Nieuwbouwwijzer.nl

De vloek van het hoogste bod. Zo noemt hoogleraar Peter van Gool het als iemand er tot zijn grote schrik achter komt dat hij of zij tijdens een bieding op een gewilde koopwoning aan het langste eind heeft getrokken. Net als zijn collega Johan Conijn vindt hij dat makelaars door kopers ten onrechte scheef worden aangekeken op een overspannen woningmarkt als die van Amsterdam. De beide hoogleraren van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) zeggen dit in NVMagazine, dat deze week verschijnt.

Enkele maanden geleden werden er in de Tweede Kamer vragen gesteld over de veilingen die verkoopmakelaars organiseren om woningen in gewilde buurten aan een koper te helpen. “En dat terwijl verkoopmakelaars alleen maar hun werk doen”, benadrukt Conijn, als buitengewoon Hoogleraar Woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam en verbonden aan de Amsterdam School of Real Estate.

“Dat ze als een soort Pavlov-reactie om de zoveel tijd onder vuur komen te liggen, heeft te maken met het onjuiste verwachtingspatroon dat veel mensen van makelaars hebben. Ze worden gezien als onafhankelijke marktmeesters, die vraag en aanbod zo goed mogelijk bij elkaar brengen. Maar dat zijn ze pertinent niet. In Nederland is gekozen voor een systeem waarbij op de woningmarkt zowel de verkopende als de kopende partij zich kan laten adviseren door een makelaar. Net als een advocaat zijn ze geen tussenpersoon, maar staan ze nadrukkelijk naast een van de partijen.”

Goede methode

Een verkoopmakelaar die een veiling organiseert en zich aan de NVM-kernwaarden op gebieden als integriteit en transparantie houdt, doet zijn werk gewoon goed volgens Van Gool die hoogleraar Vastgoedeconomie is aan de ASRE. “De verkoper wil zijn woning zo snel mogelijk en tegen een zo hoog mogelijk prijs verkopen. Uit onderzoek blijkt dat een veiling daar een goede methode voor is: het leidt tot een korte doorlooptijd en een hoge prijs.”

Dat er veel meer vraag dan aanbod is en dat de prijzen op veilingen regelmatig de pan uitrijzen, komt volgens Conijn doordat met name particuliere beleggers ten tonele zijn verschenen. “Ze voegen koopwoningen toe aan hun portefeuille en gaan die vervolgens tegen marktprijzen verhuren. Vergeleken met particulieren hebben beleggers zogenaamde ‘soft budget constraints’, wat betekent dat ze ver boven de vraagprijs kunnen bieden. Dat er bij veilingen zoveel overboden wordt, laat zien dat makelaars juist terughoudend zijn met de vraagprijs.”

Maar ook als verkoopmakelaars met een lage vraagprijs meer bieders proberen te lokken, doen ze volgens Van Gool niets verkeerd. “Ze dienen de belangen van de verkopende partij die ze inhuurt zo goed mogelijk. En ze kunnen er niets aan doen dat er bieders zijn die al vier keer achter het net hebben gevist en zich laten verleiden tot een veel te hoog, irreëel en niet-marktconform bod. Een aankoopmakelaar had ze kunnen helpen het hoofd koel te houden, maar daar bezuinigen veel mensen juist op.”

Vrije markt

Conijn vindt niet dat de overheid moet ingrijpen. “Het is een vrije markt, met makelaars als adviseurs van de betrokken partijen. Als het wringt door disbalans tussen vraag en aanbod, zoals in Amsterdam maar ook in gemeenten als Amstelveen, Haarlem, Almere en Groningen waar steeds vaker boven de vraagprijs wordt geboden, kan het gemeentebestuur proberen voor meer evenwicht te zorgen door de bouw van koopwoningen te stimuleren.”

Nog los van ontbindende voorwaarden in het koopcontract, zoals het ‘voorbehoud van financiering’, hoeft niemand in Nederland volgens Van Gool in financiële problemen te komen door de ‘vloek van het hoogste bod’. “Nadat de koper een exemplaar van het door beide partijen ondertekende koopcontract heeft ontvangen, heeft hij of zij drie volle dagen bedenktijd. Binnen deze 72 uur kan zonder opgaaf van reden van de koop worden afgezien, een mogelijkheid waar overigens opvallend weinig gebruik van wordt gemaakt.”

Bron: NVM

Er is nog steeds sprake van forse krapte in het middensegment huurwoningen. Door de stevige groeiende vraag naar vrije sector huurwoningen komen de huurprijzen van deze categorie woningen steeds meer onder druk te staan. Door diverse overheidsmaatregelen, zoals beperking van de leenruimte, zijn veel consumenten aangewezen op de vrije huursector, met name het middensegment van 700 tot 1.000 euro per maand. Als het aanbod niet snel toeneemt, zal wonen in de grote steden voor een groeiende groep huishoudens onbereikbaar worden.

Huishoudens die te veel verdienen voor een sociale huurwoning maar niet voldoende voor een hypotheek voor een koopwoning zijn aangewezen op de vrije huursector. In dat segment van de woningmarkt is echter decennia lang niet of nauwelijks geïnvesteerd. De sector commerciële huur is in ons land zeer klein vergeleken met omliggende landen. Het beperkte aanbod verhindert de toegang tot een betaalbaar vrije sector huursegment en verstoort het functioneren van de woningmarkt. De geliberaliseerde huurmarkt vormt een cruciale verbinding tussen de koopsector en de gereguleerde huursector. Met name in de grote steden is het tekort nijpend en dreigen grote groepen huishoudens geen passende woning meer te kunnen vinden. Er is dringend behoefte aan meer aanbod.

Bron: NVM

Bijna overal in Nederland moeten tot 2030 extra woningen worden gebouwd. Tot die conclusie komen het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Planbureau voor de Leefomgeving.

Maandag presenteerden de beide onderzoeksbureaus de Regionale bevolkings- en huishoudensprognose 2016. Hieruit blijkt dat in vrijwel alle gemeenten het aantal huishoudens in de periode 2015-2030 toeneemt, met in totaal zo’n 700.000 huishoudens. Vooral de vier grote steden (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht) blijven naar verwachting de komende decennia groeien. Dat vraagt volgens het CBS en het Planbureau voor de Leefomgeving om extra woningen in heel Nederland. Slechts in enkele gemeenten, voornamelijk aan de oostgrens van Nederland, zal het aantal huishoudens niet meer toenemen of zelfs afnemen.

Wat vindt Vereniging Eigen Huis?

De vereniging ziet het oplopende woningtekort als een zorg voor de toekomst. ‘Er wordt te weinig gebouwd’, zegt beleidsadviseur woningmarkt Maarten Eeke van der Veen. ‘Mede daardoor komt de woningmarkt verder onder druk te staan en lopen de huizenprijzen sterk op.’ Vereniging Eigen Huis vindt dat het ontwikkelen van een regionale woonvisie, het vrijgeven van bouwgrond en het organiseren van voldoende woningaanbod niet aan de individuele gemeenten kan worden overgelaten. ‘We hebben daarom vorige maand een brief aan de voorzitter van het IPO (het Interprovinciaal Overleg van en voor provincies) gestuurd,’ zegt Van der Veen. ‘Daarin vragen we de provincies om hun regietaak daadkrachtiger op te pakken en er samen met gemeenten voor te zorgen dat de bouw van nieuwe huizen veel beter aansluit op de regionale vraag.’

Bron: Vereniging Eigen Huis

Recente cijfers van het CBS geven aan, dat er in in de eerste helft van dit jaar ruim 21 duizend vergunningen zijn verleend voor nieuwbouwwoningen. Dat zijn er 9,7 duizend (ruim 30 procent) minder dan in het eerste halfjaar van 2015. De terugval doet zich in gelijke mate voor in zowel de koop- als de huursector. Niet alleen woningcorporaties vroegen minder vergunningen (-44 procent) aan, ook de bouwers voor markt (-42 procent) lieten het afweten. De overige particuliere opdrachtgevers vormden een positieve uitzondering. Gemeenten verleenden aan deze opdrachtgeverscategorie bijna 2 duizend vergunningen meer dan een jaar geleden. Een groei van maar liefst 60 procent. Alleen in de provincie Limburg vielen positieve groeicijfers te noteren.

De vergunningverlening ligt in het eerste halfjaar nog iets onder het niveau van de tweede helft van 2015. Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) vewacht, dat de vergunningverlening in de loop van dit jaar onder druk van de sterke huishoudensgroei verder zal aantrekken. De recente cijfers voor de maand juni zijn wat dat betreft hoopvol. In juni is er volgens het CBS voor ruim 4.600 nieuwbouwwoningen een bouwvergunning verleend. Het aantal verleende vergunningen ligt hiermee op het hoogste niveau van dit jaar, de vergunningverlening in de voorgaande maanden kwam niet uit boven de 4 duizend.

BouwActueel

Het EIB gaat op BouwActueel nader in op de regionale ontwikkelingen. Daarbij wordt in het bijzonder aandacht besteed aan de ontwikkeling in de maanden mei en juni. Dan blijkt, dat de vergunningverlening in Nederland in de maanden mei-juni met 12,5% is toegenomen in vergelijking met de maanden april en mei (seizoensgecorrigeerd). Deze ontwikkeling was voor een belangrijk deel het gevolg van forse toenames in de landsdelen Oost en Randstad Noord. Een afname in landsdeel Noord (-10%) werd hiermee ruim gecompenseerd. Tussen de provincies variëren de groeicijfers aanzienlijk. Door de forse vergunningverlening in de eerste helft van 2015 laten vijf provincies nog steeds een afname zien ten opzichte van het vorige jaar (Limburg, Zeeland, Zuid-Holland, Noord-Holland en Friesland). Daartegenover werden in de overige provincies forse toenames gerealiseerd. In landsdeel Zuid kon de groeiende vergunningverlening in Noord-Brabant de afname in zowel Zeeland als Limburg niet compenseren.

Bron: Bouwend Nederland

Sinds de start in 2011 vinden steeds meer consumenten hun weg naar de Architectenwinkels. In vijf jaar tijd zijn de Architectenwinkels gegroeid naar 21 winkels in totaal. Met de huidige groei van de woningmarkt, neemt ook de belangstelling voor de winkels toe. BNA-directeur Fred Schoorl: ‘De particuliere markt is belangrijk voor architecten. Een kleine 40% van de omzet in de branche komt uit deze markt. De Architectenwinkels spelen in op de behoefte van de consument om op een laagdrempelige manier kennis te maken met het werk van architecten.’

Verspreid over heel Nederland

Architect Harvey Otten, één van de initiatiefnemers: ‘De Architectenwinkel biedt mensen die willen bouwen of verbouwen een goede manier om indruk te krijgen wat een architect doet. Je kan als consument gewoon binnenlopen en je vraag stellen aan een architect’. De winkels zijn onder andere te vinden in Amsterdam, Rotterdam en Den Haag, maar ook buiten de Randstad in Groningen en Den Bosch.

Zekerheid en kwaliteit

De architecten van de Architectenwinkel zijn aangesloten bij de BNA, Branchevereniging Nederlandse Architectenbureaus en dragen het keurmerk ‘BNA Erkend Bureau’. Dit houdt in dat het bureau zich houdt aan de gedragscode verantwoordelijkheid, integriteit en professionaliteit. Voor de consument betekent dit zekerheid en kwaliteit.

Ontwerp hypothecair financieren

Otten: ‘Consumenten weten vaak niet wat er allemaal bij komt kijken als ze een huis gaan bouwen of verbouwen. Denk bijvoorbeeld aan het aanvragen van vergunningen. Architecten kunnen hierbij helpen omdat zij de weg kennen. Volgens Otten kan het doorverwijzen door gemeenten voor de aanvraag van vergunningen nog beter. ‘Ook koop- en verkoopmakelaars kunnen klanten doorverwijzen om een huis aantrekkelijker te maken om te kopen of verkopen. Wie gaat verbouwen kan ook het architectonisch ontwerp hypothecair financieren. Zeker nu de rente zo laag is.’

Ook aanwezig op de Wonen&designbeurs RAI

De Architectenwinkel geeft evenals vorig jaar advies op de komende VT Wonen&Design beurs in de RAI, 27 september t/m 2 oktober. De stand is populair: in totaal zijn in 2015 300 gesprekken gevoerd met architecten.

Bron: BNA

Huiseigenaren die zelf in hun huis wonen, kunnen vanaf 15 september subsidie van het Rijk krijgen voor energiebesparende maatregelen. Ze moeten dan minstens twee verschillende soorten isolatie van voldoende omvang toepassen: van dak, gevel, vloer/bodem, spouwmuur of hoogrendementsglas aanbrengen.

De subsidie bedraagt ongeveer 20 procent van de isolatiekosten, bij een kwalitatief en prijstechnisch goed bedrijf. Ook verenigingen van eigenaren (VvE’s) kunnen voor hun complex met koopwoningen subsidie krijgen voor isolatie. Daarnaast is er voor VvE’s subsidie voor energieadvies, het maken van een duurzaam meerjarig onderhoudsplan en begeleiding.

Subsidie voor aanvullende maatregelen

Wie subsidie krijgt voor het toepassen van minstens twee verschillende soorten isolatie, kan daarnaast ook subsidie krijgen voor aanvullende maatregelen. Dat zijn bijvoorbeeld isolerende deuren, energiezuinige kozijnen bij de toepassing van driedubbel glas, warmteterugwinning of een vraaggestuurd ventilatiesysteem. Huiseigenaren die hun héle huis of gebouw voorzien van een zeer energiezuinig pakket aan maatregelen, krijgen een bonus van 4.000 euro bovenop de subsidie. Voor verenigingen van eigenaren geldt die bonus per appartement.

Innovatieve Aanpakken

Gemeenten spelen een belangrijke rol bij het stimuleren van hun woningeigenaren om hun woning te verduurzamen. Dit doen ze al enige jaren met onder andere ondersteuning van het VNG programma Energie. Om de vele koplopende en ambitieuze gemeenten verder te helpen werkt de VNG aan het koplopersprogramma Innovatieve Aanpakken waarin gemeenten bezig zijn met het opstellen van Innovatieve Aanpakken waarvoor budget beschikbaar komt vanuit het Ministerie van BZK. Het doel van de Innovatieve Aanpakken is om als gemeente met o.a. aanbieders, energieloket en andere partijen te komen tot versnelling van de verduurzaming van de particuliere woningvoorraad.

Bron: Bouwend Nederland

Meer over energie op Energiewijzer.nl.

De starterslening voor huizenkopers die zelf niet voldoende hypotheek kunnen krijgen voor de aanschaf van hun eerste huis blijft bestaan. Dat meldde het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) woensdag.

De starterslening is de eerste drie jaren rente- en aflossingsvrij. Door die opzet voldoet de lening in zijn huidige vorm niet aan de strengere regels die de afgelopen jaren voor hypotheken zijn doorgevoerd, waarbij aflossen op leningen verplicht is gemaakt. Voor de starterslening werd een uitzonderingsperiode van drie jaar ingesteld, die eind dit jaar afloopt.

Door een nieuwe constructie wordt de verplichte aflossing op de starterslening in de eerste drie jaar voortaan voldaan, zonder dat de voordelen uit de oude opzet worden aangetast.

Bron: NVM

Een betaalbaar huurhuis vinden wordt steeds moeilijker. Dat merken starters die in de vrije sector naar een woning zoeken, maar ook gezinnen die op de wachtlijst staan voor sociale huur. Over de hele linie zijn huurwoningen schaars en duur.

Starters staan er beroerd voor, concludeerde Dagblad Trouw deze week. Wie net teveel verdient voor sociale huur krijgt geen hypotheek voor een koopwoning en komt ook in de vrije sector niet aan bod. Vrijesectorverhuurders stellen inkomenseisen waar je niet aan kunt voldoen of bieden woningen aan die je niet kunt betalen. Daarbij krijgen huurders die de financiële stabiliteit van een vast arbeidscontract kunnen bieden voorrang. Flexwerkers en uitzendkrachten komen er nauwelijks tussen.

Herkenbaar beeld

De Woonbond herkent dit beeld. Bij het Meldpunt Huuralarm van de Woonbond melden zich dagelijks woningzoekenden die op de huurmarkt buiten de boot vallen. Ze zijn ‘te arm’ om aan de inkomenseisen in de vrije sector te voldoen, maar met precies datzelfde inkomen ‘te rijk’ om sociaal te mogen huren. Het gaat dan niet alleen om starters met flexwerk of een uitzendbaan, maar ook om herstarters die na een relatiebreuk een woning zoeken. Of om senioren die willen doorstromen naar een betaalbaar appartement.

Ook woningzoekenden sociale sector klem

Uit de meldingen wordt duidelijk dat woningzoekenden die wél in aanmerking komen voor sociale huur net zo klem zitten. Wie een te laag inkomen heeft om de duurdere sociale huurwoningen te mogen huren ervaart dat er nauwelijks betaalbaar aanbod is. De prijstechnisch ‘passende’ woningen die je wél mag huren worden maar mondjesmaat aangeboden, staan vaak in mindere wijken, zijn te klein voor een gezin of zo slecht geïsoleerd dat de woonlasten alsnog hoog uitpakken. En de wachtlijsten zijn enorm.

Sociale huur voor velen te duur

De groep woningzoekenden met net voldoende inkomen om de duurste sociale huurwoningen te mogen huren heeft iets meer keuzevrijheid, maar kan de gevraagde huurprijzen nauwelijks opbrengen. Met een gezinsinkomen van 31 duizend per jaar verdien je te veel voor huurtoeslag. Het is dan bijna niet mogelijk om een kale huur van rond de 700 euro te betalen. Vooral in gebieden met woningnood zijn dit gebruikelijke huurprijzen voor vrijkomende sociale huur. Als je hetzelfde huis zou kunnen kopen zouden je woonlasten in veel gevallen lager uitpakken, omdat je dan een beroep kunt doen op hypotheekrenteaftrek. Maar kopen gaat juist niet omdat je door je lage inkomen of hoge leeftijd geen hypotheek kunt krijgen.

Huren moet goedkoper

De Woonbond concludeert dat huren voor velen te duur is geworden. Er is dringend behoefte aan betaalbare huurwoningen, in de sociale sector én daarbuiten. Huren moet over de hele linie goedkoper. Daarnaast moet de ongelijke behandeling van huurders en huiseigenaren worden aangepakt. Betaalbaar wonen moet geen recht zijn dat alleen voor door de overheid gesteunde huiseigenaren geldt.

Bron: Woonbond.nl