Op 9 december 2022 bracht minister de Jonge de Tweede Kamer op de hoogte over de definitieve contouren voor huurprijsregulering in het middensegment. In de afgelopen tien maanden heeft de minister – onder andere middels de zogenoemde botsproeven – gezocht naar een juist evenwicht tussen bescherming van de huurder, voldoende betaalbare woningen, investeringsbereidheid vanuit verhuurders en het stimuleren van duurzaamheid.
Om dit in balans te houden is de minister gekomen met een totaalbeeld aan contouren die begin 2023 moeten gaan leiden tot enkele wetsvoorstellen om per 1 januari 2024 een gereguleerd middensegment op de Nederlandse woningmarkt te creëren.
Ten opzichte van de kamerbrief van 14 oktober 2022 – waar CBRE een eerdere publicatie op gebaseerd hebben – zijn er een aantal contouren toegevoegd en verduidelijkt waardoor een nieuwe doorrekening op zijn plaats is. Voordat we ingaan op de resultaten van de doorrekening is het goed om stil te staan bij alle contouren.
Contouren wetsvoorstel regulering middenhuur:
Regulering alleen geldig bij nieuwe huurcontracten
Nieuwe regulering geldt voor woningen tot 187 wws-punten (o.b.v. woningwaarderingsstelsel)
Regulering is tijdelijk zolang er schaarste is, indicatoren moeten nog worden gespecificeerd
Jaarlijkse huurprijsstijging wordt gelinkt aan de CAO-loonstijging +0,5% (dus niet meer aan CPI)
Woningwaarderingsstelsel wordt dwingend in plaats van afdwingbaar
Toewijzing van woningen o.b.v. huidige mogelijkheden huisvestingswet
Eerdere afspraken tussen gemeenten, ontwikkelaars en beleggers worden meegenomen tijdens de consultatieperiode van de wetsvoorstellen
Overgangsregime: tijdelijke prijsopslag bij nieuwbouwwoningen opgeleverd na 1 januari 2024 en de bouw voor 1 januari 2025 is gestart. Totale prijsopslag van 5% voor 10 jaar boven op maximaal toegestane huur
Woningwaarderingsstelsel wordt gemoderniseerd:
Woningen met energielabel A en beter krijgen meer punten (+4 tot +10 punten)
Woningen met energielabel E of slechter krijgen minder punten (-6 tot -10 punten)
Extra punten voor buitenruimte (2 tot 9 punten voor buitenruimte kleiner dan 25 m² afhankelijk van de grootte)
Maximalisering (33%) van de WOZ-waarde in de punten vanaf 187 punten
Impact aantal gereguleerde woningen
In verhouding tot de initiële doorrekening van CBRE uit ziet men een beperkte verschuiving ,waarbij een groter deel van de woningen in de ongereguleerde sector blijft. Deze accentverschuiving komt hoofdzakelijk doordat het negatieve effect van minder punten voor niet-duurzame woningen niet opweegt tegen het positieve effect van meer punten voor duurzame woningen óf woningen met een buitenruimte tot 25 m².
“De definitieve plannen van Hugo de Jonge zijn doorgerekend. Wat de markt al langer roept is geen fabel. Er wordt met een kanon op een mug geschoten. Maximaal 2,5% van de Nederlandse woningen zal na wederverhuur naar een lager huurniveau zakken. De gehele woningbouw, woningverkoop en investeringsbereidheid zijn echter naar een dieptepunt gezakt. De realisatie van de gewenste en noodzakelijke nieuwbouw is inmiddels een droom. Kijken er in Den Haag nog politici kritisch mee…?’, aldus Casper van Grieken, Executive Director bij CBRE
Uit de nieuwste berekeningen van CBRE blijkt dat er per saldo 3.000 woningen – na wederverhuur – minder in de gereguleerde sector terugvallen ten opzichte van de eerder berekende contouren uit oktober. Dit komt neer op 0,5% van de totale huidige ongereguleerde huurwoningvoorraad. In de nieuwste berekeningen gaat men er vanuit dat er circa 327.500 woningen (4,1% van de totale hoeveelheid woningen in Nederland) straks terugvallen in naar het nieuw te vormen gereguleerde middensegment.
Huurprijsafslag vergroot
Indien woningen – na wederverhuur – in de gereguleerde sector terugvallen heeft dit forse invloed op de maximale huurprijs die gevraagd mag worden. In verhouding tot onze initiële berekeningen is de huurprijsafslag tussen A++ labels en F-labels echter aanzienlijk vergroot. Doordat duurzame woningen juist meer punten krijgen en niet-duurzame woningen juist punten in mindering krijgen heeft dit forse implicaties voor de gemiddelde huurprijsafslag.
Figuur 1: Huurprijsafslag bij verschillende energielabels (woning 60 m²)
In de initiële berekening lag de gemiddelde huurprijsafslag op 26%. Dit percentage daalt door de extra punten voor duurzame labels naar 22%. Het tegenovergestelde zien we bij niet-duurzame woningen. Zo daalt de huur van een F-label woning van 60 m² met gemiddeld 48% in de twintig grootste steden, dit was 45%.
Al met al zorgt dit er voor dat een groter aantal niet-duurzame woningen gereguleerd wordt en daarmee de huurprijsafslag ook groter is. Een tegenovergesteld beeld is zichtbaar bij duurzame woningen. Hier neemt het aantal gereguleerde woningen juist af, de woningen die desondanks in de gereguleerde sector terugvallen hebben nu een beperktere huurprijsafslag dan eerder berekend. De wijziging van het woningwaarderingsstelsel heeft daarnaast implicaties voor zowel de productie van nieuwbouwwoningen als de handelingsperspectieven voor beleggers.
Licht positief effect op nieuwbouw, maar met gevolgen voor woonproduct
De verhoging van het aantal punten voor duurzame woningen heeft positieve gevolgen voor de nieuwbouw. Door het hogere aantal punten kunnen nieuwbouwwoningen iets gemakkelijker worden gerealiseerd binnen de ongereguleerde sector. Toch blijft de noodzakelijke gebruiksoppervlakte relatief hoog ten opzichte van wat er in veel gemeenten op dit moment in de plannen zit. Gemiddeld over de 20 grootste gemeenten ligt deze grenswaarde voor de gebruiksoppervlakte op 64 m². Hierbij moeten verkeersruimtes (o.a. hal) nog bij worden toegevoegd.
Deze aanpassing in het woningwaarderingsstelsel zorgt er voor dat nieuwbouw weer gemakkelijker mogelijk is in de ongereguleerde sector. Echter betekent dit wel veelal een serieuze aanpassing van plannen. Een aanpassing van plannen die veel tijd kost en ten koste kan gaan van het juiste type product in relatie tot de vraag vanuit de samenleving. Er bestaat mede vanwege de individualisering van de samenleving (over tien jaar bestaat bijna de helft van alle huishoudens uit een éénpersoonshuishouden) juist een sterke behoefte aan kwalitatief goede woningen van 50 tot 70 m². Met de huidige aanpassingen zal dit segment juist minder worden gebouwd en er voor gekozen worden om grotere woningen te bouwen die niet aansluiten bij de behoefte vanuit de markt.
Figuur 2: Grenswaarde (gebruiksoppervlakte) voor nieuwbouwwoningen om in de ongereguleerde sector te bouwen¹
De grenswaarde verschilt wel per gemeente. Dit heeft in grote mate te maken met de woningwaarde binnen de gemeente. Zo ligt de grenswaarde voor de gebruiksoppervlakte gemiddeld in Amsterdam op 47 m² en in Enschede op 74 m². Hierbij moet wel vermeld worden dat de grenswaarde zeer project specifiek is aangezien de exacte locatie bepalend is voor de uiteindelijke WOZ-waarde. Hier gaan we dan ook gemakshalve uit van gemiddelden.
Al met al zorgt het voor een uitweg voor nieuwbouw. Echter verwachten we dat projectontwikkelaars ook weer vaker de samenwerking gaan zoeken met woningcorporaties om wel woningen in het middensegment te kunnen realiseren. De mate waarin institutionele beleggers ook weer actief zullen zijn in dit segment hangt af van het level playing field waarop institutionele beleggers en woningcorporaties met elkaar kunnen concurreren. Tot nog toe lijkt het level playing field tussen deze partijen onvoldoende aanwezig om uit te gaan van een grote rol voor institutionele beleggers in dit nieuwe gereguleerde middensegment. Bovendien hebben veel institutionele beleggers grote verliezen geleden in 2022 en bouwen daarom juist hun belangen in vastgoed af.
Optimaliseren & uitponden
Ondanks dat de contouren nu een completer beeld schetsen van de toekomstige huurprijsregulering – blijft voorlopig het risico bestaan dat gedurende het proces nog aanpassingen worden gedaan aan de uiteindelijke wetgeving. Hierdoor wordt dan ook zekerheid geschept tot op zekere hoogte. Desalniettemin zijn investeerders hun handelingsperspectieven aan het onderzoeken. Hierin is de eerste optie vooral het optimaliseren van het aantal WWS-punten, waardoor de woning na invoering van de huurprijsregulering ongereguleerd blijft.
Uit onze berekeningen blijkt dat 16% van de toekomstige gereguleerde middenhuurwoningen binnen tien punten van de nieuw te vormen liberalisatiegrens liggen. Dit maakt dat voor tenminste één op de zes woningen (in totaal circa 55.000 woningen) optimalisatie van het aantal punten een haalbare kaart lijkt. De verwachting is dat dit aandeel nog groter is gelet op het grote aantal punten die kunnen worden toegevoegd door te verduurzamen. Hier zijn echter wel een aantal kanttekeningen te maken waaruit zichtbaar wordt dat het stimuleren van verduurzaming niet altijd rendabel of financierbaar is.
De verduurzaming wordt voor veel beleggers pas lonend op het moment dat deze verduurzaming ook leidt tot een puntenaantal die hoger ligt dan de nieuw te vormen liberalisatiegrens. Voor veel kleinere woningen (< 65m²) – onder andere de vele portiekwoningen – hoeft verduurzaming niet te leiden tot een aantal punten waardoor de woning buiten de regulering gaat vallen. Hierdoor zullen eigenaren van deze woningen niet snel geprikkeld worden om over te gaan tot verduurzaming. Daarbij is verduurzaming binnen een Vereniging van Eigenaren (VVE)-structuur complexer. Het versnipperde eigendom maakt dat verduurzaming niet altijd zomaar kan, los van het feit dat de minister kijkt naar een vereenvoudiging van deze besluitvorming binnen een VVE.
Deze woningen zijn bovendien veelal in eigendom van particuliere beleggers die ook vanwege fiscale aanpassingen (box 3) een heroverweging zullen maken met betrekking tot hun beleggingsstrategie. Dit gecombineerde effect van fiscale aanpassingen en huurprijsregulering zal voor veel particuliere beleggers reden zijn om voor een uitpondstrategie te kiezen, zonder te verduurzamen. Daarbij kunnen particuliere beleggers met financiering tevens genoodzaakt zijn om te verkopen gelet op de veranderde loan-to-value of interest coverage ratio, waardoor ook hier een duurzaamheidsinvestering juist lastiger wordt.
Geen goede balans gevonden
Als al met al wordt gekeken naar het totaaleffect van deze huurprijsregulering kan gesteld worden dat de balans tussen de bescherming van de huurder, voldoende betaalbare woningen, investeringsbereidheid vanuit verhuurders en het stimuleren van duurzaamheid niet wordt gevonden.
Sterker, de investeringsbereidheid is met de laatste aanpassingen weliswaar verbeterd, het blijft een forse verslechtering van de eerdere situatie. Dit maakt dat er nu al sprake is van terugtrekkende bewegingen vanuit beleggers uit de Nederlandse markt. Investeerders die juist zo hard nodig zijn om aan voldoende duurzame nieuwe huurwoningen in Nederland te komen. Daar komt bij dat, zoals in ons eerdere rapport gesteld, er met deze huurprijsregulering onvoldoende betaalbare woningen bij komen. Een deel van de nu ongereguleerde huurwoningen, worden met deze regulering betaalbaarder. Echter zoals eerder in onze publicatie gesteld, lekt een groot deel daarvan weg naar de koopwoningmarkt, door middel van uitponding (55.000 – 105.000 woningen) en zal een significant deel van de woningen geoptimaliseerd (verduurzaamd, luxer gemaakt) worden om boven de nieuwe liberalisatiegrens uit te komen. Tenslotte is de vraag of er voldoende mutatie zal zijn dat ook daadwerkelijk meer betaalbare huren worden gerealiseerd, het aanbod is immers zeer beperkt. Per saldo betekent dit dat het aantal woningen in het nieuwe gereguleerde segment in de praktijk aanzienlijk lager zal uitpakken dan wordt verwacht.
De stimulering van duurzaamheid zal wél meer op gang worden gebracht, echter niet ten volle. De duurzaamheidsinvestering wordt veelal pas rendabel op het moment dat de woning door de investering boven de liberalisatiegrens wordt getrokken. Dit is voor veel kleinere, oudere woningen niet het geval, waardoor deze binnen de nieuw te vormen gereguleerde sector blijven en daarmee de duurzaamheidsinvestering onrendabel is.
Door alle toekomstige effecten is ook de bescherming van de huurder niet geborgd. Doordat het aantal huurwoningen straks juist afneemt, in plaats van toeneemt zoals in de afgelopen jaren, zal er een grotere krapte ontstaan op zowel de nieuw te vormen gereguleerde sector als op de nieuwe ongereguleerde sector. Per saldo zal dit leiden tot wachtlijsten in de gereguleerde sector en sterkere markthuurprijsstijging in de nieuwe ongereguleerde sector.
[1] In deze berekening wordt uitgegaan van een nieuwbouwwoning met een A+++ label. Daarnaast is er enige mate van luxe in zowel badkamer als keuken die het aantal punten verhoogd. De WOZ-waarde is berekend op basis van huidig gemiddeld marktniveau in de betreffende gemeente. Hierdoor kan deze analyse project specifiek sterk afwijken.
