Ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid (OHA) bij relatiebeëindiging

Ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid (OHA) bij relatiebeëindiging

Wanneer er een gezamenlijke woning in bezit is en de relatie strandt, moet er – naast er emotioneel bovenop komen – ook besloten worden wat er met deze woning gaat gebeuren. Als de woning bij één van de beide partners achterblijft,  dan is het nodig dat de woning en bijbehorende hypotheek op naam van deze achterblijvende partner komt te staan. De vertrekkende partner krijgt meestal een zak geld mee en wordt van de hypotheekakte geschrapt.

Ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid (OHA) is best een bewerkelijk proces, waarbij er meerdere stappen en een aantal partijen bij betrokken zijn.

In dit artikel probeer ik duidelijk uit te leggen hoe het traject van een aanvraag voor een ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid en het overnemen van de hypoteek verloopt. En we benoemen verder de werkzaamheden van de verschillende betrokkenen, zoals de hypotheekadviseur, de geldverstrekker en de notaris. Daarnaast kun je lezen hoe je het beste kunnen samenwerken en welke documenten er allemaal nodig zijn.

Afhankelijk van hoe snel documenten en informatie bij ons komt vanuit verschillende  richtingen, de beschikbaarheid van een notaris, en de werkvoorraad bij de geldverstrekker op de desbetreffende afdeling, duurt het proces van hoofdelijke aansprakelijkheid tussen de 4 en de 13 weken.

  • Omdat een goede voorbereiding het halve werk is, is het slim en handig om het proces goed in je op te nemen, zodat je op de hoogte bent van wat er moet gebeuren.
  • Omdat niet iedere situatie hetzelfde is, is niet alle informatie van toepassing op iedere klant. Desondanks adviseren we toch om alles goed door te lezen, omdat sommige onderwerpen raakvlakken hebben met andere onderwerpen.
  • Omdat alle aspecten zo duidelijk mogelijk in dit artikel beschreven en uitgelegd zijn, is het zinvol (en aan te raden) voor je om deze pagina bij vragen te raadplegen. Is er desondanks een vraag waarop het antwoord niet te vinden is, horen we dat uiteraard ook graag.

Op sommige punten is er een verschil tussen een ‘echt’ huwelijk en een samenwoonrelatie. Maar waar in dit artikel over een scheiding gesproken wordt, wordt er tevens bedoeld het beëindigen van een samenwoonrelatie.

Bij een echtscheiding komen er heel veel aspecten kijken, en hier worden vooral alles wat met de eigen woning te maken heeft beschreven.

Zijdelings benoemen we echter ook overige aandachtspunten.

 

Ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid uitgelegd

Het proces van (ontslag) van hoofdelijke aansprakelijkheid is de financiële kant van het toebedelen van de woning aan de achterblijvende partner. Tegelijkertijd is er sprake van de verkoop of aankoop van het aandeel in de gezamenlijke woning van de een aan de andere partner.

Meerdere processen gaan dus tegelijkertijd lopen, waarbij de samenhang hiertussen best belangrijk is.

In dit artikel gaan we uit van de meest voorkomende situatie dat beide eigenaren 50% van de woning in bezit hebben, en dat de andere helft van de een naar de andere partner gaat.

Als een financiering gezamenlijk is aangegaan, is ieder voor zich hoofdelijk aansprakelijk voor de gehele schuld. Ontslag van hoofdelijke aansprakelijkheid betekent dan dat je ná het ontslag niet meer aansprakelijk bent voor de financiering van de – soon te be – voormalige woning.

 

De woning en bepaling van de waarde hiervan

Om een correcte rekensom te kunnen maken, moet de woning worden gewaardeerd, oftewel de waarde bepaald. Dit kan in onderling gezamenlijk overleg gebeuren tussen de partners, of door een taxateur door middel van een taxatierapport.

Afhankelijk van de situatie is een taxatie vaak verplicht om de woning toe te kunnen bedelen aan de achterblijvende partner. Dit is zeker het geval als de huidige hypotheek moet worden verhoogd.

Deze vastgestelde waarde moet ervoor zorgen dat er ten opzichte van het openstaande leenbedrag een saldo ontstaat die gelijk, hoger of lager kan zijn.

 

Omdat er een gelijke eigendomsverhouding is, is de helft van de waarde van de woning het bedrag waarvoor de achterblijvende partner aankoopt van de vertrekkende. Omdat er sprake is van aankoop moet er overeenstemming zijn over dit bedrag en moeten beiden instemmen met de waarde.

Het vastleggen van deze overeenstemming gebeurt in een akte van verdeling, wat verderop in dit artikel toegelicht wordt.

 

Er zijn tegengestelde belangen bij een waardering.  De ene partij wilt een zo laag mogelijke waarde, waar de ander een zo hoog mogelijke wilt.

Als het niet lukt om er samen uit te komen waar het de waardering van een woning betreft, is het altijd het beste om een onafhankelijke taxatie uit te laten voeren, en deze taxatiewaarde te gebruiken voor de waardering van de (nog) gezamenlijke woning.

 

  • Overwaarde op de woning

Als er sprake is van overwaarde (als de marktwaarde hoger is dan de openstaande hypotheeklening), dan heeft de vertrekkende partij recht op zijn – of haar – aandeel van de overwaarde. De achterblijvende partner kan dit uit eigen middelen voldoen als hier de mogelijkheid toe aanwezig is, of proberen dit te financieren.

Bij een verhoging van een lopende financiering zal er een taxatie moeten plaatsvinden, waarbij het zou kunnen zijn dat de getaxeerde marktwaarde afwijkt van de gezamenlijk overeengekomen waarde die gebruikt wordt voor de verdeling.

 

  • Onderwaarde (of restschuld)

Als er uit een waardering van de woning komt dat deze lager is dan de hoogte van de hypotheekschuld, wordt er gesproken over een restschuld. (er wordt hierbij geen rekening gehouden met de eventuele waarde van een aflossingsproduct).

In beginsel moet dan de vertrekkende partij een vergoeding geven aan de achterblijvende partij voor het overnemen van zijn of haar deel in de restschuld.

In beide gevallen wordt dus een positief- maar ook een negatief saldo verdeeld.

Samen de lusten, samen de lasten…..

 

Onderbedeling en overbedeling

Bij een scheiding behoren alle gezamenlijke vermogensbestanddelen verdeeld te worden. Een eigen woning is vaak het grootste vermogensbestanddeel, maar een zilveren theeservies uit 1776 valt daar ook onder.

De verdeling moet eerlijk en evenwichtig gebeuren, omdat er anders sprake is van benadeling of bevoordeling van één van beiden. En fiscaal gezien wordt er dan gesproken van een schenking.

 

Afhankelijk van de specifieke situatie en de wensen over en weer zal er overzicht gemaakt worden van alle bezittingen en alle schulden. En er wordt gezamenlijk besproken hoe alles in alle eerlijkheid verdeeld gaat worden.

Fiscaal (belastingtechnisch) is het in dat verband belangrijk om te weten of er vermogensopbouwproducten aan de woning gekoppeld zijn. Uw adviseur zal dit nagaan en helder in kaart brengen.

 

In eerder genoemde akte van verdeling wordt vaak slechts vastgelegd welke situatie ontstaat na verdeling van de woning en verdeling van de daarop rustende hypotheek lening. Uiteraard is het ook mogelijk om in zo’n akte (te laten) beschrijven hoe een eventuele onder-of overbedeling onderling wordt voldaan.

Zo liggen àlle afspraken over verdelingen notarieel vast, en zijn ze bindend.

 

De huidige hypotheeklening qua geld

Vermogensrechtelijk hebben beide partijen -bij een eigendomsverhouding van 50/50-een halve woning in bezit, en belastingtechnisch beiden de helft van de hypotheeklening.

Bij verdeling van de woning vindt er vanuit het oogpunt van een geldverstrekker geen verkoop en verkrijging van de woning plaats. Wat betekent dat de rentevoorwaarden zoals ze gelden voor de huidige lening blijven zoals ze zijn.

 

De huidige hypotheek qua looptijd en aflosvorm

Van zogeheten overgangsrecht is er sprake als er reeds op 31 december 2012 een eigenwoningschuld aanwezig was. Daar vloeit uit voort dat er de mogelijkheid is om bestaande aflosvormen om te zetten of te behouden.

Zo is het bijvoorbeeld toegestaan een spaar- of beleggingshypotheek te behouden, en ook is er een mogelijkheid om een deel van de lening aflosvrij te maken of juist een aflosvrije hypotheek te behouden.

 

Het is hierbij belangrijk om te weten dat de helft van de huidige lening van de één is en de andere helft van de lening van de ander. De overnemende/blijvende partij koopt het deel van de vertrekkende partij (hetgeen vaak de halve woning is).

Aangezien dit juridisch en fiscaal een aankoop is, geldt dat er 30 jaar recht op renteaftrek is.

Derhalve wordt een nieuwe financiering vaak gesplitst in nieuwe leningdelen met onderling afwijkende looptijden.

 

Vermogensopbouwproducten

Eigenlijk de meest voorkomende vermogensopbouwproducten die gekoppeld zijn aan financieringen zijn spaarverzekeringen of een bankspaarrekening. Het kan echter ook een combinatieproduct zoals een hybride plan zijn, of een beleggingsplan. Voor het gemak benoemen we deze verder als ‘spaarproduct’.

 

En daarnaast gaan we er vanuit dat er sprake is van een

  • kapitaal- of spaarverzekering eigen woning of<
  • een beleggingsrecht eigen woning

Dit betekent dat er bij afsluiten belastingtechnisch een keuze is gemaakt met betrekking tot het gebruik van de uitkering.

De uitkering van het product moet worden gebruikt voor het aflossen van de eigenwoningschuld.

 

Voor het gemak spreken we verder over een KEW, een SEW, en een BEW.

 

De opgebouwde waarde in het spaarproduct komt elk van beide partijen voor de helft toe. Dat betekent dus dat ook hierover nagedacht moet worden, en keuzes gemaakt wat ermee te gaan doen. Afhankelijk van eerder gemaakte keuzes heeft ieder een eigen spaarproduct of is er sprake van een gezamenlijk spaarproduct.

 

De meest eenvoudige gedachtegang is dat het simpelweg door de helft wordt verdeeld, maar ervaring leert dat dit lang niet altijd mogelijk is. Er moet rekening gehouden worden met het beleid van de geldverstrekker, de fiscale regels, en (wanneer NHG gebruikt is) de regels van NHG.

De fiscale mogelijkheden staan hieronder verder beschreven van het spaarproduct:

 

  • Stoppen

Het stoppen van een KEW is bij een relatiebreuk mogelijk zonder dat er sprake is van het moeten betalen van belasting in box 3 over het behaalde rendement van het product. De ‘afkoopwaarde’ zoals ze dat noemen, moet dan wel gebruikt worden voor de verlaging van de hoofdsom van de eigenwoningschuld.

De adviseur kan berekenen of dit verstandig  – of soms noodzakelijk – is om te doen.

ant soms kan beëindiging van zo’n KEW de enige manier zijn om een nieuwe financiering op naam van de achterblijvende partij te kunnen krijgen.

 

  • Splitsen

Omdat ieder recht heeft op de helft van de waarde van de KEW zou de keuze kunnen zijn het spaarproduct te splitsen. En uiteraard hoeft er niets gesplitst te worden wanneer er twee aparte producten zijn. Dan wordt er alleen maar verdeeld en toebedeeld.

Omdat helaas splitsen niet bij iedere bank of verzekeraar kan, bekijkt de adviseur welke mogelijkheden bestaan.

 

De huidige hypotheek qua risicoverzekeringen

Vanwege het beleid van de geldverstrekker of vanwege NHG-beleid is vaak het hebben van een risicoverzekering verplicht voor de financiering.

 

De norm is dan veelal dat verzekering verplicht is voor het bedrag dat er meer wordt geleend dan 80% van de marktwaarde van de woning. De looptijd van de verzekering moet in ieder geval zo lang zijn dat gedurende de periode dat de aflossingen minder zijn dan deze grens er sprake is van dekking.

Oftewel: dus een verplichting valt weg als de lening lager is dan 80% van de waarde.

 

Bijna altijd adviseren we aan partners om ieder een eigen verzekering af te sluiten. Het verdelen van de verzekeringen gaat dan in deze  situaties relatief eenvoudig.

 

Wanneer er is sprake is van één verzekering met twee verzekeringnemers en twee verzekerden moet er een keuze gemaakt worden.

Denk dan aan het wel of niet voortzetten van deze verzekering en – bij relatiebreuk – het eventueel toedelen van de verzekering.

Zolang er geen nieuwe dekking is, kan een lopende verzekering niet worden beëindigd.

Er kunnen bijvoorbeeld situaties zijn waarbij het gewenst is een ex-partner op een polis verzekerd te houden. Denk daarbij in het geval van alimentatie en/of kinderen.

Als adviseur inventariseren we je situatie en wensen, om vervolgens aan te geven wat de mogelijkheden zijn en advies daartoe uit te brengen.

 

Documentatie en benodigde informatie van aanvragers

Vaak wordt gedacht dat ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid een simpel en straight forward traject is… een misverstand. Er komt heel veel meer bij kijken dan een bewijs van inkomen en een opgestelde verdeling.

Er is sprake van een totaal nieuwe hypotheekaanvraag, waarbij ook weer van alles getoetst moet worden, maar nu een stuk tijdrovender en ingewikkelder.

 

Hoe wrang – in deze  situatie – het ook mag lijken; van de vertrekkende partner zijn bij een OHA ook gegevens vereist wanneer het een financiering onder NHG betreft.

Als namelijk blijkt dat de achterblijvende partij de woning niet alleen kan financieren, en de vertrekkende partner wèl, dan is deze vertrekkende partij volgens de regels verplicht de lening over te nemen.

In elk geval voor zover de woning met verlies verkocht zou gaan worden bij verkoop.

Want NHG is heel welwillend richting eigenhuisbezitter, maar het is niet mogelijk een verliesdeclaratie bij hen in te dienen.

 

Welke documenten er dan allemaal standaard nodig zijn in zo’n situatie, wordt duidelijk wanneer er een intakegesprek heeft plaatsgevonden met ons kantoor.

 

Verplichtingen

Indien er – naast de hypotheeklening – nog financiële verplichtingen aanwezig zijn,  moeten we daar ook alle informatie over ontvangen. Deze worden namelijk net als bij een ‘gewone’  aanvraag meegenomen in de toetsing.

Binnen een relatie staan eventuele schulden vaak op twee namen.

Een onderdeel van te maken afspraken kan zijn dat (een) schuld(en) overgenomen wordt door een van de partners.

Iets wat dan mogelijk zou moeten gebeuren voordat een ontslag kan worden aangevraagd, of kan worden afgerond.

Waar mogelijk, kan een goede adviseur u helpen in dit proces.

 

Haalbaarheid van het ontslag wordt getoetst

Bij een relatiebeëindiging zijn – bij de beoordeling of iemand een woning kan behouden – er andere normen dan bij een ‘gewone’ aanvraag.

Volgens wetgeving moet er “al het redelijke gedaan worden door de geldverstrekker om een gedwongen verkoop van de woning uit de weg te gaan.

Bovengenoemde normen zijn hierbij dusdanig ruim, dat vaak een schijnbaar onhaalbare financiering toch te doen blijkt te zijn.

Vaak is dat natuurlijk een mooie uitkomst, doordat er een wens is om de woning te kunnen behouden. Maar er zijn ook situaties waarbij dit door geen van beide partijen een wens is.

Bij een aangegane financiering onder NHG kun je verplicht gesteld worden om de woning wel te behouden, wanneer uit de toets van inkomen en vermogen blijkt dat de toekomstige lasten te dragen zijn.

En (zoals boven reeds genoemd), een gezamenlijke woning met een restschuld verkopen en hiervan een verliesdeclaratie indienen bij de stichting NHG is dan niet mogelijk.

Een van de partijen zal dan in de woning moeten blijven wonen, wachten op ‘betere tijden’, om het in de toekomst alsnog te verkopen.

 

Of een financiering op een naam te zetten is, beoordelen we aan de hand van alle opgevraagde en verkregen informatie. Wanneer uit de toetsing blijkt dat het overnemen van de lening goed haalbaar is, volgt een regulier proces.

Maar wanneer de toetsing net niet haalbaar is, kunnen we bij de verstrekker een maatwerk aanvragen. Na het opstellen van een persoonlijk budget van de consument, kunnen we dan onderbouwen dat het toch verantwoord zou kunnen zijn in een specifieke situatie om de financiering te dragen.

Blijkt dan dat de financiering niet haalbaar is of de aanvraag wordt afgewezen, wordt het proces van ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid gestopt, waarna – naar alle waarschijnlijkheid – de gezamenlijke woning verkocht gaat worden.

 

Indien een gezamenlijke woning na relatiebeëindiging niet verdeeld of verkocht wordt, maar een van de partners in de woning blijft wonen, is de woning een stuk onverdeelde boedel na scheiding.

Dit heeft belastingtechnisch gevolgen omdat aan het bezit van een eigen woning en hebben van een hypotheeklening allerlei fiscaliteiten vastzitten. Je bent naast relatiepartners ook fiscale partners.

In dit stuk zal dit niet verder uitgediept worden, maar er moet dus ‘iets’ gebeuren met een gezamenlijke woning na een scheiding. 

 

NHG hanteert afwijkende normen bij ontslagzaken

Samengevat staan hieronder punten weergegeven waarop wordt afgeweken bij de beoordeling van de haalbaarheid van financiering, waar dan ook zoveel mogelijk gebruik van gemaakt wordt door ons als adviseur. Zeker wanneer we in het beginstadium reeds betrokken worden in het traject. 

Neem daarom vroegtijdig contact met een adviseur op.

  • De toetsing gebeurt met zogeheten beheernormen, die behoorlijk wat ruimer zijn dan bij een gewone aanvraag
  • Bij inkomen uit loondienst, en er is sprake van een tijdelijk dienstverband, mag er gerekend worden met het huidige inkomen. Tenzij het huidige dienstverband korter is dan twee maanden, of er ontslag aangezegd is.
  • Bij flexwerkers in loondienst mag het inkomen van het laatste jaar gebruikt worden als toetsinkomen wanneer dit hoger is dan het gemiddelde inkomen (van de laatste drie jaar).
  • Te krijgen partneralimentatie wat nog drie jaar ontvangen wordt, mag worden meegenomen als bestendig inkomen  bij de toetsing.
  • Sociale uitkeringen die niet permanent/blijvend zijn maar nog wel die jaar ontvangen worden, mogen ook worden meegenomen als bestendig toetsinkomen.
  • Toekomstige pensioenuitkeringen tellen pas mee wanneer je binnen drie jaar van de – dan geldende – AOW-leeftijd zit.
  • Eventueel aanwezige kredieten worden getoetst op de werkelijke maandlast.
  • Wanneer er een A2-codering aanwezig is bij de stichting BKR, waarvan wel de schuld is afgelost, is de codering acceptabel bij een toetsing.
  • Er moet getoetst worden op de laagst mogelijke fiscale last, waardoor de toetslasten lager worden.
  • Er mag worden getoetst met de werkelijke rente, ook al loopt deze korter dan 10 jaar.

 

De advisering

Gebaseerd op de aanwezige informatie en documenten en het in kaart brengen van de wensen die er zijn in relatie tot de gezamenlijke woning, brengen we een advies  uit.

Er wordt duidelijk gemaakt wat de mogelijkheden (maar ook onmogelijkheden) zijn, wat bijgesteld zou moeten worden, en wat de mogelijke lasten zouden worden in de nieuwe situatie.

 

Vaak is de uitkomst door fiscale aanpassingen binnen de hypotheek, dat de financiële lasten voor de achterblijvende partij aanzienlijk anders worden. Vooral is dat het geval wanneer er sprake is van een bestaande aflosvrije lening of sprake van behoorlijke overwaarde op de woning. Daarom wordt er van de huidige situatie en van de nieuwe situatie een overzicht gemaakt, en we maken inzichtelijk hoe de nieuwe hypotheek er uit kan komen te zien.
Er zijn veel aspecten en fiscale regels waar rekening mee gehouden dient te worden. Deze regels verzinnen we niet zelf, maar maakt het allemaal wel complex en redelijk ingewikkeld. Ons streven is om alles zo duidelijk mogelijk uit te leggen, en om alles inzichtelijk te maken.

Hieronder een paar punten waar dan allemaal rekening mee gehouden moet worden.

 

Advies aspecten

Wanneer de gezamenlijke woning in bezit is met een verhouding van 50/50, is er fiscaal en vermogensrechtelijk eigenlijk sprake van de aankoop van een half huis.

Er is dus sprake van een aankoop die valt onder de huidige hypotheekregels. En dit houdt in dat voor de uitkoopsom (½ overwaarde) er een nieuwe financiering afgesloten kan worden met weer een looptijd met een maximum van 30 jaar, waarbij de lening volledig afgelost moet worden.

 

Zaken waar ook rekening mee gehouden moet worden in het ontwerpen van een nieuw hypotheekadvies, zijn onder andere:

  • overgangsrecht
  • reeds genoten aftrek van rente
  • de aflosvorm
  • de looptijd van een eventueel spaarplan

Deze punten worden allemaal meegenomen en besproken in het hypotheekadvies.

 

Fiscale aspecten

Hieronder zijn een aantal punten opgesomd die belangrijk zijn om te weten:

  • de hypotheekrente blijft bij de vertrekkende partner voor een tijd van 24 maanden vanaf het moment van vertrek, aftrekbaar. Voor zover de gezamenlijke woning nog niet is verdeeld.
  • Afhankelijk van gemaakte en vastgelegde afspraken in een convenant en de persoonlijke situatie, kan er sprake zijn een financiële vergoeding van de een aan de andere partij. Dit valt bij de een op te voeren als persoonsgebonden aftrek, en bij de ander als ontvangen alimentatie.
  • Als de achterblijvende partner een restschuld overneemt van de vertrekkende partner, is over dat deel de hypotheekrente niet aftrekbaar.

Uiteraard worden ook deze fiscale punten meegenomen, besproken en vastgelegd in het te maken adviesrapport.

 

Rente

Bij een ontslagzaak uit hoofdelijke aansprakelijkheid neemt de overnemende (en blijvende) partner de totale gezamenlijk hypotheeklening en bestaande rentevoorwaarden over.

Wanneer er daarnaast sprake is van een verhoging van de lening, geldt voor deze verhoging een nieuwe (markt)rente, bij welke er ook een nieuwe rentevastperiode gekozen moet worden.

Als blijkt dat er een noodzaak is voor de haalbaarheid van de aanvraag of het een voordeel oplevert, adviseren wij om voorafgaand aan het traject of tijdens de aanvraag een verzoek tot rentemiddeling in te dienen.

Lasten worden hierdoor lager, omzettingskosten worden ingeperkt, en er is een hogere financiering mogelijk.

 

Een advocaat

Bij een concrete echtscheiding is er helaas altijd een advocaat nodig die begeleiding en ondersteuning geeft gedurende het proces en bij de rechtbank.

Bij een echtscheiding moet er een convenant worden opgemaakt waarin alle afspraken staan die onderling gemaakt zij, die betrekking hebben op de afwikkeling van het huwelijk.

 

Een onderdeel hiervan zijn de financiën. Tegen een vergoeding kan Bliss Hypotheekadviseurs, desgewenst, helpen met het bijdragen aan dit deel van het convenant.

en geldverstrekker wil het convenant in conceptvorm ontvangen ter beoordeling van de mogelijkheden tot ontslag. De uiteindelijke verdeling kan pas plaatsvinden wanneer het huwelijk is ontbonden. En daarbij is dan de definitieve convenant benodigd. 

 

Een notaris

Er is altijd een notaris betrokken bij de verdeling van een woning. De notaris moet een document opstellen waaruit blijkt dat de woning van de ene partner naar de andere gaat. Dit wordt genoemd de akte van verdeling.  Indien er sprake is van een uitkoop, dan is er vaak ook een nieuwe hypotheekakte nodig.

 

Tarieven van notarissen voor deze werkzaamheden lopen behoorlijk uiteen. Wij adviseren je graag een notaris die de werkzaamheden goed en voor een acceptabel tarief voor je uitvoert.De notaris zal daarnaast ook kunnen adviseren bij het herroepen of veranderen van je testament en het beëindigen van een samenlevingsovereenkomst.

 

De (concept)akte van verdeling

Dit document  wordt door een notaris opgemaakt. Hierin staat in elk geval beschreven wie er van wie koopt, welke woningwaarde er overeen is gekomen, of er sprake is van overbedeling of onderbedeling, en wat er moet gebeuren met eventuele spaarproducten en/of verzekeringen. Uiteraard kunnen er ook andere financiële afspraken in worden beschreven.

Het is belangrijk dat deze akte in een vroeg stadium wordt opgemaakt. Een goede adviseur kan de notaris aangeven wat er in de akte moet komen te staan, en zal dit desgewenst voor hun relatie controleren.

 

Kosten financieel advies voor het traject van een OHA

De kosten die een adviseur in rekening brengt voor een reguliere ontslagzaak zal degene vertellen tijdens een kennismakingsgesprek of kun je vinden bij de tarieven danwel dienstenwijzer op een website. Het kan zijn dat er sprake is van meerwerk of een complexe aanvraag. Dat zal een adviseur dan van te voren laten weten en aangeven wat de totale kosten zijn.

Er is ook een mogelijkheid om de adviseur de aangifte IB te laten verzorgen in het jaar van de verdeling en het jaar daaropvolgend, omdat er fiscaal veel verandert.

Kosten die een notaris in rekening brengt verschillen nogal per notaris. Dit kan tussen € 850,- en € 1.300,- liggen.

Het is dus de moeite waard om op zoek te gaan naar een geschikte partij, of de adviseur neemt dit uit handen en vind een goede notaris.

 

Daarnaast kan de geldverstrekker ook kosten in rekening brengen voor het omzetten van de hypotheeklening. Sommige geldverstrekkers brengen helemaal geen kosten in rekening. Er zijn dus best verschillen hierin.

En als er een traject loopt via een zogeheten serviceprovider, kan ook deze partij dossierkosten in rekening brengen.

 

Hoe alle te maken kosten onderling verdeeld gaan worden is iets wat (ex)partners samen overeen moeten komen. Het is in ieder geval wel het weten waard dat de kosten voor de achterblijvende partij fiscaal aftrekbaar zijn.

Een nieuwe financiering

De nieuwe hypotheeklening komt volledig op naam te staan van de achterblijvende partij. En in beginsel is een financiering een geheel persoonlijke kwestie.

Derhalve wordt er over de nieuwe financiering met de achterblijvende partner gecommuniceerd.

Als het gewenst is en beide partijen gaan akkoord, dan wordt alle informatie pas met beide partners gedeeld. We hebben te maken met gevoelige gegevens waar de privacywetgeving ook wat over te zeggen heeft, maar willen uiteraard ook transparant en open werken.

 

De indeling van de nieuwe hypotheek wordt getoond aan de klant en uitgelegd, waarbij rekening gehouden is met in dit artikel beschreven zaken en aspecten.

Zo’n indeling van de nieuwe hypotheek qua leningdelen zal er bijna altijd anders uitzien door  een uitkoop(bedrag). Vanzelfsprekend wordt het hoe en waarom van de nieuwe indeling uitgelegd.

 

Ingediend bij de geldverstrekker wordt de aanvraag met nieuwe indeling beoordeeld, waarna er (als vanouds) een renteaanbod of offerte wordt uitgebracht.

 

Het verzoek ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid

De weg van een OHA en overnemen van de financiering is anders dan bij een reguliere aanvraag.

Bijna elke geldverstrekker, zoals ABN AMRO, Aegon of Hypotrust, heeft daartoe een speciaal aanvraagformulier om een verzoek tot ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid in te dienen.

 

Bliss Hypotheekadviseurs vult dit formulier in  en geven eventueel aanvullende toelichting en/of informatie hierop. De afdeling ‘beheer’ bij de verstrekker neemt deze aanvraag dan in behandeling.

De doorlooptijden (dus de tijd tussen aanleveren en beoordeling of akkoord) op deze afdelingen beheer zijn vaak een stuk langer dan op afdelingen waar een reguliere aanvraag binnenkomt. De actuele verwerkingstermijnen communiceren wij met de klant op het moment van indienen van het verzoek, en communiceren het uiteraard ook wanneer gaandeweg deze verwerkingstermijnen veranderen.

Het is daarom belangrijk om zo snel mogelijk een zo compleet mogelijk dossier in te dienen, waarbij we de klant aangeven welke informatie we in ieder geval hiervoor nodig hebben.

 

Wanneer de verstrekker akkoord is zal er een renteaanbod uitgebracht worden op naam van de achterblijvende/overnemende partner.

Dit renteaanbod zal door ons gecontroleerd worden en doorgestuurd naar de klant voor ondertekening.

Na ondertekening sturen we het renteaanbod terug, waarna de verstrekker ter verdere beoordeling van de aanvraag ook overige documenten toegestuurd krijgt die reeds in ons bezit zijn. Mochten we toch een document nodig hebben, koppelen we dit uiteraard snel terug  naar de klant.

 

Na een positieve beoordeling en finaal akkoord zal de verstrekker de notaris en ons op de hoogte brengen van het feit dat de aanvraag is goedgekeurd.

De notaris krijgt daarmee ook toestemming om de ontslag-akte te laten passeren.

 

NHG en verlies

Wanneer het een financiering met medeneming van NHG betreft, moet de aanvraag getoetst worden aan de normen van diezelfde NHG.

In het verleden – en tegenwoordig ook nog – bleek met zekere regelmaat woningen werden verkocht waarbij de openstaande hypotheek hoger was dan de verkoopprijs van de woning. Er werd dan een verliesdeclaratie ingediend bij NHG.

Dit omdat men denkt dat er hierop een recht is. Daar is echter geen sprake van.

Wij beoordelen in de regel altijd of het mogelijk is om de woning te behouden, of dat de noodzaak er is om de woning helaas te verkopen.

 

In relatie daartoe heeft NHG een zogeheten haircutregeling.

Dit houdt in dat wanneer een aanvraag financieel ‘net’ niet haalbaar blijkt te zijn, er een verzoek tot kwijtschelding gedaan kan worden.

Of er wordt door de NHG een eenmalige deelaflossing gedaan op de lening. Hierdoor worden de hypotheek- en dus maandlasten lager, waarmee de hypotheek ‘net’ weer betaalbaar wordt gemaakt. En zo wordt gedwongen verkoop van de woning voorkomen.

 

Een verzoek hiertoe wordt door ons ingediend, wanneer inzichtelijk is dat een aanvraag hierdoor wel haalbaar is.

Ervaring leert ons welke argumenten hiervoor gebruikt moeten worden om dit kans van slagen te geven.

 

Kinderen…

… tenslotte, mogen nooit de dupe worden van ‘grote mensen problemen’.

Wanneer er minderjarige kinderen zijn in een relatie, moet er ongeacht de samenlevingsvorm die er was, een ouderschapsplan worden opgesteld. We vinden het van groot belang dat er bij de afwikkeling van de relatie zoveel mogelijk aandacht aan de belangen van kinderen wordt gehecht.

 

Om die reden adviseren we dan ook altijd dat partners alle medewerking verlenen aan een oplossing waarbij kinderen kunnen blijven wonen in de woning bij die ouder, bij wie de kinderen hierna blijven wonen.

Alwin Langerak, adviseur bij Bliss Hypotheekadviseurs

Hypotheekadviseur Alwin Langerak
Alwin Langerak
Hypotheekadviseur


Bliss Hypotheekadviseurs
Particulieren
Professionals
Plan een gratis gesprek
Rate this post

We kijken uit naar je ideeën

Laat een reactie achter

Nieuwbouwwijzer.nl