Nieuws

Woningmarktcijfers: restschuld woningmarkt in 2020 opgelost

woensdag 12-11-2014,

De restschuld op koopwoningen kan in 2020 zijn opgelost. Dat is door Woningmarktcijfers.nl becijferd op basis van de veronderstelling dat de gemiddelde koopsom de komende jaren met 2% per jaar stijgt. Vanaf 2009 is in Nederland opnieuw de restschuldproblematiek ontstaan. In de beginjaren tachtig van de vorige eeuw deed dit fenomeen zich eveneens voor. Een restschuld ontstaat zodra de woningopbrengst lager is dan de op dat moment uitstaande hypotheekschuld. Zolang de woning niet wordt verkocht spreken we van een woning die onder water staat. Het CBS heeft onlangs becijferd dat op dit moment ruim 1,4 miljoen huishoudens onder water staan. Het CBS heeft hierbij geen rekening gehouden met de opgebouwde waarde van bijvoorbeeld spaarhypotheken.

Hoogte hypotheekschuld niet exact bekend

Het is best lastig om de exacte omvang van de restschulden c.q. het aantal huishoudens dat "onder water" staat vast te stellen. In het Kadasterregister worden meestal hogere inschrijvingen gedaan waardoor de exacte hypotheekschuld moeilijk kan worden bepaald. Op de top van de markt lag de gemiddelde hypotheekinschrijving op € 300.000, in 2014 is dit bedrag gedaald tot € 250.000. Voor nieuwbouwwoningen is de berekening eveneens lastig te maken. De ontwikkeling van de aankoopsom en huidige waarde is nauwelijks te achterhalen mede in verband met meerwerk, tuinaanleg e.d. Hierdoor zal de restschuld aanvankelijk vermoedelijk iets groter zijn, om daarna een vergelijkbare ontwikkeling te volgen als de bestaande koopwoningen.

De door Woningmarktcijfers.nl gebruikte methode

De analyse van Woningmarktcijfers.nl is daarom gebaseerd op alle kopers die vanaf 2005 een bestaande koopwoning hebben gekocht met de volgende uitgangspunten: De hypotheekschuld is bepaald op de gemiddelde koopsom in het jaar van aankoop, verhoogd met 12% kosten koper in de jaren tot en met 2011. Verder is de koopsomontwikkeling van de afgelopen jaren gevolgd. Er is een verhouding in de hypotheekvorm van 50% spaarhypotheek en 50% aflossingsvrij aangehouden. Bovendien is geen rekening gehouden met verbouwingskosten of tussentijdse extra aflossingen. In de tabel is te zien dat de kopers van 2004 geen of nauwelijks onderwaarde hebben. Bij kopers uit 2006 begint restschuld serieuze vormen aan te nemen met een piek in 2008. Volgens deze methode hebben kopers uit 2008 op dit moment een gemiddelde onderwaarde van afgerond € 50.000. Deze kopers zullen bij 2% prijsstijging in 2020 nog een kleine restschuld hebben.

Saldo woningwaarde en hypotheekschuld per koopjaar, bij 2% prijsstijging per jaar

Koopjaar Gem. k.som %hypotheek hypotheek 2014 2016 2018 2020
2004 212.700 112% 238.200 5.300 23.400 36.100 53.100
2005 222.700 112% 249.400 -7.700 7.200 23.000 40.000
2006 235.800 112% 264.100 -24.200 -9.200 6.700 23.700
2007 248.300 112% 278.100 -40.100 -25.100 -9.200 7.800
2008 254.900 112% 285.500 -49.900 -35.100 -19.300 -2.400
2009 238.300 112% 266.900 -34.800 -20.600 -5.500 10.600
2010 239.500 112% 268.300 -38.600 -24.600 -9.800 6.000
2011 240.100 110% 264.100 -36.800 -23.200 -8.700 6.700
2012 226.700 106% 240.300 -15.600 -2.600 11.200 25.800
2013 213.400 105% 224.000 400 16.500 33.800 52.300
2014* 221.000 104% 229.800 -8.800 7.200 24.300 42.600
             
 
Ontwikkeling aantal eigenaren met restschuld 1.437.800 1.086.200 759.200 182.400
               
okt. 2014 Gem. koopsom 221.000 229.900 239.200 248.900

* voorlopig cijfer

Gevolgen van restschuld

Bij een gedwongen verkoop van een woning met Nationale Hypotheekgarantie wordt, mits geen sprake is van grove schuld, de restant schuld kwijtgescholden. Deze huishoudens zullen daarna veelal op de huurmarkt zijn aangewezen. Met overige woningeigenaren zal de bank een betalingsregeling treffen. Net als in de jaren tachtig het geval was, bestaan er momenteel mogelijkheden om bij verkoop en aankoop van een andere woning de restant schuld mee te financieren. Hiervoor gelden wel speciale criteria. Zo dient vanwege de renteaftrek de restantschuld binnen 10 jaar (2015: 15 jaar) te worden afgelost. Het is vanzelfsprekend dat de restantproblematiek belemmerend werkt voor de woningmarkt. De restantschuld kan de komende jaren alleen maar snel worden opgelost wanneer de woningprijzen stijgen. Voor nieuwe kopers is de kans op onderwaarde gering. Omdat er steeds minder kan worden gefinancierd (2015: 103% van woningwaarde) en er via een annuïteiten-hypotheek verplicht afgelost moet worden, wordt het saldo tussen restant schuld en woningwaarde sneller positief.

Bron: Woningmarktcijfers.nl


(advertentie)

Verder in het nieuws

vr
18-05
Stijgende lijn woningverkopen doorbroken
vr
18-05
Marktpartijen willen miljarden euro’s investeren in duurzame woongebieden
do
17-05
Amsterdamse corporaties kunnen fors minder bouwen door belastingmaatregel
di
15-05
Wet voldoende betaalbare woningen
vr
11-05
Koopwoningmarkt staat onder druk
vr
11-05
Meeste huurders in energiezuinige woning tevreden
wo
09-05
Versnelling bouwproductie blijft urgent
ma
07-05
Norder en Verhagen: ‘Afschaffen dividendbelasting ten koste van woningbouw en infrastructuur’
vr
04-05
Steeds meer nieuwbouw wordt gasloos
di
01-05
Woningbouw wordt prioriteit binnen het ruimtelijke ordeningsbeleid
ma
30-04
Woningmarkt duivels dilemma voor lokale politici
wo
25-04
Bouwsector: per 2019 geen gas meer in nieuwbouwwoning
di
24-04
Te weinig ‘harde’ bouwplannen in drie provincies
vr
20-04
Koopwoningen 8,6 procent duurder in maart
vr
20-04
Prijsstijging koopwoningen, daling verkopen
do
19-04
Groot tekort aan betaalbare woningen in regio Amsterdam
di
17-04
Consument lijdt steeds meer onder de gespannen woningmarkt
ma
16-04
Vertrouwen op de woningmarkt opnieuw gedaald
do
12-04
Stijgende prijzen zitten bouwsector dwars
wo
11-04
Bijna helft Nederlanders is vóór bouwen buiten de bebouwde kom
ma
09-04
Stralende lentedag trekt weer veel bezoekers naar NVM Open Huizen Dag
vr
06-04
Bouwdiscussie in impasse
do
05-04
Inhaalslag woningmarkt: bouw ook betaalbare woningen buiten de bebouwde kom
wo
04-04
Inwoners worden te weinig betrokken bij gemeentelijke bouwplannen
vr
30-03
VEH: 'Cv-verbod komt te vroeg'
vr
30-03
BNR Bouwmeesters: Bouw je eigen huis
do
29-03
NVM: Vijf aanbevelingen voor gemeenten
di
27-03
'Taaie uitdaging om versnelling te brengen in woningproductie'
ma
26-03
Koopwoningen 9,5 procent duurder in februari
wo
21-03
Kadaster registreert minder verkochte woningen in februari 2018
di
20-03
Ozb in vier jaar tijd in veel gemeenten met meer dan 25% gestegen
ma
19-03
Wetsvoorstel om afname sociale huurwoningen te stoppen
vr
16-03
Gebrek aan bouwlocaties drijft grondprijzen verder op
vr
16-03
'Provincies moeten woningmarkt vlottrekken'
do
15-03
Gemeenten scoren een onvoldoende voor betrokkenheid bij bouwprojecten
wo
14-03
Vertrouwen in de woningmarkt blijft dalen
ma
12-03
Meeste uitwonende studenten in Wageningen en Groningen
vr
09-03
Amsterdam start meldpunt achterstallig onderhoud
wo
07-03
Niet alle naoorlogse stadswijken kennen achterstand
wo
07-03
Nederlandse economie overtreft die van eurozone
bekijk oudere nieuwsberichten...