Een huis kopen met behulp van je ouders

Een huis kopen met behulp van je ouders

Wanneer je – al dan niet samen – al weer even op jezelf in een huurhuis woont en nu wel eigenlijk graag wilt kopen, kun je je afvragen hoe dat nu te doen in deze markt? Bij het kopen van een woning hebben tegenwoordig steeds meer starters die willen beginnen financiële hulp nodig van ouders of vrienden. Maar wat zijn dan de opties en waar begin je? In dit stuk leggen we je uit wat de mogelijkheden zijn, en hopen je een stukje op weg te helpen.

Optie I: Er zijn ouders die een som geld beschikbaar hebben

Zijn er ouders die flink wat spaargeld hebben, daar geen directe bestemming voor weten, èn met dit geld bereid zijn jou te helpen? Dan kun je daarmee behoorlijk geholpen zijn. Wanneer ze (een deel van) dit geld beschikbaar willen stellen voor de aankoop van je eerste eigen woning, kan dat jouw mogelijkheden flink vergroten. Je ouders of familie kunnen dit doen door je het geld uit te lenen of te schenken.

Een belastingvrije schenking/gift

Laten we beginnen met de eenvoudigste optie: een belastingvrije schenking.
Belastingvrij? Ja, want in Nederland moet je boven een bepaald te schenken bedrag belasting betalen. Door een verruiming in de wet kun je echter voor de aankoop van een woning, de verbouwing van een woning of het aflossen van een hypotheekschuld, een aanzienlijk bedrag belastingvrij geschonken krijgen van je ouders. Een zogeheten vrijgesteld bedrag. Een restrictie is ook nog dat je nog geen 40 jaar oud bent. Dit eenmalige belastingvrije schenkbedrag is in 2021 € 105.302,- en zal in 2022 hetzelfde zijn. Een prachtig bedrag toch?

Uiteraard kunnen je ouders ook minder schenken, maar ook meer. Gaat het schenkingsbedrag van je ouders de € 105.302,- te boven, dan moet er 10% schenkbelasting afgerekend worden. Maar het is uiteraard geen vanzelfsprekendheid dat je ouders een ruime ton ergens hebben staan. Een kleiner bedrag schenken kan uiteraard dus ook. Alles is welkom toch? Sowieso mogen dit jaar je ouders je een belastingvrij bedrag bedrag schenken (zonder vast doel) van € 6.604,- en ook dit bedrag blijft in 2022 gelijk.

Een schenking over meerdere jaren ontvangen

Hoewel dit een eenmalige schenkingsvrijstelling is, kun je ‘m wel over meerdere jaren ontvangen. Dus bijvoorbeeld € 50.000,- in 2022, € 30.000,- in 2023 en € 25.302,- in 2024. Zolang je maar aan alle voorwaarden voldoet, en dat jij of je partner jonger dan 40 jaar bent.

Deze belastingvrije schenking komt in de plaats van alle andere vrijstellingen. Dat houdt dan in dat je ook niet nog eens (vooralsnog, kan veranderen) € 6.604,- belastingvrij geschonken mag krijgen van je ouders. De Belastingdienst staat echter wèl toe dat van het schenkbedrag van € 105.302,- een bedrag van € 26.881,- aan iets anders besteed mag worden dan de eigen woning(schuld).

Een lening via een zogeheten ‘familiebank’

Naast een schenking van een geldbedrag (van wie dan ook), is de familiehypotheek waar ik al eerder over heb geschreven ook een mogelijkheid om aan financiële armslag te komen. Het grote voordeel hiervan is dat er dan geen wettelijk maximum bedrag is, wat bij een reguliere bank wèl geldt. Door het wettelijke maximum (vastgelegd in de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet) kan er namelijk niet meer geleend worden dan 100% van de waarde van de woning. De constructie van zo’n familiebank kan ook een goede optie zijn als aanvulling op datgene wat je maximaal kunt lenen bij een reguliere geldverstrekker. Daarnaast zijn veelal de voorwaarden die je met je ouders afspreekt gunstiger dan bij een ‘gewone’ bank.
En een bijkomend voordeel voor je ouders is, dat zij – door jou geld uit te lenen – een aantrekkelijke rente op hun kapitaal krijgen. Meer dan in elk geval op een spaarrekening….
Als laatste is het feit dat iedereen je geld kan lenen en niet uitsluitend je ouders, ook nog een voordeel van deze optie.

De maandlasten die jij er van hebt teruggeven

Het klinkt misschien vreemd, maar er is een manier waarmee je geld leent bij je ouders, het geld terugbetaalt, en er dan ook nog fiscaal voordeel van hebt. Dit gaat op de volgende manier:

  • Je leent geld van je familie en vergoedt hier een acceptabele rente over.
  • De rente die je betaalt geef je op voor hypotheekrenteaftrek bij de aangifte IB.
  • Je ouders schenken je jaarlijks een belastingvrij bedrag die net zo hoog is als de rentelasten die je ze hebt betaald.

Doordat je een deel van de rente – die je aan je ouders betaalt – weer terugkrijgt van de Fiscus, kan dit een mooi voordeel opleveren. Maar wees er wel van op de hoogte dat niet alle hypotheekverstrekkers zo’n constructie waarderen (lees accepteren) naast een reeds lopende hypotheeklening.

Optie II: Ouders hebben niet veel cash beschikbaar maar wèl overwaarde

Afhankelijk van de spelregels van de geldverstrekkers waar je ouders hun hypotheeklening hebben afgesloten, is er voor hen soms de mogelijkheid hun hypotheek te verhogen en het vrijgekomen bedrag jou te lenen of te schenken. Er moet dan uiteraard wel voldoende overwaarde aanwezig zijn om voor een verhoging in aanmerking te komen.
En daarnaast moet er voldoende inkomen zijn om de originele lening + verhoging weer terug te betalen.

De te betalen rente over deze verhoging is dan niet aftrekbaar, want de verhoging wordt een zogeheten BOX-3 lening. En vaak gaat er voor dat deel een aflosverplichting gelden, dus annuïtair of lineair. Maar dit is toch de moeite van het onderzoeken waard.

Optie III: Garant staan of gezamenlijk koop

Een zeker niet gangbare en nog heel zelden voorkomende optie – doordat er toch wel een extra risico aan vast zit – is om ouders te laten meetekenen voor de hypotheeklening. Garant staan voor de hypotheek is tegenwoordig niet meer zo gebruikelijk.  Verzekeraar Aegon en RABO-dochter Obvion zijn de enige twee partijen die ouders willen laten meetekenen. Je mag dan een percentage meer lenen, maar moet wel aan kunnen tonen dat binnen een afzienbare tijd de lasten zeker zelf kunt betalen. Aantonen door vaste jaarlijkse loonstijgingen of afspraken uit een CAO. Verwachtingen zoals “ik denk dat” zijn hier niet genoeg. Daarnaast is er natuurlijk het feit dat je ouders de financiële ruimte moeten hebben binnen hun eigen situatie om een 2e hypotheeklening aan te kunnen gaan.

Exacte voorwaarden verschillen per verstrekker, maar veelal hanteren ze het volgende:

  • Je moet kunnen aantonen dat je binnen 3 tot 5 jaar zelf de volledige hypotheeklast kunt opbrengen. Lastig aan te tonen, zoals hierboven ook al blijkt. Kun je eenmaal de hypotheek helemaal zelf betalen, dan worden je ouders uit hoofdelijke aansprakelijkheid ontslagen.
  • Het grootste deel van de hypotheeklasten moet je aan het begin zelf kunnen dragen; ongeveer 75%. Ongeacht de hoogte van het inkomen van je ouders.
  • Je ouders moet uiteraard genoeg financiële armslag hebben om garant te kunnen staan voor (een deel van) jouw hypotheeklening. Omdat – zoals in het bovenste punt benoemd – zij hoofdelijk aansprakelijk worden gesteld voor de hypotheeklening, willen de verstrekkers ook van je ouders de inkomens- en uitgaven-gegevens weten.

Ben je dus toe aan het uitslaan van je vleugels, aan het kopen van een eigen woning, en lukt het niet doordat je werkgever geen intentieverklaring af kan geven of dat je inkomen te laag is? Dan zijn bovenstaande opties wellicht een mogelijkheid om eens door te spreken met je ouders. Op meerdere fronten kunnen ze een win-win situatie opleveren, maar in elk geval jou of jullie een heel stuk verder op weg helpen.

Alwin Langerak, adviseur bij Bliss Hypotheekadviseurs

Hypotheekadviseur Alwin Langerak
Alwin Langerak
Hypotheekadviseur


Bliss Hypotheekadviseurs
Particulieren
Professionals
Plan een gratis gesprek
Rate this post

We kijken uit naar je ideeën

Laat een reactie achter

Nieuwbouwwijzer.nl