Sneller energielabel nieuwbouw

Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en partners van het Lente Akkoord kijken of nieuwbouw sneller van een energielabel kan worden voorzien. Gezocht wordt naar een protocol waarmee al tijdens de bouw en oplevering een rechtsgeldig energielabel kan worden afgegeven.

De partners van het Lente-akkoord hebben aangedrongen op een energielabel voor de nieuwbouw. Nieuwe gebouwen zijn aanzienlijk energiezuiniger dan bestaande en kunnen dus rekenen op een goed energielabel. Door kopers een gebouw aan te bieden met een label A+ of hoger wordt de aantrekkelijkheid naar verwachting aanzienlijk vergroot. De uitkomsten van de EPC-berekening voor de bouwvergunning zijn echter niet voldoende om direct een label te kunnen afgeven.

Het ministerie van BZK toetst samen met de Lente-akkoord partners een protocol in de praktijk, zowel voor woningbouw als voor utiliteitsbouw. Tijdens de test wordt gezocht naar een protocol waarmee met zo min mogelijk meerwerk tijdens de bouw en oplevering een rechtsgeldig energielabel kan worden vastgesteld. De koper heeft hierdoor zekerheid dat het energielabel daadwerkelijk wordt geleverd.

Bron: Duurzaamgebouwd.nl

Landelijke huurportal van de baan

Er komt voorlopig geen landelijke huurportal voor sociale huurwoningen. Dat heeft het bestuur van Aedes besloten, na een haalbaarheidsonderzoek door een kopgroep van corporatiebestuurders.

Kleine groep huurders

Er blijkt binnen de sector te weinig belangstelling voor een landelijke huurportal. Verder is een dergelijke portal financieel niet haalbaar door concurrentie van commerciële partijen. Bovendien heeft maar een relatief kleine groep huurders baat bij een bovenregionale zoekfunctie. De meeste huurders verhuizen binnen hun eigen regio. De kosten wegen daarom niet op tegen de geringe voordelen.

Alleen regionaal niveau

Een landelijke huurportal zou overzicht moeten bieden van het aanbod sociale huurwoningen van alle corporaties. Op dit moment hebben woningzoekenden dat overzicht alleen op regionaal niveau.

Bron: Aedesnet.nl

AFM dwarsboomt ruimere leennorm

Tweeverdieners die zich verheugden op een groter huis via een ruimere hypotheek zijn de pineut. Zij zouden onder nieuwe regels van de Nationale Hypotheekgarantie vanaf 1 januari meer mogen lenen. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft hier echter een streep doorheen gezet, signaleren financiële adviseurs. “Het is asociaal om hier niet helder over te communiceren richting consumenten”, zo staat in De Telegraaf.

Tweeverdieners met lagere inkomens zouden dit jaar tot wel 30.000 euro meer kunnen lenen voor de aankoop van een huis. Dat is nu echter van de baan.

Een woordvoerder van de AFM bevestigt dat de banken hierover een brief hebben ontvangen. “De verruiming is wat ons betreft niet verantwoord. We zijn geen voorstander, vanwege financiële risico’s voor de mensen die het afsluiten.”

Consumenten weten echter nog van niets, weet hypotheekadviseur Jos Koets. “Het is asociaal om hier niet helder over te communiceren richting consumenten.” Ook zo’n 8000 hypotheekadviseurs zijn volgens hem niet op de hoogte.

De onderkant van de woningmarkt wordt zo klemgezet, vindt hij. “Voor starters wordt het nog moeilijker om een woning te kopen, terwijl bestaande woningbezitters met handen en voeten gebonden worden aan hun bank.”

Tussenpersonen tasten nu in het duister, volgens Koets. “Een aantal banken verruimt de norm, anderen maken pas op de plaats.”

De Rabobank zal de lijn van de AFM volgen, zo vertelt een woordvoerster. Rabo-dochter Obvion twitterde gisteren al “geen verruiming voor tweeverdieners” te verlenen. Woonfonds Achmea doet hetzelfde, omdat de AFM het onwenselijk vindt, volgens hypotheekadviseur Harrie-Jan van Nunen.

Bron: NVM.nl

Huurders zitten niet te wachten op verkoop van huurwoningen

Woningcorporaties worden verplicht om 75 procent van hun huizenvoorraad te koop aan te bieden aan huurders. Dit voorstel is vrijdag 23 december besproken in de ministerraad. Huurders zijn echter tegen grootschalige verkoop van huurwoningen. Dit bleek onlangs uit een ledenraadpleging van de Woonbond.

De Woonbond vindt het onbegrijpelijk en zeer onverstandig dat het kabinet maar liefst driekwart van de sociale huurwoningen in de uitverkoop wil doen. Huurders zitten helemaal niet te wachten om hun woning te kopen. Bovendien komen de meeste huurders met hun inkomen nooit in aanmerking voor een hypotheek. In deze tijd is er geen behoefte aan meer woningen die te koop worden gezet, maar wel aan meer betaalbare huurwoningen. Woonbonddirecteur Ronald Paping: ‘Als dit kabinet dan toch iets voor huurders wil doen, dan kan het beter afzien van de huurmaatregelen die de huurders hard raken in hun portemonnee.’

Uit de digitale ledenraadpleging die de Woonbond in oktober hield, blijkt dat ruim tweederde van de huurders tegen geforceerde verkoopprogramma’s is. De belangrijkste argumenten tegen die verkoop zijn het behoud van een brede sociale huursector en van voldoende betaalbare huurwoningen. Slechts iets meer dan 20 procent is voor het stimuleren van verkoop van huurwoningen.

Kabinet wil kleine sociale huursector

Het kabinet had al eerder aangekondigd dat de verkoop van huurwoningen gestimuleerd zou moeten worden door de introductie van een kooprecht voor huurders en door de verkoop van pakketten sociale huurwoningen door corporaties. De regering wil op deze manier de sociale huursector verkleinen.

Maatregel zeer onverstandig

Aedes (vereniging van woningcorporaties) vindt de aangekondigde maatregel ook zeer onverstandig. Woningcorporaties zijn niet tegen verkoop, maar willen zelf kunnen bepalen welk deel van hun woningvoorraad ze aanbieden. Daarbij zijn er voorbeelden uit het buitenland waaruit blijkt dat massale verkoop zeer negatieve gevolgen heeft. Groot Brittannië voerde bijvoorbeeld in 1980 het ‘Right to buy’ in. Daar bleef een marginale sociale huursector over, terwijl de vraag naar betaalbare huurwoningen toenam. En huurders met een laag inkomen die dankzij een lage koopprijs een eigen woning konden kopen, kwamen later in de financiële problemen toen ze de hypotheek niet meer konden opbrengen en hun woning vanwege achterstallig onderhoud onverkoopbaar bleek.

Geen hypotheek voor huurders

Vaak kunnen huurders bovendien geen hypotheek afsluiten. Uit onderzoek uit 2010 bleek dat slechts 20% van alle huurders de financiële mogelijkheid had om de eigen huurwoning te kopen. Het afgelopen jaar zijn deze mogelijkheden nog verder verslechterd.

Bron: Woonbond

Weekers: WOZ-waarde alle woningen openbaar

Staatssecretaris Weekers (Financiën) wil dat de WOZ-waarde van alle huizen openbaar wordt.

Hij hoopt dat er op die manier meer begrip ontstaat voor de taxaties en minder bezwaarschriften worden ingediend. Nu nog wordt alleen onder strikte voorwaarden de WOZ-waarde aan derden verstrekt.

Huizenbezitters krijgen met een openbare WOZ-waarde volgens Weekers meer inzicht in de waarde van hun eigen woning, omdat ze die kunnen vergelijken met andere huizen.

De staatssecretaris heeft over zijn plannen overleg gehad met onder meer de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en de Unie van Waterschappen. “Alle partijen waren van mening dat de openbaarheid kan bijdragen aan de acceptatie van de WOZ-waarde bij de burgers”, schrijft Weekers aan de Tweede Kamer.

Vanwege de privacy-aspecten wil hij eerst advies inwinnen bij het College Bescherming Persoonsgegevens.

De WOZ-waarde van een huis bepaalt de hoogte van onder meer de onroerende zaakbelasting en het eigenwoningforfait.

Bron: NVM.nl

Ook hypotheek voor ex-wanbetalers

Een groeiende groep huizenkopers die geen hypotheek konden krijgen vanwege hun slechte betalingsgedrag in het verleden, kan nu toch een woning bemachtigen.

Twee nieuwe hypotheekverstrekkers zijn in de markt gedoken voor mensen met een financieel ‘smetje’. Aanbieder ELQ (tussen vier- en vijfduizend klanten) is in 2004 begonnen. Sparck (duizend klanten) is operationeel sinds eind 2005.

Zij bieden ook hypotheken aan mensen die een variabel inkomen hebben zoals freelancers, en aan mensen die nog geen verblijfsvergunning bezitten. Beide hypotheekverstrekkers zien de markt als bijzonder kansrijk en groeiend. Er zijn volgens hen 600.000 Nederlanders die een negatieve registratie hebben bij het Bureau Kredietregistratie.

In de Verenigde Staten heerst een hypotheekcrisis rond kopers die niet kunnen aflossen. Maar de situatie in Nederland is heel anders. Zo zijn de regels en het toezicht hier zeer streng, is de werkwijze menselijker en de markt veel kleiner. Klanten van ELQ en Sparck betalen een hogere hypotheekrente dan ‘gewone’ huizenkopers. De opslag varieert van 0,5 tot 4 procent.

Bron: Algemeen Dagblad

Woningtaxateurs gechanteerd om hoge huizenprijs

Woningtaxateurs worden door tussenpersonen gechanteerd om huizen hoog te taxeren, zodat de hypotheek en provisie voor deze personen zo hoog mogelijk uitvallen. Dat zegt de Nederlandse Vereniging van Register Vastgoed Taxateurs (RVT) zaterdag in De Telegraaf.Novum Nieuws

De directeur van de branchevereniging noemt deze beïnvloeding van taxateurs een ‘dramatische en gevaarlijke ontwikkeling’.

Tussenpersonen als hypotheekadviseurs zouden bij het verstrekken van een taxatieopdracht al aan de taxateur melden welk bedrag minimaal uit de bus moet komen. Als die niet meewerkt, gaat de opdracht doorgaans aan hem voorbij, stelt een taxateur in de krant.

Onafhankelijkheid

“Van onafhankelijkheid is geen enkele sprake meer in taxatieland. Huizenprijzen worden kunstmatig hoog gehouden”, zegt hij.

De hypotheekadviseurs zouden enorme bedragen in hun zak steken aan taxatieprovisies. De huizenkoper is hier de dupe van, stelt de RVT.

Bron: Nu.nl

Goes klaar voor bouw Waterstad

Alle seinen staan op groen voor het ambitieuze woningbouwproject Waterstad in Goes: de omvorming van het havenindustrieterrein tot een wijk met tweeduizend woningen.

De partners in het project tekenen 9 oktober een samenwerkingsovereenkomst. Dat zijn de gemeente Goes, de Regionale Woningbouwvereniging Samenwerking en de projectontwikkelaars Van Garderen & Dekker en Proper Stok. De laatste drie verplichten zich tot de bouw van de geplande huizen.

Ieder is voor een kwart verantwoordelijk voor het 120 miljoen euro vergende woningbouwproject. De gemeente heeft gekozen voor publiek-private samenwerking om zelf weinig financiële risico’s te lopen. Er rest nog een exploitatiegat van acht miljoen euro, maar dat valt weg als watergebonden bedrijven kunnen worden verplaatst naar een ‘nat’ bedrijventerrein. De gemeente hoeft dan geen onteigeningskosten te maken. Overigens hoeft Goes niet op subsidie van het ministerie van Vrom te rekenen. Vrom vindt dat de rijke corporaties een groter steentje moeten bijdragen aan stedelijke vernieuwing. De RWS doet dat ook in Waterstad.

Er ligt inmiddels ook een voorontwerp-bestemmingsplan, waarin alleen het noordelijke deel totaal is uitgewerkt. In 2009 begint daar de bouw van vierhonderd woningen. De rest is globaal beschreven, zodat het zeker tien jaar lopende plan aan marktonwikkelingen kan worden aangepast. De Goese commissie grond (29 augustus) en de gemeenteraad (20 september) praten binnenkort over het ruimtelijke plan.

Bron: PZC

Gemeente Breda werkt aan groene hypotheek

Burgemeester en wethouders kijken of ze Bredanaars die hun huis milieuvriendelijk willen verbouwen, kunnen helpen met een ‘groene’ hypotheek.

De gemeente zou dan bij banken bemiddelen voor een gunstigere lening als mensen tijdens een verbouwing bijvoorbeeld extra isolatie of zonnepanelen willen plaatsen. “We kijken hoe we dat kunnen aanpakken”, stelt verantwoordelijk wethouder Wilbert Willems. “We willen in ieder geval bemiddelend optreden, maar misschien is het in sommige gevallen ook nodig om als gemeente garant te staan.” De gemeente wil de komende jaren blijven investeren in een beter milieu. Zo wil Breda huiseigenaren aanspreken in wijken waar een woningcorporatie bijvoorbeeld fors investeert in het opknappen van huizen. “We willen hen dan aanmoedigen om energiebesparende maatregelen te nemen. Zo’n hypotheek kan dan helpen”, aldus Willems. Daarnaast wil de gemeente samen met bedrijven gaan kijken hoe zij hun vervoer efficiënter en dus zuiniger kunnen aanpakken, vertelt de wethouder. “Een TomTom kan bijvoorbeeld helpen om de vlugste en zuinigste route te kiezen, meer thuiswerken is misschien mogelijk of een bedrijf kan met een premie mensen aanmoedigen om de fiets te nemen”, geeft hij als voorbeelden.

Daarnaast wil de gemeente met hen kijken of er in het productieproces niet energiezuiniger en milieuvriendelijker kan worden gewerkt. Daarbij vergeet de gemeente zichzelf ook niet. “We gaan ons eigen energiegebruik nog strikter in de gaten houden”, aldus Willems. “Nu branden alle lampen op het Stadskantoor automatisch tot zeven uur. Dat is verspilling, daar gaan we naar kijken.”

De maatregelen volgen op een evaluatie van adviesbureau Ecofys over de uitvoering van het energieprogramma over de afgelopen vier jaar. Daarvoor kreeg Breda in 2003 bijna 433.000 euro subsidie van het rijk. Ecofys oordeelt dat Breda de voorgenomen maatregelen, zoals de invoering van warmtepompen in Nieuw-Wolfslaar, goed heeft uitgevoerd.

Bron: BN DeStem

Energielabel voor woningen en nieuwbouw nog onbekend bij consument

Vanaf 1 januari 2008 moeten eigenaren van woningen bij verkoop of verhuur van hun huis een energielabel (officieel energieprestatiecertificaat genoemd) overhandigen aan de koper of huurder. Minder dan een half jaar van tevoren is slechts 7% van de Nederlanders bekend met de inhoud van dit energielabel en 2% van de Nederlandse huishoudens woont naar eigen zeggen in een woning met een energielabel. Dit blijkt uit continu onderzoek Woonkennis van USP Marketing Consultancy onder 2000 Nederlandse woonconsumenten. Er ligt dus nog een belangrijke taak voor VROM. Zij start in het laatste kwartaal van dit jaar met een Postbus 51-campagne over dit onderwerp.

Bekendheid nauwelijks hoger bij nieuwbouw Wanneer gekeken wordt naar de verschillende groepen woonconsumenten blijkt de bekendheid bij huiseigenaren iets hoger dan bij huurders. Dit kan verklaarbaar zijn uit het feit dat voor huurwoningen van woningcorporaties als ingangsdatum 1 januari 2009 geldt en er dus nog weinig richting huurders over dit onderwerp gecommuniceerd is. Voorwaarde is dan wel dat de corporatie voor die datum al haar woningen van een energielabel heeft voorzien. De bekendheid met het feit of de woning al een energielabel heeft, verschilt nauwelijks tussen huurders of kopers.

Bewoners van nieuwbouwwoningen, waarbij al vanaf 1996 de energieprestatiecoëfficiënt wordt berekend, zijn nauwelijks bekender met het energielabel (7% spontaan) dan bewoners van ‘bestaande’ woningen. Deze berekening, indien niet ouder dan 10 jaar, kan ook dienen als energielabel. Na uitleg van de inhoud van het energielabel zegt nog steeds slechts 10% van de bewoners van een ^nieuwbouwwoning dat de huidige woning een dergelijk label bezit. Er is dus grote onbekendheid op dit gebied.

Onbekend maakt onbemind?

Van de respondenten in een huurwoning zegt slechts 1% dat de verhuurder van plan is een energielabel voor de woning op te stellen. Ondanks het bij veel woningcorporaties ongetwijfeld hoog op de agenda zal staan, is dit bij de huurders dus nog nauwelijks bekend.

Van de eigenaren van een woning zegt op dit moment 7% een energielabel voor de woning op te gaan laten stellen. Dit percentage is maar een beetje hoger (9%) wanneer men binnen 5 jaar zegt te willen verhuizen. De helft van de kopers zegt nog geen idee te hebben of ze dit wel of niet gaan doen. Meest genoemde redenen waarom men zegt het niet te willen doen, zijn het feit dat men wel voldoende inzicht heeft in het energieverbruik en het daarom niet nodig acht, het feit dat het wel duur zal zijn en dat men toch niet wil verhuizen en daarom de noodzaak er niet is.

Ondanks deze afwachtende houding zegt 30% van zowel huurders als kopers dat het voor hen van toegevoegde waarde is als een nieuwe woning een energielabel heeft. Ook zegt 9% meer geld voor een woning over te hebben wanneer het beschikt over een energielabel en men daarmee dus op de hoogte is in hoeverre het huis ‘zuinig’ is.

Spaarlampen (58%), waterbesparende kranen/douchekoppen (44%) en tochtstrippen (40%) zijn maatregelen die een groot gedeelte van de consumenten wel wil nemen om het energieverbruik in huis te verlagen. Grotere ingrepen zoals het aanbrengen van zonnepanelen en extra isolatie, die de score op het energielabel aanzienlijk zouden verbeteren, zijn maatregelen die voor de meesten nog wat te ver gaan.

Na campagne net zo’n succes als bij witgoed?

Het energielabel bij witgoed wat vanaf 1995 wordt gehanteerd wordt door de respondenten zeer gewaardeerd. Naast kwaliteit (26%) en prijs (23%) staat energieverbruik met 20% bij de aankoop van witgoedproducten in de top 3 van keuzecriteria. Van de woonconsumenten is dan ook 86% bekend met het energielabel voor witgoed. Of het energielabel voor woningen in de toekomst ook zo’n belangrijke rol gaat spelen bij de aankoop van een woning als bij witgoed het geval is, zal de tijd uit moeten wijzen. De aandacht die er op dit moment in de samenleving is voor het milieu en de gevolgen van het broeikaseffect bieden zeker een goede start.

Bron: USP Marketing Consultancy