. Vanaf 2009 is in Nederland opnieuw de restschuldproblematiek ontstaan. In de beginjaren tachtig van de vorige eeuw deed dit fenomeen zich eveneens voor. Een restschuld ontstaat zodra de woningopbrengst lager is dan de op dat moment uitstaande hypotheekschuld. Zolang de woning niet wordt verkocht spreken we van een woning die onder water staat. Het CBS heeft onlangs becijferd dat op dit moment ruim 1,4 miljoen huishoudens onder water staan. Het CBS heeft hierbij geen rekening gehouden met de opgebouwde waarde van bijvoorbeeld spaarhypotheken.

Hoogte hypotheekschuld niet exact bekend

Het is best lastig om de exacte omvang van de restschulden c.q. het aantal huishoudens dat "onder water" staat vast te stellen. In het Kadasterregister worden meestal hogere inschrijvingen gedaan waardoor de exacte hypotheekschuld moeilijk kan worden bepaald. Op de top van de markt lag de gemiddelde hypotheekinschrijving op € 300.000, in 2014 is dit bedrag gedaald tot € 250.000. Voor nieuwbouwwoningen is de berekening eveneens lastig te maken. De ontwikkeling van de aankoopsom en huidige waarde is nauwelijks te achterhalen mede in verband met meerwerk, tuinaanleg e.d. Hierdoor zal de restschuld aanvankelijk vermoedelijk iets groter zijn, om daarna een vergelijkbare ontwikkeling te volgen als de bestaande koopwoningen.

De door Woningmarktcijfers.nl gebruikte methode

De analyse van Woningmarktcijfers.nl is daarom gebaseerd op alle kopers die vanaf 2005 een bestaande koopwoning hebben gekocht met de volgende uitgangspunten: De hypotheekschuld is bepaald op de gemiddelde koopsom in het jaar van aankoop, verhoogd met 12% kosten koper in de jaren tot en met 2011. Verder is de koopsomontwikkeling van de afgelopen jaren gevolgd. Er is een verhouding in de hypotheekvorm van 50% spaarhypotheek en 50% aflossingsvrij aangehouden. Bovendien is geen rekening gehouden met verbouwingskosten of tussentijdse extra aflossingen. In de tabel is te zien dat de kopers van 2004 geen of nauwelijks onderwaarde hebben. Bij kopers uit 2006 begint restschuld serieuze vormen aan te nemen met een piek in 2008. Volgens deze methode hebben kopers uit 2008 op dit moment een gemiddelde onderwaarde van afgerond € 50.000. Deze kopers zullen bij 2% prijsstijging in 2020 nog een kleine restschuld hebben.

Saldo woningwaarde en hypotheekschuld per koopjaar, bij 2% prijsstijging per jaar

Koopjaar Gem. k.som %hypotheek hypotheek 2014 2016 2018 2020
2004 212.700 112% 238.200 5.300 23.400 36.100 53.100
2005 222.700 112% 249.400 -7.700 7.200 23.000 40.000
2006 235.800 112% 264.100 -24.200 -9.200 6.700 23.700
2007 248.300 112% 278.100 -40.100 -25.100 -9.200 7.800
2008 254.900 112% 285.500 -49.900 -35.100 -19.300 -2.400
2009 238.300 112% 266.900 -34.800 -20.600 -5.500 10.600
2010 239.500 112% 268.300 -38.600 -24.600 -9.800 6.000
2011 240.100 110% 264.100 -36.800 -23.200 -8.700 6.700
2012 226.700 106% 240.300 -15.600 -2.600 11.200 25.800
2013 213.400 105% 224.000 400 16.500 33.800 52.300
2014* 221.000 104% 229.800 -8.800 7.200 24.300 42.600
             
 
Ontwikkeling aantal eigenaren met restschuld 1.437.800 1.086.200 759.200 182.400
               
okt. 2014 Gem. koopsom 221.000 229.900 239.200 248.900

* voorlopig cijfer

Gevolgen van restschuld

Bij een gedwongen verkoop van een woning met Nationale Hypotheekgarantie wordt, mits geen sprake is van grove schuld, de restant schuld kwijtgescholden. Deze huishoudens zullen daarna veelal op de huurmarkt zijn aangewezen. Met overige woningeigenaren zal de bank een betalingsregeling treffen. Net als in de jaren tachtig het geval was, bestaan er momenteel mogelijkheden om bij verkoop en aankoop van een andere woning de restant schuld mee te financieren. Hiervoor gelden wel speciale criteria. Zo dient vanwege de renteaftrek de restantschuld binnen 10 jaar (2015: 15 jaar) te worden afgelost. Het is vanzelfsprekend dat de restantproblematiek belemmerend werkt voor de woningmarkt. De restantschuld kan de komende jaren alleen maar snel worden opgelost wanneer de woningprijzen stijgen. Voor nieuwe kopers is de kans op onderwaarde gering. Omdat er steeds minder kan worden gefinancierd (2015: 103% van woningwaarde) en er via een annuïteiten-hypotheek verplicht afgelost moet worden, wordt het saldo tussen restant schuld en woningwaarde sneller positief.

Bron: Woningmarktcijfers.nl


(advertentie)

Verder in het nieuws

vr
31-08
Ook bij de nieuwbouw lijkt de wal nu echt het schip te keren
wo
29-08
Woningwaarde in 2018 gemiddeld 6,5 procent omhoog
di
28-08
Stijgende WOZ-waarde problematisch voor huurders
do
23-08
36 duizend bouwvakkers teruggekeerd in de bouw
do
23-08
Aantal woningverkopen blijft dalen
wo
22-08
Kamerprijzen vaak veel te hoog
wo
22-08
Koopwoningen 9 procent duurder in juli
ma
20-08
Huurwoning nog lang niet energiezuinig genoeg
vr
17-08
VEH: Nationale Hypotheek Garantie is veel te duur
wo
15-08
CBS: economie bloeit
vr
10-08
Woningaanbod op koopwoningmarkt steeds nijpender
do
09-08
Aanbod sociale huurwoningen steden fors gedaald
di
07-08
Ouderen overwegen vaker een verhuizing
ma
06-08
'Buitenlandse studenten makkelijke prooi voor huisjesmelkers'
do
02-08
Steeds meer huurwoningen in handen van beleggers
wo
01-08
Woning verkopen? Juli en december beste maanden
vr
27-07
Noord-Holland en Bouwend Nederland zetten in op circulair bouwen
di
24-07
Prijzen op recordhoogte, krapte op woningmarkt
di
24-07
Steeds meer bewoners 4 grote steden verlaten hun stad
ma
23-07
Veel startende huurders tussen wal en schip
wo
18-07
Regio Holland boven Amsterdam wil snel 40.000 extra woningen bouwen
wo
18-07
Ouderen blijven relatief veel huizen kopen
di
17-07
Steden vragen VN om hulp tegen oververhitte woningmarkt
vr
13-07
Nederlandse huizenprijzen stijgen harder dan Europees gemiddelde
do
12-07
Stemming woningmarkt negatief door hoge prijzen en aanbodtekort
wo
11-07
Akkoord: geplande nieuwbouw zo mogelijk zonder aardgas
di
10-07
Kopers in krappe woningmarkten zien niet vaker af van voorbehouden
vr
06-07
Het dilemma van de bouwondernemer: gasloze nieuwbouw of aansturen op meer innovatie?
di
03-07
Recordaantal meters kantoorruimte gesloopt en herbestemd naar woningen
ma
02-07
Steeds meer bewoners vier grote steden verlaten hun stad
vr
29-06
Minder mensen verhuisd in eerste kwartaal 2018
do
28-06
Tekort seniorenwoningen vraagt om regie
wo
27-06
VEH: Te weinig parkeerplekken bij nieuwbouw
ma
25-06
Prijzen koopwoningen op hoogste niveau ooit
ma
25-06
VEH: Klimaatakkoord moet haalbaar en betaalbaar zijn
wo
20-06
Minder woningen verkocht, meer hypotheken verstrekt
di
19-06
Amsterdammers wonen het krapst
ma
18-06
Energieprijzen per 1 juli omhoog
do
14-06
Woningtekort: hoe kom je van zorg tot een aanpak?
do
14-06
Aantal huisuitzettingen bij woningcorporaties weer lager
bekijk oudere nieuwsberichten...