Stortvloed regelgeving middenhuur brengt doorstroming in gevaar
Dringende oproep aan minister De Jonge
NVM maakt zich ernstig zorgen over alle regulerende maatregelen die er momenteel op de middenhuur afkomen. Niet alleen zijn vele Nederlanders juist van dit segment afhankelijk en kunnen we investeerders goed gebruiken voor de zo gewenste woningbouw, ook is het vrije sector huursegment van cruciaal belang voor de doorstroming. De maatregelen zijn funest voor de gehele Nederlandse woningmarkt. Wij doen daarom een oproep aan minister De Jonge om, gezien het negatieve effect van de voorgenomen maatregelen, deze te heroverwegen.
Cocktail aan maatregelen maakt verhuur onrendabel
De politieke woede over de excessen van ‘huisjesmelkers’ in de vrije sector huurmarkt is door het kabinet vertaald in een stortvloed aan regelgeving voor investeerders, zowel particulier als institutioneel.
Per 2024 wordt een groot gedeelte van de vrije sector onder strakke regels van huurbescherming gebracht en hoeven de huren niet langer enkel de inflatie te volgen, maar mogen ook gekoppeld worden aan de CAO-loonstijging.
Vooruitlopend daarop ging per 1 januari 2023 de overdrachtsbelasting voor woningbeleggers al omhoog naar 10,4% en zijn de fiscale regels in box 3 dusdanig aangescherpt dat investeren in huurwoningen onaantrekkelijk en vaak zelfs verliesgevend is geworden.
In combinatie met de gestegen rente is het voor vrijwel alle middenhuurwoningen bij afloop van de huurovereenkomst nu rendabeler om ze te verkopen dan opnieuw te verhuren. Onze makelaars constateren dit door het hele land en maken zich ernstig zorgen over de gevolgen die dit met zich meebrengt.
Vrije sector van groot belang voor doorstroming op woningmarkt
Alle regulerende maatregelen zijn des te opmerkelijker omdat het nog niet zo lang geleden, onder oud-minister Stef Blok, beleid was om de vrije huursector juist flink te vergroten. Niet alleen NVM, maar met ons vrijwel alle woningmarktexperts, zijn het erover eens dat een ruimer aanbod in de vrije sector de doorstroming op de woningmarkt bevordert en de arbeidsmobiliteit vergroot.
Anders dan in de sociale sector en op de koopmarkt is, mede als gevolg van de gemiddeld hogere woonlasten, de gemiddelde woonduur in de vrije sector een stuk korter. Daardoor komen er relatief vaak woningen vrij en beschikbaar voor mensen die tijdelijk (in de regel enkele jaren) een woonruimte nodig hebben.
Denk aan starters of studenten die nog geen idee hebben waar ze de komende jaren gaan werken en willen wonen, maar ook aan mensen die scheiden, expats uit het buitenland en senioren. Als de vrije sector structureel kleiner wordt – en daar lijkt het nu op – is er voor deze groep woningzoekenden steeds minder perspectief. Bovendien krijgen huurders in de vrije sector weinig prikkels om te verhuizen omdat hun huren worden gereguleerd. Met als onvermijdelijk gevolg dat de doorstroming ernstig wordt beperkt. Daardoor komen vele studenten en starters ‘stil’ te staan in hun woon- en arbeidscarrière, schaadt het tekort aan expats onze economie en houden senioren grote koopwoningen bezet.
Woningzoekenden verder van huis dan ooit
Gezien de beweging die momenteel al gaande is, bestaat er een zeer reëel risico dat tien- en wellicht honderdduizenden huurwoningen op termijn van de markt verdwijnen. Naast het al aangehaalde stokken van de doorstroming is het ook een zeer onprettig neveneffect dat (particuliere) beleggers terughoudender worden op de woningmarkt. Dit zet een rem op de nieuwbouw in dit segment en legt mede hierdoor hele gebiedsontwikkelingen lam.
Aanvankelijk leek het wellicht een quick win wanneer verkochte huurwoningen worden toegevoegd aan het lage segment van de koopmarkt en huurders verblijd worden met een stabiele of lagere huurprijs. Het effect is tegenovergesteld: het beleid zorgt op de iets langere termijn voor een snelle afname van het aantal beschikbare huurwoningen en voor het stokken van de doorstroming in de gehele Nederlandse woningmarkt met alle gevolgen van dien.
Het is nog niet te laat
Het enige lichtpuntje is dat het nóg niet te laat is. Deze onnodige tegenwind kan en moet van richting worden veranderd. NVM vindt het goed dat de echte ‘huisjesmelkers’ worden aangepakt, maar vraagt om een evenwichtig pakket aan maatregelen. De goede verhuurders mogen niet de dupe worden van de slechte en dat geldt ook voor de grote groep huurders die op dit segment zijn aangewezen. Woningzoekenden hebben recht op perspectief, niet alleen op de korte maar ook op de iets langere termijn. De vrije sector huurmarkt speelt daarin een cruciale rol. We roepen de minister dan ook op deze in stand te houden.
Sieuwerd Ermerins, Lobbyist NVM
