Huurmonitor Pararius: Box 3 vastgoedbeleggers verkopen massaal huurwoningen vanwege oneerlijke regels Marnix van Rij

De gemiddelde vierkantemeterprijs van een huurwoning in de vrije sector is in het vierde kwartaal van 2022 met 1,1 procent gedaald ten opzichte van een jaar geleden. Dat meldt woningplatform Pararius. Kale en gemeubileerde huurwoningen stegen in prijs, de prijs van gestoffeerde woningen ging naar beneden. Ten opzichte van een jaar geleden daalde het aantal vrije sector huurwoningen dat vrijkwam voor nieuwe huurders met 8,9 procent.

Steeds minder huurwoningen beschikbaar voor nieuwe huurders

De landelijke vierkantemeterprijs is ten opzichte van een jaar geleden met 1,1 procent gedaald. Nieuwe huurders betaalden in de vrije sector gemiddeld € 16,59 per vierkante meter per maand. De landelijke huurprijsontwikkeling laat vanaf het begin van 2022 een dalende trend zien. Op stedelijk niveau – met name in (middel)grote steden – worden daarentegen vooral prijsstijgingen gemeten.

Al een aantal kwartalen op rij is er een dalende trend zichtbaar in het aantal huurwoningen dat vrijkwam voor nieuwe huurders. Ten opzichte van een jaar geleden daalde het aantal vrijgekomen vrije sector huurwoningen met 8,9 procent.

Oplevervormen in Nederland

Pararius onderscheidt drie oplevervormen: kaal1, gestoffeerd2 en gemeubileerd3. Vrije sector huurwoningen die gemeubileerd werden opgeleverd, waren in het vierde kwartaal van 2022 1,8 procent duurder dan een jaar geleden (€19,93). Kale huurwoningen zijn per vierkante meter het goedkoopst, de gemiddelde vierkantemeterprijs steeg in dit segment met 0,5 procent (€14,31). Gestoffeerde huurwoningen daalden in prijs; nieuwe huurders betaalden 3,5 procent minder dan een jaar geleden (€15,70).

Provincies

Pararius blikt ook ieder kwartaal terug op de ontwikkelingen op provinciaal niveau. Sinds het eerste kwartaal van 2022 vlakken de huurprijzen in alle provincies af.

In de randstadprovincies Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht steeg de gemiddelde vierkantemeterprijs met respectievelijk 5,2, 3,2 en 1,7 procent. Noord-Holland is met een vierkantemeterprijs van € 21,80 de enige Nederlandse provincie met een vierkantemeterprijs boven de twintig euro. In Zuid-Holland (€17,06) en Utrecht (€17,44) ligt de gemiddelde vierkantemeterprijs rond de 17 euro.

In de provincie Limburg (€12,72) bleven de huurprijzen in de vrije sector gelijk aan vorig jaar en in Noord-Brabant (€14,91) steeg de gemiddelde vierkantemeterprijs voor nieuwe huurders met 1,7 procent. De prijsstijgingen in Zeeland (€12,71) en Gelderland (€13,33) waren iets groter: nieuwe huurders betaalden 4,3 en 3 procent meer dan een jaar geleden.

De huurprijzen van vrije sectorwoningen in Flevoland kruipen verder richting het landelijk gemiddelde. Nieuwe huurders betaalden daar in het vierde kwartaal van 2022 2,9 procent meer dan vorig jaar, € 16,07 per vierkante meter per maand. In de provincie Groningen (€14,73) steeg de gemiddelde vierkantemeterprijs met 0,4 procent nauwelijks. In Friesland (€11,58), Drenthe (€11,08) en Overijssel (€12,24) liggen de vierkantemeterprijzen van huurwoningen in de vrije sector ruim onder het landelijk gemiddelde.

G5 steden

In de vijf grootste steden van Nederland – Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven – steeg de gemiddelde vierkantemeterprijs van woningen in de vrije sector. Amsterdam steekt er zowel wat betreft vierkantemeterprijs als procentuele prijsstijging dit kwartaal met kop en schouder bovenuit. De huurprijzen in de hoofdstad stegen met 10,9 procent, wat voor nieuwe huurders neerkomt op een vierkantemeterprijs van € 25,75 per maand.

Jasper de Groot, directeur van Pararius: “In grote steden zoals Amsterdam en Rotterdam neemt het huuraanbod in snel tempo af. Vanuit de markt vernemen we dat veel particuliere verhuurders zich momenteel genoodzaakt voelen om hun huurwoning(en) te verkopen omdat verhuren straks niet meer rendabel is.” Tegelijkertijd neemt de vraag alleen maar toe. “Dit maakt dat de prijzen op stedelijk niveau flink stijgen”, stelt De Groot.

In het centrum van Amsterdam steeg de gemiddelde vierkantemeterprijs van een huurwoning in de vrije sector met 8,5 procent; nieuwe huurders betaalden € 28,26 per vierkante meter per maand. In alle overige Amsterdamse stadsdelen – Nieuw-West (+13,9%), Noord (+10,5%), Oost (+12,6%), West (+9,4%), Zuid (+9,8%) en Zuidoost (+10%) – stegen de huurprijzen met meer dan negen procent. In Amsterdam Zuidoost ligt de vierkantemeterprijs nog onder de twintig euro: nieuwe huurders betaalden € 19,95 per vierkante meter per maand in het vierde kwartaal van 2022.

Het huuraanbod in Amsterdam neemt in rap tempo af. De grote vraag naar een huurwoning in de hoofdstad blijft echter bestaan, en is misschien wel hoger door de komst van veel nieuwe expats.4 De Groot: “Wat er in Amsterdam gebeurt is pure marktwerking: vraag en aanbod raken steeds meer uit balans, waardoor de prijzen kunnen stijgen. Daarnaast vernemen we vanuit de markt dat veel beleggers zich momenteel terugtrekken uit Amsterdam en hun huurwoningen verkopen, wat het dalende huuraanbod verklaart.”

Ook makelaar Ot de Boer van Van Huis Uit Makelaars Amsterdam ziet het aantal woningen dat te huur wordt aangeboden flink teruglopen. “Hoge rentes, fiscale veranderingen en alle geplande en reeds doorgevoerde regulering maakt dat er in Amsterdam steeds minder geïnvesteerd wordt in huurwoningen en dat particuliere verhuurders vrijgekomen huurwoningen uit voorzorg verkopen.” Volgens de Boer wordt er daarnaast weinig bijgebouwd of ontwikkeld, terwijl de vraag hoog blijft. “Het zoekgedrag van huurders verandert ook. Er wordt nu veel vaker gevraagd naar een energielabel of gezocht naar goed geïsoleerde huurwoningen.”

Ook in Den Haag (€17,85), Rotterdam (€17,50) en Eindhoven (€17,91) gingen de huurprijzen van vrijgekomen vrije sector woningen het afgelopen kwartaal omhoog. In Den Haag steeg de huurprijs met 5,9 procent, in Rotterdam met 2,3 procent en in Eindhoven betaalden nieuwe huurders 6,7 procent meer.

In Utrecht kostte een huurwoning in de vrije sector in het vierde kwartaal van 2022 € 19,30 per vierkante meter per maand. Dat is 1 procent meer dan een jaar geleden.

Rotterdam

In Rotterdam Centrum steeg de gemiddelde vierkantemeterprijs met 4,6 procent ten opzichte van een jaar geleden. De wijk is per vierkante meter ook het duurst: € 19,85. Huurprijzen stegen ten opzichte van vorig jaar ook in de wijken Prins-Alexander (+5,2%), Delfshaven (+6,2%), Feijenoord (+4,6%), Charlois (+5,2%), IJsselmonde (+3,5%) en Hillegersberg-Schiebroek (+1,7%). In Kralingen-Crooswijk (-0,4%) en Rotterdam Noord (-2%) daalden de huurprijzen in de vrije sector.

Middelgrote steden

In verschillende middelgrote steden werd in het vierde kwartaal van 2022 een procentuele prijsdaling gemeten. Zo daalde de huurprijs van een vrije sector woning in Lelystad met 8,6 procent, wat voor nieuwe huurders neerkwam op een vierkantemeterprijs van € 14,32. Ook in Nieuwegein (-3,4%), Sittard (-2%), Vlaardingen (-4%), Wassenaar (-2,2%), Zaandam (-1,9%), Zeist (-2,4%) en Zwolle (-2,9%) daalde de gemiddelde vierkantemeterprijs van woningen in de vrije huursector.

In veel middelgrote steden in de buurt van Amsterdam werden hoge huurprijsstijgingen gemeten ten opzichte van een jaar geleden. Dit was het geval in Amstelveen (+10,1%), Beverwijk (+15,7%), Diemen (+20,7%), Heemstede (+12,8%) en Hoofddorp (+24,5%). Deze steden bieden veelal een betaalbaar alternatief voor Amsterdam, ook al liggen de vierkantemeterprijzen in deze steden boven het landelijk gemiddelde. In Amstelveen kostte een nieuwe vrije sector huurwoning in het vierde kwartaal gemiddeld € 21,46 per vierkante meter per maand. Ook Diemen (€19,69), Heemstede (€19,08) en Hoofddorp (€19,47) gaan richting de twintig euro per vierkante meter per maand. In Beverwijk betaalden nieuwe huurders € 16,64 per vierkante meter per maand.

Woningtypen in Nederland

Ten opzichte van een jaar geleden betaalden nieuwe huurders 0,2 procent meer voor een appartement (€17,77). Een eengezinswoning (€13,32) kostte in het vierde kwartaal van 2022 1 procent meer dan een jaar geleden.

Oppervlaktesegmenten in Nederland

Veruit de meeste vrije sector huurwoningen die op Pararius worden aangeboden (70%) zijn kleiner dan 100 vierkante meter. Nieuwe huurders betaalden voor een woning kleiner dan 75 vierkante meter gemiddeld € 20,44 per vierkante meter per maand (+1%), voor een woning tussen de 75-100 vierkante meter was dit € 16,04 (+0,7%). De prijs van huurwoningen tussen de 100-125 vierkante meter steeg met 1,6 procent (€13,92).

Vijf voor twaalf op de huurwoningmarkt

Pararius signaleert een dalende trend in het aantal nieuw vrijgekomen huurwoningen in de vrije sector. Dit leidt in grote steden tot stijgende huurprijzen, omdat vraag en aanbod nog verder uit balans raken. De Groot: “De vrije sector huurmarkt is met slechts 8 procent van de totale woningvoorraad zeer krap, en die krapte zal verder toenemen als de plannen van het kabinet om het middenhuursegment te reguleren doorgang vinden.” De Groot is van mening dat de vrije sector huurmarkt een belangrijke functie heeft voor de middeninkomens en de Nederlandse economie. Ook De Nederlandsche Bank (DNB) onderbouwt dit in een analyse over de regulering van het middenhuursegment.5 Volgens DNB fungeert de vrije sector huurmarkt als “ventiel”. Mensen die nog niet zeker zijn van hun woonplaats of relatie kunnen er terecht, met als voordeel dat ze niet vastzitten aan een koopwoning. Huurders in de vrije sector zijn bovendien sneller bereid te verhuizen voor werk dan huishoudens die kopen of sociaal huren. Zij kunnen zo flexibeler inspelen op veranderingen op de arbeidsmarkt en dat heeft een positief effect op de economie.

Minister De Jonge wil echter 90% van alle huurwoningen in Nederland onder het woningwaarderingsstelsel laten vallen, wat betekent dat woningen die nu tot de vrije sector behoren straks worden toegevoegd aan de sociale woningvoorraad. “Nederland kent met 32 procent reeds het hoogste aantal sociale huurwoningen per huishouden van Europa”, aldus De Groot. “Van deze sociale huurwoningen worden momenteel zelfs 200.000 huurwoningen door scheefwoners bezet gehouden. Deze scheefwoners zouden moeten kunnen doorstromen naar een huurwoning in de vrije sector, zodat sociale huurwoningen vrijkomen voor mensen met een lager inkomen. Echter, door de grote schaarste zijn de huurprijzen in de vrije sector voor hen te hoog en besluiten zij te blijven zitten in hun sociale huurwoning.”

Bovendien komen er fiscale maatregelen waarmee het rendement op huurwoningen onder druk komt te staan en wordt er in veel gemeenten opkoopbescherming opgetrokken.6 De Groot: “Wij zien nu al een afname van het huuraanbod in de vrije sector vanwege verhuurders die vooruitlopen op de maatregelen en hun huurwoningen verkopen. Verdere regulering en fiscale maatregelen zullen niet leiden tot meer huurwoningen, maar juist tot minder. ”

Het reguleren van het middenhuursegment en de fiscale maatregelen zullen grote gevolgen hebben voor de Nederlandse woningmarkt. De Groot: “Voor institutionele en particuliere beleggers wordt het steeds minder interessant om te investeren in de Nederlandse woningmarkt. Je kunt van verhuurders niet verwachten dat zij een bijdrage leveren aan de realisatie van meer woningen als zij hard worden geraakt aan de inkomstenkant. Dat werkt averechts en zal de vrije sector huurmarkt drastisch verkleinen.”

Pieter van der Meyde, voorzitter van Vereniging Verhuurmakelaars Amsterdam (VVA) en eigenaar van Amstelland Makelaars, ziet dit al gebeuren in Amsterdam. “Sinds de komst van de woz-cap in mei 2022 is er zichtbaar sprake van een verkoopgolf. Vrijgekomen huurwoningen, met name kleinere appartementen tot 60 vierkante meter, verschuiven nu vanuit de vrije sector naar de koopmarkt. Verhuurders nemen geen risico.” Ook van der Meyde is van mening dat het huidige politieke beleid wordt gebaseerd op excessen, wat de woningmarkt niet ten goede zal komen.

In een artikel van Vastgoedjournaal stelt advocaat Huib Hielkema dat het reguleren van de middenhuursector feitelijk gewoon betekent dat de sociale huursector wordt vergroot.7 De Groot: “Als we iets niet moeten willen, is het wel een nog grotere sociale woningvoorraad. Dan blijft er weinig keuze over: sociale huur of koop, maar niets ertussenin. De samenstelling van de Nederlandse woningvoorraad wordt hierdoor nagenoeg binair en dat is slecht nieuws voor de vele middeninkomens die nu ook al tussen wal en schip vallen. In Berlijn en Zweden is het willen reguleren van de huurwoningmarkt faliekant mislukt. Laten we voorkomen dat Nederland ook afstevent op zo’n fiasco.”

Ook in Londen zien we een voorbeeld van wat er gebeurt als beleggers afhaken. Een onlangs verschenen artikel in The Financial Times stelt dat de huurvoorraad van Groot-Brittannië de afgelopen zeven jaar nagenoeg gelijk is gebleven, omdat de woningbouw onder de streefcijfers blijft en verhuurders verkopen vanwege hogere belastingen en strengere regelgeving. Een appartement met twee slaapkamers in Londen kost momenteel 18 procent meer dan vorig jaar.8 De Groot: “Net als in Groot-Brittannië piept en kraakt ook Nederlandse woningbouwproductie onder de aangekondigde verdere regulering en fiscale maatregelen. Volgens het CBS werd in 2022 tot nu toe slechts voor 48.100 te bouwen woningen een vergunning afgegeven. Dat is 12% minder dan het jaar ervoor. Ook de architecten zien hun opdrachten hard teruglopen. Een teken aan de wand.”

Volgens Capital Value zal de aanwas van het woningaanbod in 2024 en 2025 verder terugzakken tot 40.000 à 50.000 woningen.9 De Groot: “Beleggers wíllen wel vooruit, maar de neergaande markt alleen al maakt dit ontzettend ingewikkeld.”

De door Hugo de Jonge aangekondigde maatregelen zijn nog niet definitief. Deze maand vindt de consultatie van het wetsvoorstel plaats en komt er een rapport uit over de stapeling van de maatregelen. Daarnaast komt er een ander rapport uit over de fiscale maatregelen die per 1 januari zijn ingegaan. De Groot: “De Raad van State moet zich ook nog over de wet buigen en in de lente volgt een debat in de Tweede Kamer. Het is vijf voor twaalf, maar nog niet te laat. Voor alle middeninkomens in Nederland hoop ik dat het tij nog wordt gekeerd.”

Uitleg berekeningen

De cijfers in deze huurmonitor zijn gebaseerd op 23.327 woningen die in het vierde kwartaal van 2022 werden afgemeld nadat ze online te huur werden aangeboden. De staat waarin een woning wordt verhuurd (kaal, gestoffeerd of gemeubileerd) en het type huurwoning (appartement, eengezinswoning, vrijstaande woning) zijn van grote invloed op de gemiddelde huurprijs per vierkante meter.

Gekeken naar de verdeling van het huuraanbod in Nederland wordt 23% van de totale vrije sector huurvoorraad verhuurd door institutionele beleggers. Dit zijn hoofdzakelijk huurwoningen die kaal (zonder stoffering en meubilering) worden aangeboden. De overige 77% van het woningaanbod wordt verhuurd door particuliere beleggers. Dit zijn huurwoningen die hoofdzakelijk gestoffeerd en of gemeubileerd worden aangeboden. De huurmonitor van Pararius wordt samengesteld op basis van circa 105.000 huurtransacties in de vrije sector op jaarbasis. Ongeveer 15% van de huurtransacties in de huurmonitor betreft kale huurwoningen en 85% betreft gestoffeerde en/of gemeubileerde huurwoningen wat overeenkomt met de verdeling in Nederland. De samenstelling en de Nederlandse dekking van deze huurtransacties geven een representatief beeld van de onderverdeling in de totale Nederlandse vrije sector huurmarkt. Hierdoor geeft de huurmonitor een betrouwbaar beeld van de huurprijsontwikkeling in Nederland.

1 Houdt in dat de huurwoning zonder meubels, vloeren, verlichting en verduistering wordt verhuurd.
2 Houdt in dat de huurwoning zonder meubels maar wel met vloeren, verlichting en verduistering wordt verhuurd.
3 Houdt in dat de huurwoning volledig ingericht wordt verhuurd.
4 Parool, de stad internationaliseert maar nieuwe migranten mengen moeizaam met Amsterdammers
5 DNB, Analyse – Regulering van het middenhuursegment
6 Rijksoverheid, Inkomen uit vermogen in box 3 rechtvaardiger belasten
7 Vastgoed Journaal, Huib Hielkema: plannen van De Jonge vormen grote inbreuk op het eigendomsrecht
8 Financial Times, Inside London’s Rental Crisis
9 Capital Value, Zonder stimulerende maatregelen halveert de bouwproductie van betaalbare woningen de komende jaren

5/5 - (1 stemmen)

Plaats een reactie