Nieuwbouw. Projectbouw, bouw in eigen beheer of zelfbouw

Nieuwbouw. Projectbouw, bouw in eigen beheer of zelfbouw

Het herstel op de woningmarkt heeft ervoor gezorgd dat er in bepaalde regio’s een tekort is aan koopwoningen. Als de vraag het aanbod bestaande bouw overstijgt, dan is het van belang dat er voldoende nieuwbouwwoningen beschikbaar zijn. Niet ieders voorkeur gaat uit naar een nieuwbouwwoning.
Voor een grote groep gaat de voorkeur juist uit naar bestaande bouw. Het voordeel van bestaande bouw is dat men niet hoeft te wachten totdat de woning gereed is. En de woning kan, voordat een bod wordt uitgebracht, uitvoerig worden bekeken om vast te stellen of de woning aan de wensen voldoet.

Bouwbesluit 2012

Een nieuwbouwwoning heeft een aantal voordelen:

  1. Deze is energiezuinig en zorgt voor lagere woonlasten;
  2. De woning heeft komende jaren geen onderhoud nodig waardoor er bespaart kan worden op de onderhoudskosten;
  3. Kiest men ervoor om een woning te laten bouwen, dan kan men bij het ontwerpen en de indeling van de woning, rekening houden met persoonlijke wensen.

Nieuwbouw komen we in verschillende vormen tegen. Deze zal ik stap voor stap bespreken.
Daarbij ga ik ook in op het beleid van de diverse geldverstrekkers in het kader van nieuwbouw.

Projectbouw

Deze vorm van nieuwbouw komt in de praktijk het meeste voor. Een projectontwikkelaar koopt in een willekeurige gemeente grond, die bestemd is voor woningbouw. De ontwikkelaar gaat in de vorm van een project, woningen ontwerpen. Na goedkeuring van het ontwerp door de gemeente/welstand, wordt er een brochure uitgebracht met de ontwerpen van de woningen. Vervolgens worden deze via een lokale makelaar te koop aangeboden. Voordat een ontwikkelaar start met de bouw wil hij eerst een bepaald percentage verkocht hebben. Kopers hebben een ander belang; als ze een financiering hebben geregeld, willen ze de zekerheid dat ze de woning tijdig kunnen afnemen.
De verkoper heeft er baat bij dat zoveel mogelijk opties worden omgezet in een koopovereenkomst.

Vaak wordt er door de verkoper een aantal opschortende voorwaarden opgenomen. Een veel voorkomende is dat er een bepaald percentage moet zijn verkocht voordat de verkoper zal starten met de bouw. Dit heeft als nadeel dat een koper die in een vroeg stadium aankoopt, lange tijd in onzekerheid is en dus niet weet of de woning zal worden gebouwd. Een ander bijkomend nadeel is dat een koper van het eerste uur een bindend hypotheekaanbod nodig heeft met een lange geldigheidsduur. Stel dat de koper van de eerste woning in januari een bindend aanbod ontvangt en dat pas in november van hetzelfde jaar voldoende woningen zijn verkocht om te starten met bouw.
Het kan dan nog een paar maanden duren, voordat de grond kan worden geleverd. Had de klant die in januari heeft gekocht en de financiering heeft geregeld een geldigheidsduur van tien maanden, dan is op het moment dat de grond kan worden geleverd de geldigheidsduur verstreken. Als de rente is gestegen heeft deze koper hier nadeel van en dan hebben we het nog niet gehad over de mogelijke gevolgen van een wijziging in de normen bij een jaarovergang en de financiering niet meer haalbaar is vanwege een wijzing van de normen.

Een andere veelvoorkomende opschortende voorwaarde is dat de koop pas definitief is als de omgevingsvergunning die door gemeente moet worden afgegeven onherroepelijk is. Onherroepelijk wil zeggen dat de bezwaartermijn is verstreken.
De bezwaartermijn is zes weken na afgifte van de vergunning.

Gelijkmatige bouw

Bij projectbouw worden er meerdere woning tegelijkertijd gebouwd en is er sprake van meerdere kopers. De aannemer gaat de woningen bouwen op basis van een vooraf overeengekomen termijnenschema. Vaak is er sprake van rijwoningen of meerdere twee-onder-een-kapwoningen.
Voor de aannemer is de meest efficiënte manier om de woningen gelijkmatig te bouwen. Zo wordt begonnen om eerst de fundering van alle woningen gereed te maken en nadat deze werkzaamheden zijn afgerond te beginnen met de volgende fase. Bij aanvang van iedere fase wordt er een termijnnota naar de koper gestuurd. Zo loopt de aannemer het minste risico omdat de kosten die gemaakt zijn in een korte termijn worden betaald.

Echter de woningen komen geleidelijk gereed, waardoor de koper (en ook de geldverstrekker) het risico loopt dat bij een faillissement van de aannemer tijdens de bouw, te maken krijgt met een niet afgebouwde woning. Het risico bestaat dat een andere aannemer die gevraagd wordt om de woningen af te bouwen, niet kan afbouwen voor het resterende bedrag in het bouwdepot bij de geldverstrekker. Om het risico van faillissement van de aannemer te voorkomen, wordt er door de geldverstrekker een afbouwgarantie van de aannemer geëist. De aannemer kan hiervoor terecht bij een aantal instanties. Veelvoorkomende zijn: Woningborg, SWK en Bouwgarant. Een aannemer kan zich bij een van deze instanties aansluiten en zo per nieuwbouwproject een afbouwgarantie regelen. De kosten voor deze garantie worden per project bepaald en de kosten komen voor rekening van de aannemer.

Het termijnenschema in de aanneemovereenkomst maakt het verloop van de bouw en de betaalmomenten niet alleen voor de aannemer en koper erg overzichtelijk. Ook voor de geldverstrekker is een termijnenschema makkelijk. Aan de hand van het termijnenschema kan de geldverstrekker de voortgang van de bouw volgen en ook de betalingen uit het bouwdepot aan de hand van dit schema controleren. De koper declareert de termijnnota’s van de aannemer bij de geldverstrekker en de geldverstrekker controleert of de betalingen overeenstemmen met het termijnenschema uit de aanneemovereenkomst.

Bouw in eigen beheer

Nu er een enorm tekort is aan koopwoningen zien we dat steeds meer consumenten creatief zijn in het zoeken naar een woning. Zo is er een grote groep consumenten die ervoor kiezen om een bouwkavel te kopen en daarop een vrijstaande woning geheel naar wens laten bouwen. Veel consumenten zijn hier onvoldoende in thuis en laten de woning (casco) bouwen door een aannemer. De afbouw geschiedt door zelf te kiezen onderaannemers of onderaannemers geselecteerd door de hoofdaannemer. Met de aannemer die de ruwbouw verzorgt, wordt een aanneemovereenkomst gesloten met daarin een termijnenschema.
In dit schema worden de diverse termijnen opgenomen die door de aannemer worden opgeleverd.
Dit is voor de aannemer handig, zodat hij (deel) facturen kan sturen die de klant verschuldigd is zodra er bepaalde werkzaamheden zijn afgerond.
Voor de geldverstrekker heeft dit als voordeel dat er kan worden getoetst of de facturen die worden gedeclareerd overeenstemmen met het termijnenschema dat is opgenomen in de aanneemovereenkomst. De geldverstrekker kan op deze wijze ook de voortgang van de bouw volgen.

De aannemer levert de woning vaak casco op.
Dat wil zeggen dat na het gereedkomen van de ruwbouw de aannemer de laatste termijnnota kan factureren bij de koper. In veel gevallen is de ruwbouw gereed als het dak erop zit en de binnenwanden behangklaar zijn. In de woning moet dan eigenlijk alles nog gebeuren. Zo heeft de woning op dat moment nog geen keuken, toilet en badkamer en voldoet daarmee nog niet aan de definitie van een woning. Veel geldverstrekkers hebben als eis dat er alleen wordt gefinancierd als uit de aanneemovereenkomst en eventuele meerwerklijst blijkt dat er ook een keuken, badkamer en toilet worden geplaatst. Kiest een koper om de aannemer alleen de ruwbouw te laten zetten, dan moet er behoorlijk wat meerwerk plaatsvinden om de woning bewoonbaar te maken. Een koper kan ervoor kiezen om het meerwerk in zijn geheel te financieren bij de geldverstrekker. In de praktijk komt het vaak voor dat een deel van het meerwerk onderdeel uitmaakt van de financiering, maar ook voor een deel uit eigen middelen wordt voldaan.

Bij bouw in eigen beheer laat de koper de woning meestal door een architect ontwerpen. Op basis van de ontwerpen en de bouwtekeningen wordt er een omgevingsvergunning aangevraagd. Vaak moet ook de kavel nog bouwrijp worden gemaakt en moeten de NUTS-voorzieningen nog worden aangelegd. Al deze kosten moet de koper maken bovenop de aanneemsom en de kosten van de grond. Deze kosten kunnen hoog oplopen en dan is het prettig als deze kosten (grotendeels) mee kunnen worden gefinancierd.

De kosten van de afbouwgarantie bij een individueel te bouwen woning is een percentage van de aanneemsom.

Het waarborgcertificaat

Een afbouwgarantie biedt de koper een aantal belangrijke zekerheden.

1. De afbouwwaarborg
Gaat de bouwondernemer gedurende de bouw onverhoopt failliet, dan zorgt deze garantie voor de afbouw van de woning. Is het afbouwen om wat voor reden dan ook onmogelijk, dan verstrekt men een schadeloosstelling. In dit geval conform de vastgestelde regels in de van toepassing zijnde Garantie-en waarborgregeling.

2. De herstelwaarborg
De bouwonderneming garandeert de kwaliteit van de woning. Als zich een gebrek voordoet, herstelt de bouwonderneming dit gebrek als dit onder de garanties valt. De meeste onderdelen van de woning hebben een garantietermijn tot zes jaar en drie maanden na de oplevering. Maar bij ernstige technische gebreken is de garantietermijn zelfs tien jaar en drie maanden. Voor een aantal onderdelen geldt een beperkte garantietermijn. Woningborg waarborgt deze garantieverplichtingen van de bouwonderneming.

Wanneer ontvangt de koper het Woningborg-certificaat?
Kopers, geldverstrekkers (banken, verzekeringsbedrijven e.d.) en tussenpersonen stellen regelmatig de vraag wanneer het Woningborg-certificaat wordt afgegeven. Geldverstrekkers verlangen soms al in een vroeg stadium van kopers om het Woningborg certificaat te overleggen. Bijvoorbeeld bij het aanvragen c.q. afgeven van een hypotheekofferte. Dit kan vaak nog niet omdat er dan nog geen certificaat is afgegeven.

Het certificaat hoeft op dat moment ook nog niet afgegeven te zijn omdat de koper, en daarmee de geldverstrekker, nog geen risico loopt en dus ook geen schade kan lijden. De koper, en daarmee de geldverstrekker, loopt pas risico wanneer het recht van hypotheek wordt gevestigd en betalingen vanuit het hypotheekdepot worden verricht. En dat recht wordt pas gevestigd bij het passeren van de notariële akte van levering waarmee de koper eigenaar wordt van het perceel grond waarop de
woning wordt gebouwd.

Uitzondering op die regel is wanneer er sprake is van individuele opdrachtbouw (kavelbouw). Vaak hebben kopers de grond al in eigendom, waarvoor in een groot aantal gevallen ook een financiering nodig is, voordat men tot het contracteren met een aannemer overgaat. Die individuele aannemingsovereenkomst vormt de basis voor Woningborg om, nadat het plan waarvan de woning deel uitmaakt is geaccepteerd, het Woningborg-certificaat af te geven. De koopovereenkomst waarmee ‘slechts’ de grond wordt gekocht, wordt niet als die basis gezien.

Conclusie: voor het aanvragen/verstrekken van een hypotheekofferte is een Woningborg-certificaat nog niet nodig. In geval van projectmatige bouw is een certificaat pas nodig bij het vestigen van het recht van hypotheek, iets dat tegelijkertijd met het passeren van de akte van levering plaatsvindt.
Bron – Woningborg

De aanbieders die wel willen financieren stellen in het acceptatieproces vaak specifieke eisen

Faillissement aannemer

Ook bij deze variant loopt de koper het risico dat de bouw stagneert als de aannemer failliet gaat.
In de praktijk wordt vaak de indruk gewekt dat een afb ouwgarantie bij bouw in eigen beheer niet mogelijk zou zijn. Dit is onjuist; ook een aannemer kan voor een individueel te bouwen woning een afbouwgarantie regelen. Een voorwaarde is dat de aannemer aangesloten is bij een van de instanties en dat de te bouwen woning wordt aangemeld. De kosten van de afbouwgarantie bij een individueel te bouwen woning is een percentage van de aanneemsom. De betreff ende instantie zal vooraf de aanneemovereenkomst willen beoordelen en kan eisen dat er gebruikt wordt gemaakt van een door hen geïnitieerde modelovereenkomst. Vervolgens wordt separaat overeengekomen of het meerwerk ook onder de dekking valt.

Afbouwgarantie

In de praktijk wordt er door geldverstrekkers, bij bouwen in eigen beheer, niet altijd een duidelijk onderscheid gemaakt tussen de traditionele zelfbouwen of zelfbouw waarbij de ruwbouw door een aannemer wordt gezet. Hierdoor is er tijdens het aanvraagproces vaak onduidelijkheid of er vanuit de geldverstrekker nou wel of niet gevraagd wordt om een afbouwgarantie. Bij zelfbouw zonder een hoofdaannemer is dit erg lastig omdat er geen sprake is van een aanneemovereenkomst voor de bouw van woning. Wordt de ruwbouw door een aannemer gezet en wordt er gebruik gemaakt van een aanneemovereenkomst dan is het, zoals we net hebben gelezen, wel mogelijk om een afbouwgarantie te regelen. De diverse geldverstrekkers gaan hier heel verschillend mee om. Er is een aantal geldverstrekkers die een afbouwgarantie verlangen als er sprake is van een aanneemovereenkomst. En bij sommige geldverstrekkers is er geen afbouwgarantie vereist. Dit kan van invloed zijn op het maken van de keuze voor een bepaalde geldverstrekker.

Voor de koper kan een afbouwgarantie, ook in deze situatie, wel degelijk van groot belang zijn.
Vaak wordt er bij bouw in eigen beheer gekozen voor een ‘kleine’ aannemer. Het risico dat een aannemer tijdens de bouw failliet gaat is ook in dit geval aanwezig. De gevolgen zijn dan net zo groot als bij projectbouw en de vraag is of een andere aannemer de resterende termijnen kan uitvoeren voor het bedrag dat nog in het bouwdepot aanwezig is. Dit risico kan met een afbouwgarantie worden afgedekt. Maar hier speelt ook een ander risico. Bij bouw in eigen beheer vraagt de koper bij
meerdere aannemers een offerte op. Vaak wordt gekozen voor de aannemer met de scherpste prijs.
Hierin schuilt het risico dat de aannemer dusdanig scherp heeft gecalculeerd dat dit ten koste gaat van de kwaliteit van de bouw. Dit kan zodra de woning gereed is, vervelende gevolgen hebben wanneer er een fout in de constructie blijkt, waardoor
schade aan de woning ontstaat. Een onderdeel van de dekking is een garantie na oplevering. Over het algemeen bedragen de garanties van de ondernemer op basis van de regeling zes jaar. Voor ernstige gebreken geldt zelfs een termijn van tien jaar.

Omgevingsvergunning

Een ander onderdeel van de te bouwen woning is de omgevingsvergunning. Deze is pas onherroepelijk nadat de bezwaartermijn, na afgifte, is verstreken. Bij een aantal geldverstrekkers wordt het bindend aanbod pas afgegeven nadat de omgevingsvergunning onherroepelijk is. Hierdoor kan de koper in tijdnood komen als de omgevingsvergunning pas heel laat kan worden aangevraagd en de geldigheidsduur van het renteaanbod dreigt te verlopen. Een oplossing hiervoor zou zijn dat de geldverstrekker wel alvast een bindend aanbod uitbrengt maar in de instructie aan de notaris opneemt dat de grond pas wordt uitbetaald nadat bevestigd is aan de geldverstrekker dat de omgevingsvergunning onherroepelijk is. Het voordeel is dat de koper dan wel alvast zekerheid heeft over de financiering en mocht de omgevingsvergunning nog wat langer op zich laten wachten, dan heeft de koper de mogelijkheid om het aanbod te verlengen. We zien namelijk dat steeds meer banken pas de offerte willen verlengen nadat het bindend aanbod door de klant is geaccepteerd.

Zelfbouw

Deze variant lijkt sterk op bouw in eigen beheer.
Het grote verschil met bouw in eigen beheer is dat in dit geval de ruwbouw niet door een aannemer wordt gezet aan de hand van een aanneemovereenkomst met een termijnenschema. De koper gaat zelf bouwen of schakelt zelf een timmerman, metselaar, loodgieter en elektricien in. De koper gaat met ieder afzonderlijk een overeenkomst aan en ontvangt van ieder afzonderlijk de facturen die vervolgens gedeclareerd worden bij de geldverstrekker. Het nadeel voor de geldverstrekker is dat ze bij deze variant geen termijnenschema hebben ontvangen op basis waarvan ze het bouwdepot in kunnen richten. Daarom zie je in de praktijk dat bij deze variant de geldverstrekker voor uitbrengen van het bindend aanbod een bestek wil ontvangen waarin een soort termijnenschema en begroting zijn opgenomen waaruit alle stelposten blijken en daarbij de bedragen die de koper hiervoor heeft begroot.

Veel geldverstrekkers sluiten financiering bij zelfbouw uit. De aanbieders die wel willen financieren stellen in het acceptatieproces vaak specifieke eisen. Een veelvoorkomende heeft betrekking op onvoorziene kosten. Bij het bouwen van een huis komt een hoop kijken en is het vooraf lastig om een schatting te maken van alle kosten die nodig zijn om de woning bewoonbaar te maken. Vanwege het groot aantal stelposten is het lastig om vooraf een sluitende begroting te maken waarin alle bedragen van alle stelposten exact bekend zijn.

Daarom is voor deze variant een post onvoorzien voor de meeste geldverstrekkers wel toegestaan.
Er zijn geldverstrekkers waarbij een post onvoorzien verplicht onderdeel moet uitmaken van de begroting. Ook zien we vaak dat de begroting moet worden gecontroleerd door de architect of de constructeur. Een ander voorbeeld uit de praktijk is dat de gevraagde financiering maximaal 90% is van het bedrag mag zijn dat volgens de inkomensnormen verantwoord kan worden geleend. Deze veiligheidsmarge van 10% is nodig voor het geval de bouwkosten hoger uitvallen en de koper alsnog moet bijlenen om de woning af te kunnen bouwen.

Bouwkavel financieren

Zo af en toe komt het voor dat iemand de mogelijkheid heeft om voor een scherpe prijs bouwgrond te kopen, maar op dat moment nog niet de intentie heeft om op korte termijn een woning te gaan bouwen. Dan zou het ideaal zijn als de grond alvast kan worden gefinancierd. Dit is bij de meeste geldverstrekkers niet mogelijk, maar er is wel een aantal geldverstrekkers waarbij het mogelijk is om de aankoop van een bouwkavel te financieren. In dat geval wordt de lening op basis van een woonquote voor niet aftrekbare leningen getoetst. De geldverstrekker loopt het risico dat als het aanvangen van de bouw lang op zich laat wachten de rente niet meer aftrekbaar is en er dus feitelijk sprake is van een box 3-lening.

Om dit risico uit te sluiten wordt tijdens het acceptatieproces de hypotheek voor de aankoop van bouwgrond getoetst als box 3-lening. De verhoging voor de bouwkosten en herbeoordeling van het leningdeel voor de grond wordt getoetst in box 1.

Slopen woning, nieuwe woning bouwen

Een laatste variant van nieuwbouw die overigens ook niet zo heel vaak voorkomt, is de situatie waarin er een gedateerde woning wordt gekocht met fors achterstallig onderhoud. De onderhoudstoestand is zo slecht dat het voordeliger is om de woning te slopen en vervolgens een nieuwe woning te bouwen. Eigenlijk is dit vergelijkbaar met bouw in eigen beheer of zelfbouw. Het enige verschil is dat er eerst een woning moet worden gesloopt, voordat er een woning kan worden gebouwd. Het slopen van de woning brengt extra kosten met zich mee en de geldverstrekker kan aanvullende eisen stellen omdat er zekerheden worden vrijgegeven, het onderpand wordt immers tenietgedaan. In het acceptatieproces kan de geldverstrekker bij dit type financieringsaanvraag aanvullende eisen stellen en mogelijk kent men ook een waarde toe aan het te slopen onderpand. Hier zal rekening moeten worden gehouden bij het opstellen van de begroting voor het bouwen van de nieuwe woning. Daarnaast zullen de sloopkosten onderdeel uitmaken van de financieringsopzet.

Niet mogelijk met NHG

Indien men een stuk grond aankoopt waarop een woning staat die gesloopt gaat worden, kan voor de te slopen woning geen lening met Nationale Hypotheek Garantie worden gekregen, aangezien de sloop van de woning wordt beschouwd als het vrijgeven van zekerheden. Nationale Hypotheek Garantie is uitsluitend mogelijk voor de nieuw te bouwen woning en de kosten van de grond. Ook de sloopkosten van de oude woning kunnen niet worden meegefinancierd.

Tot slot

Voor een hypotheekadviseur die niet dagelijks met nieuwbouw te maken heeft, kan een financieringsaanvraag voor de aankoop van een nieuwbouwwoning lastig zijn. De verschillende soorten nieuwbouw en het feit dat geldverstrekkers er verschillend mee omgaan, maakt de financieringsaanvraag lastig. Door tijdens de inventarisatie goed in beeld te krijgen om wat voor type nieuwbouw het gaat, kan het aanvraagproces worden vereenvoudigd. Bij het indienen van de aanvraag kan dan duidelijk worden aangegeven om wat voor type bouw het gaat en de geldverstrekker kan dan bij het uitbrengen van een aanbod meteen de juiste stukken opvragen.
Ook een serviceprovider, zoals De Financiële Makelaar, kan hierin een belangrijke rol vervullen.

Onze acceptanten zien veel verschillende soorten financieringsaanvragen voor nieuwbouw voorbijkomen. Hij weet als geen ander welke geldverstrekkers een voor uw klant passende aanbieding kunnen doen.

Roel Wonders
Business Development Manager, VCN HypotheekService
Ik help hypotheekadviseurs bij het vinden van de hypotheek die het beste bij hun klant past.
Mijn specialismen zijn verhuurhypotheken en vastgoedfinancieringen. Met veel belangstelling volg ik de ontwikkelingen op dit gebied. De kennis en ervaring die ik hierin opdoe, deel ik graag met adviseurs.

We kijken uit naar je ideeën

Laat een reactie achter

Nieuwbouwwijzer.nl