Nieuwbouwwijzer.nl

Tweeverdieners die een huis willen kopen kunnen vanaf volgend jaar meer hypotheek krijgen, zo blijkt uit het voorstel voor de aanpassing van de Tijdelijke regeling hypothecair krediet die het ministerie van Financiën ter consultatie heeft voorgelegd aan de markt. Ook wordt meer lenen mogelijk als er sprake is van noodzakelijke woningverbetering.

Aanpassing van de Tijdelijke regeling is noodzakelijk voor het vaststelling van de nieuwe inkomenstabellen voor 2017 en de bepaling van de maximale financieringslast volgend jaar. In het voorstel voor de nieuwe regeling is opgenomen dat de inkomenscriteria (LTI-ratio) worden aangepast. Zo worden vanaf volgend jaar de financieringslastpercentages over de laatste vier jaar gemiddeld met als doel om de inkomensnormen stabieler te maken en te grote jaarlijkse fluctuaties te beperken.

De verstrekkingsnormen voor tweeverdieners worden verruimd. Het financieringslastpercentage wordt in 2017 berekend op basis van het hoogste toetsinkomen vermeerderd met zestig procent van het lagere toetsinkomen in plaats van vijftig procent van het lagere toetsinkomen.

Bron: NVM

In de eerste zes maanden van dit jaar hebben projectontwikkelaars en bouwers bij elkaar 16.856 nieuwe koopwoningen verkocht. Een stijging van 14% in vergelijking met het jaar ervoor. Maar de populariteit van de nieuwe koopwoning heeft ook een keerzijde. Nog even en in steeds meer regio’s dreigen ontwikkelaars en bouwers door hun voorraad woningen heen te raken. Door gebrek aan plancapaciteit en trage procedures dreigt de nieuwbouwmarkt weldra ‘droog te koken’.

Dit blijkt uit de halfjaarlijkse Thermometer Koopwoningen van NVB, Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers. De najaar-editie laat mooie cijfers zien. Het aantal van 16.856 verkochte nieuwe koopwoningen staat in schril contrast met de krap zeven duizend woningen die ontwikkelaars en bouwondernemers in de eerste zes maanden van 2013 verkochten. “In nauwelijks drie jaar tijd is het marktbeeld volledig omgeslagen”, zegt Nico Rietdijk, directeur van NVB.

“Nog even en ontwikkelaars zijn door hun voorraad woningen heen”

De oorzaak voor het snelle herstel is tweeledig. Enerzijds is het de historisch lage rentestand die het kopen van een woning goedkoper maakt. Anderzijds liggen de woningprijzen op ‘straatniveau’, dus gecorrigeerd voor kwaliteitsverschillen, nog altijd 13 procent lager dan in 2008, toen de crisis startte. “Deze combinatie betekent dat de koper nú bij eenzelfde kwaliteit ongeveer 70 procent lagere bruto rentelasten heeft dan acht jaar terug. Als dat een consument niet over de streep trekt?”, aldus Rietdijk.

Voor de korte termijn is NVB dan ook optimistisch. Een aanhoudende economische groei, dalende werkloosheid en de verwachting dat de rente nog wel even laag blijft, onderbouwen dit optimisme. Tegelijkertijd zijn er wel zorgen over het nu snel slinkende aanbod van ontwikkelaars. De woningbouwproductie schiet al jaren tekort. Momenteel kan de consument uit nog maar iets meer dan drie nieuwe koopwoningen kiezen. Bij een keuze van vijf of zes is er sprake van een evenwichtige markt. “De nieuwbouwmarkt dreigt weldra ‘droog te koken’ bij gebrek aan aanbod”, waarschuwt Rietdijk.

Volgens NVB is het dreigende woningtekort en de krapte op de markt alleen effectief te bestrijden met een voortvarende bouwplanning. “Een belangrijke verklaring voor het achterblijvende aanbod is dat er, óók nu nog, bij gemeenten en vooral provincies voortdurend discussie is of er sowieso wel bijgebouwd moet worden. En als er al bijgebouwd moet worden, zou dat alleen in bestaand stedelijk gebied (dus binnen de rode lijnen) moeten gebeuren. Maar juist deze houding is uiteindelijk niet bevorderlijk gebleken uit oogpunt van bouwplanning.”

NVB roept alle partijen daarom op ernst te maken met de bestrijding van het nu snel oplopende woningtekort. Wat we nodig hebben is nieuwbouw die flexibel met de markt mee ademt. Het is nu vooral het gebrek aan locaties in combinatie met een star en traag planningsbeleid van de overheid dat in steeds meer regio’s ervoor zorgt dat de nieuwbouw de vraag niet kan bijhouden. Met als gevolg woningprijzen die sneller stijgen dan de inflatie en de inkomens. Vergeleken met het jaar ervoor wordt voor de gemiddeld verkochte nieuwe koopwoning 7,7% meer betaald. Laten we hopen dat deze situatie van oververhitting onze toezichthouders straks geen aanleiding geeft om de toegang tot de hypotheekmarkt nóg verder te beperken met nieuwe kredietbeperkende maatregelen. Want dat zou het paard achter de wagen spannen zijn. Als dan de rente weer een keer stijgt, is de schade voor de woningmarkt en de economie niet te overzien.

Bron: NVB

Het aantal huishoudens met een (potentiële) restschuld neemt met rasse schreden af. Dat is een direct gevolg van de aantrekkende koopwoningmarkt. Dit is de belangrijkste conclusie uit de studie ‘Restschulden: de crisis voorbij’* van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE). Uit het onderzoek blijkt dat in 2014 ruim 1 miljoen huishoudens in Nederland bij de verkoop van hun woning nog geconfronteerd zouden worden met een restschuld. Meer dan 2 jaar later is dat aantal volgens de NVM geslonken tot om en nabij de 800.000 huishoudens.

Aantrekkende woningmarkt zorgt voor minder ‘huizen onder water’

Als de huidige prijsontwikkeling op de woningmarkt de komende jaren verder doorzet, daalt het aantal huishoudens met een restschuld de komende jaren flink verder. “Recente hervormingen op de woningmarkt dragen daar voor een belangrijk deel aan bij. Door de verplichte aflossing en het terugbrengen van de loan-to-value raken de woningen van nieuwe eigenaar-bewoners zelfs bij dalende prijzen niet snel meer onder water”, zegt NVM-woordvoerder Roeland Kimman.

Geen verdere verlaging loan-to-value

Een verdere verlaging van de loan-to-value, zoals De Nederlandsche Bank wil, is volgens de NVM en ASRE echter geen goed idee. “De discussie over een versnelling of verdieping van de huidige hervormingen op de woningmarkt heeft onvoldoende oog voor de consequenties op de korte termijn. Huishoudens hebben te weinig opties om verdere versobering van kredietverstrekking adequaat op te vangen”, stelt Johan Conijn, aan de ASRE verbonden als bijzonder hoogleraar Woningmarkt en één van de auteurs van het rapport.

Voornamelijk jongere huishoudens kampen met restschuld

Uit het ASRE-onderzoek blijkt verder dat aan het profiel van de gemiddelde eigenaar-bewoner met een potentiële restschuld de afgelopen jaren weinig tot niets veranderd is. Het gaat voornamelijk om jongere huishoudens, die een woning hebben gekocht tussen 2000 en 2008. Er bestaan bij de restschuldproblematiek geen grote regionale verschillen. Ondanks de grote verschillen in prijsontwikkeling en transacties op de Nederlandse woningmarkt, blijkt de restschuldproblematiek een landelijk fenomeen.

Bron: NVM

Tussen 2013 en 2016 zijn bijna 28.000 woningen uitgegeven in erfpacht. Dat komt neer op een op de tien nieuwbouwwoningen. En is toename van 5 % volgens Deloitte Real Estate, die de cijfers van het Kadaster bestudeerde. Dat schrijft Binnenlands Bestuur.

Vooral in Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Den Haag zijn woningen op erfpachtgrond gebouwd. Maar ook middelgrote en kleine gemeenten hebben meer percelen met woonfunctie in erfpacht uitgegeven. Eind 2015 hebben 270 van de 390 gemeenten erfpacht toegepast. In 2013 waren dat 255 van de 408 gemeenten.

In Westvoorne (Zuid-Holland), Lingewaard (Gelderland), Goes en Enschede is het aantal nieuwe woningen op erfpachtgrond minimaal verviervoudigd, aangezien ze voorheen nauwelijks percelen in erfpacht uitgaven.

Volgens Deloitte is erfpacht voor particulieren voordelig, omdat alleen de woning moet worden afgelost. De canon die aan de gemeente moet worden betaald, is meestal lager dan als de grond wordt meegenomen in de hypotheek.

Bron: Vereniging Eigen Huis

Zonnepanelen worden steeds goedkoper. Uit een recente prijsinventarisatie van Milieu Centraal blijkt dat de prijs van zonnepanelen in de afgelopen vijf jaar met bijna een kwart is gedaald. Voor huurders kan het de moeite lonen om zelf zonnepanelen aan te schaffen. Of om er bij de verhuurder op aan te dringen dat hij zonnepanelen laat plaatsen.

Wat leveren zonnepanelen op?

Huurders die in zonnepanelen investeren kunnen daar geld mee verdienen. Als u zelf zonnepanelen laat plaatsen moet u schriftelijk toestemming vragen aan uw verhuurder. Meestal zal de verhuurder akkoord gaan. Het is belangrijk dat u vervolgens goede afspraken maakt met uw verhuurder. Zorg ervoor dat u de zonnepanelen bij verhuizing niet mee hoeft te nemen, maar dat u een vergoeding krijgt voor de restwaarde. Of dat de volgende huurder de zonnepanelen overneemt. Heeft uw verhuurder nog geen beleid over zonnepanelen die huurders zelf plaatsen? Dan kan uw huurdersorganisatie erop aandringen dat dit beleid er komt.

Ook plaatsen door verhuurder kan gunstig zijn voor huurders

Huurdersorganisaties kunnen er ook op aandringen dat de verhuurder voor zonnepanelen zorgt. Als een verhuurder -of derde partij- de zonnepanelen betaalt en laat plaatsen, staat daar meestal een huurverhoging tegenover. Ondanks de hogere huurprijs kunnen zonnepanelen huurders toch geld opleveren. De energiekosten gaan immers flink omlaag, en dat voordeel is voor de huurder. Maar let op: als de huur jaarlijks fors omhoog gaat stijgt de huur van de zonnepanelen mee. Of dat op lange termijn nog voordelig uitpakt voor huurders moet zorgvuldig worden doorberekend. Een adviseur van de Woonbond kan huurdersorganisaties daarbij helpen.

Doorberekenen in servicekosten

In plaats van in de kale huur kan de aanschaf van zonnepanelen ook worden doorberekend in de servicekosten. Die worden jaarlijks geïndexeerd, wat betekent dat ze meestijgen met de inflatie. Op dit moment is de jaarlijkse huurverhoging aanzienlijk hoger dan de inflatie. Het kan daarom gunstiger zijn om de zonnepanelen in de servicekosten door te berekenen. Ook daar kan de Woonbond huurdersorganisaties over adviseren.

Bron: Woonbond.nl

In het afgelopen halfjaar nam het aantal huiseigenaren met een betalingsachterstand op hun hypotheek met 2.215 af naar 110.466. Dit blijkt uit cijfers van het Bureau Krediet Registratie (BKR) in Tiel.

Hoewel het aantal betalingsachterstanden op hypotheken sinds oktober 2015 gestaag afneemt, spreekt het BKR nu van een wezenlijke daling. ‘We hopen dat we uiteindelijk weer teruggaan naar het niveau van voor de crisis’, zegt BKR-directeur Peter van den Bosch. ‘In 2009 waren er ongeveer 40.000 mensen die moeite hadden om aan hun hypotheeklasten te voldoen.’

Betalingsachterstanden op hypotheken vormen overigens maar een klein deel van de totale schuldenproblematiek. De Belastingdienst, woningcorporaties, zorgverzekeraars, energieleveranciers en studieleningenverstrekker DUO hebben vaker te maken met consumenten in betalingsproblemen.

Bron: Vereniging Eigen Huis

Huiseigenaren waren vorig jaar gemiddeld € 894 per maand kwijt aan woonlasten. Dat is € 75 minder dan in 2012 en € 26 minder dan in 2009, zo blijkt uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek.

Woningbezitters betaalden afgelopen jaar minder voor de hypotheek, verzekeringen, gemeentelijke belastingen en onderhoudskosten. Gemiddeld ging 28% van hun besteedbaar inkomen op aan woonlasten.

De provincies Utrecht en Noord-Holland zijn de duurste landsdelen om te wonen. Huiseigenaren betalen daar gemiddeld ruim € 960 aan woonlasten, huurders bijna € 700.

Huurders zijn overigens is alle delen van het land duurder uit dan voorheen. Zij betalen gemiddeld € 654 per maand aan huur en bijkomende kosten – respectievelijk € 50 en € 100 meer dan in 2012 en 2009. Afgelopen jaar waren huurders een kleine 40% van hun besteedbaar inkomen kwijt aan woonlasten.

Bron: Vereniging Eigen Huis

Nieuwe regels voor woningcorporaties zorgen ervoor dat bijna twee derde van de corporaties niet meer investeert in middeldure huurhuizen. Dat stelt brancheorganisatie CorporatieNL woensdag op basis van onderzoek onder 166 corporaties.

In de nieuwe Woningwet is bepaald dat dat corporaties zich vooral moeten richten op de verhuur van sociale woningen. Ze mogen alleen bij uitzondering ook andere activiteiten ontplooien. Volgens CorporatieNL heeft 37 procent van de corporaties hierdoor al nieuwe bouwprojecten geweigerd.

63 procent van de organisaties heeft besloten niet meer te investeren in de middenklasse van huurwoningen. De rest gaat hier wel mee door, vooral omdat ze willen blijven voorzien in de woningbehoefte van middeninkomens en van toekomstige doelgroepen zoals senioren.

Bron: NVM

De verduurzaming van huurwoningen gaat veel te traag. Dat blijkt uit een vandaag verschenen onderzoek in opdracht van Bouwend Nederland. De doelen uit het Energieakkoord op het gebied van energiebesparing worden zo niet gehaald.

In 2012 spraken de Woonbond en corporatiekoepel Aedes af dat huurwoningen gemiddeld genomen energielabel B hebben in 2020. Deze afspraak is later bevestigd in het Energieakkoord. Momenteel heeft 76% van de huurwoningen een label C of slechter.

Te weinig ambitie

Volgens Maxime Verhagen, voorzitter van Bouwend Nederland, doen corporaties onvoldoende hun best. ‘Er is te weinig ambitie, want het geld is er. Corporaties staan er alweer beter voor dan een paar jaar geleden.’

Gebruik subsidie voor verduurzaming

De Woonbond deelt de zorgen van Bouwend Nederland en roept corporaties op meer werk te maken van verduurzaming. Corporaties geven aan dat financiële beperkingen, zoals de verhuurdersheffing die corporaties moeten betalen aan het Rijk, investeringen in energiebesparing in de weg zitten. Ook de Woonbond is tegenstander van de verhuurdersheffing maar de suggestie dat er daardoor niets kan op het gebied van verduurzamen is onjuist. Zo ligt er nog altijd meer dan 300 miljoen euro aan subsidie op de plank waarmee corporaties huizen kunnen verduurzamen. Het gaat dan om de Stimuleringsregeling Energieprestatie huursector (STEP).

Aanpassen subsidieregeling

Ook Bouwend Nederland vindt dat corporaties meer gebruik van deze subsidieregeling moeten maken. Daarnaast moet de regeling volgens de bouwlobby aangepast worden om corporaties tegemoet te komen die geen geld hebben voor verduurzaming. Om aanspraak te maken op de STEP-subsidie moeten corporaties namelijk eerst wel zelf investeren in energiebesparing. Verhagen: ‘Waarom halen we voor corporaties, die de middelen niet kunnen vrijmaken, het STEP-geld niet naar voren? Dan hebben ze per direct de investeringsruimte om te werken aan die grote en belangrijke opgave.’

Huurders hechten aan energiezuinige woning

Huurders vinden energiebesparing en verduurzaming belangrijk, blijkt ook uit het onderzoek. Het is nu zaak om met corporaties en de overheid te zorgen dat alle huurwoningen snel gemiddeld label B krijgen.

Bron: Woonbond.nl

Oudere huizenkopers gaan een grotere rol spelen op de woningmarkt. In 2020 zijn 55-plussers verantwoordelijk voor een kwart van alle transacties tegen zo’n 15 % nu, zo blijkt uit een onderzoek van de Rabobank.

Ouderen verhuizen relatief weinig, maar dat verandert door de vergrijzing. Bijna de helft van alle Nederlandse huishoudens bestaat over vijf jaar uit 55-plussers tegen zo’n 44 % nu, zo blijkt uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek.

De belangrijkste leeftijdsgroep op de woningmarkt blijven huishoudens tussen de 25 en 35 jaar. Hun aandeel in het aantal transacties groeit de komende jaren van 35 % nu tot ongeveer 40 %.

Zij nemen het stokje over van de 25-minners. Deze leeftijdsgroep verhuisde tot voor kort het vaakst, maar heeft het nu door de strengere regelgeving een stuk lastiger op de woningmarkt. Starters zijn daarom over het algemeen ouder dat een aantal jaar geleden.

Bron: Vereniging Eigen Huis